Так как почти 70% застройщиков в Казахстане работают в обход закона о долевом строительстве, новелла станет «ковровой бомбардировкой» по продажам таких объектов.
Как известно, министерство национальной экономики намерено ввести запрет на рекламу жилых комплексов до ввода в эксплуатацию. Отмечается, что нововведение остановит привлечение средств для многих компаний, не работающих в рамках закона о долевом участии. Как это отразится на рынке недвижимости и на росте цен на жилье, корреспонденту inbusiness.kz рассказали эксперты.
По мнению международного эксперта рынка инвестиций и недвижимости Льва Тетина, такое нововведение, безусловно, будет оказывать прямое влияние на рынок. В первую очередь, это затронет те компании, у которых нет лицензии на привлечение дольщиков. А это, по итогам 2023 года, 68% казахстанских компаний, продающих квадратные метры в обход закона, или 587 застройщиков. С одной стороны, нововведение поможет и введет дополнительный барьер для взаимодействия с рынком, для привлечения средств дольщиков с рынка и тем самым обезопасит потенциальные риски, что объекты могут быть недостроены. Но, с другой стороны, это приведет к потенциальному росту банкротств ряда компаний. Ведь они не смогут привлекать дольщиков посредством рекламы. Соответственно, это приведет к тому, что их финансовое положение ухудшится еще больше.
«На сегодня, в начале года, мы уже видим, что порядка 15 компаний в стадии банкротства. Вся эта волна с банкротствами будет набирать обороты и дальше после нововведения. В то же время это совершенно логичное и правильное нововведение, хотя и текущее законодательство запрещает рекламировать, и мы постоянно видим приписки, оферты. Мы не знаем, насколько сильным окажутся штрафы для тех, кто не исполняет эту норму закона, но это однозначно повлияет на череду банкротств и может привести к обману дольщиков, так как объекты не будут достраиваться. В регионах практически 100% застройщиков привлекают средства дольщиков без лицензий. Поэтому это ведет к определенному этапу и больно ударит по рынку и также по нам, как по дольщикам. Но нормы необходимо вводить, ужесточать, иначе нас так и будет лихорадить», – отметил он.
Что это правильная мера со стороны государства, утверждает и президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов, поскольку данный запрет будет влиять на законность действий застройщиков для того, чтобы в случае каких-то форс-мажорных обстоятельств (например, дефолта и так далее) на государственном уровне жители могли не бояться, а получить свои квадратные метры и ввод в эксплуатацию жилья, в которое они вкладывали деньги.
На вопрос, станет ли запрет причиной роста цен на жилье, эксперт ответил, что это не будет являться фактором влияния на стоимость квадратных метров. Возможно, ограничится круг застройщиков, которые не смогут отвечать требованиям закона о долевом строительстве. При этом он предлагает не ужесточать требования, а наоборот, подойти лояльно, чтобы застройщики могли участвовать в данной программе в широком смысле понимания этого слова. Дело в том, что закон о долевом строительстве ограничивает застройщиков, особенно в страховке своей деятельности и гарантированном взносе по привлечению денег. Это является первым препятствием для застройщиков. Но в любом случае застройщик должен иметь определенную «подушку безопасности» в виде финансовых средств. Для этого законом и прописываются все эти моменты. А если придет какая-то новая компания, «без ничего», с нуля и начнет привлекать деньги, не согласовав данную деятельность с уполномоченными органами, не соблюдая требования закона о жилищных отношениях, то это может привести к дефолту.
«Запрет на рекламу – шаг еще раз подстраховать и привлечь застройщиков работать в рамках закона. Жилье абсолютно не подорожает. Стоимость квадратного метра будет складываться от себестоимости жилья плюс маржа застройщика. Никто не будет работать и зарабатывать во вред себе», – считает Ермек Мусрепов.
Противоположную точку зрения приводит Лев Тетин:
«Деньги потекут рекой к надежным застройщикам, у которых есть лицензии и более стабильное финансовое положение. Это сконцентрирует волну спроса в их пользу. В итоге любое вмешательство на текущем этапе приведет лишь только к росту квадратного метра. Такие мероприятия только добавят динамику роста стоимости квадратного метра. Конец года мы закончим с приростом стоимости квадратного метра около 12-15%», – полагает он.
Между тем среди застройщиков, возможно, в силу нехватки финансирования сохраняются прецеденты, когда обещанная реклама в действительности не исполняется должным образом. В рекламе застройщики обещают не только квартиру, но и парк, спортивную площадку, детский сад, медицинский центр, зоны барбекю, фонтаны, однако зачастую это остается только в рекламных буклетах и на портале недвижимости. Мелким шрифтом указано, что эти обещания «не являются публичной офертой» или «носят информационный характер». Много жалоб от казахстанцев по первичному жилью связано с несоответствием рекламы с реальным видом сданного в эксплуатацию объекта недвижимости.
Мы также поинтересовались у экспертов, нужно ли обязывать застройщиков на законодательном уровне исполнять обещания, указанные в рекламе жилых комплексов.
«Все зависит от самого застройщика. Когда согласовывается проект с уполномоченными органами, то там все прописано, в принципе. Например, прописан план детальной планировки на участке, на котором будет строиться жилой комплекс – место под сам дом и благоустройство, на территории которого предусматриваются объекты социально-культурного обеспечения, детские площадки, спортивные площадки и так далее. Если это все прописывается и соблюдается застройщиками, тогда хорошо. Но бывает немало такой информации, что застройщик не соблюдает все эти моменты. Привлекает рекламой, но в итоге, когда дом сдается в эксплуатацию, всех этих моментов привлечения, преференций для жителей, к примеру, в виде своего стадиона, застройщики не соблюдают. Но на законодательном уровне это, скорее всего, не получится сделать – смысл вгонять в какие-то рамки застройщика? Все будет зависеть от него самого», – считает Ермек Мусрепов.
По его словам, в разрезе всех проблем на рынке недвижимости такая ситуация наблюдалась в 2015-2016 годах. На сегодняшний день все застройщики стараются соблюсти все обещания и моменты, которые отражают в рекламе заявленных проектов. Возможно, есть единицы, но основная часть застройщиков требовательно к этому относится, все-таки от этого зависит репутация самих компаний.
Отметим, что в этом вопросе не все так просто и не все зависит только от застройщика. В случае, если ЖК не оправдал ожиданий и не соответствует заявленной рекламе по зависящим от него моментам: наличие беседок, фонтана, детской площадки, пандусов, паркингов и так далее, то жители ЖК вправе предъявить досудебную претензию. В крайнем случае, за подписью всех жильцов активисты могут обратиться в суд за защитой своих прав. Но вот в остальном, когда в проекте были запланированы объекты инфраструктуры, может быть сложнее, и вот почему.
В договоре есть формулировка, что описанная инфраструктура, изображения интерьера могут быть изменены в процессе реализации проекта. Здесь две стороны медали. С одной, застройщик действительно намеренно не исполняет обязательства, чтобы снизить затраты и больше заработать, а с другой стороны, могут возникнуть различные факторы, которые влияют на неисполнение этих обязательств. Например, он обещал один керамогранит, в итоге поставщик доставил аналог. Ряд застройщиков обещают либо детские развивающие центры в составе жилого комплекса, либо даже детские сады. Но застройщик не является оператором детского сада, и он может не найти потенциального покупателя-реализатора, который будет осуществлять эту функцию. В результате он предусматривает площади, но не может при этом ждать два-три года и продает их под другие нужды, потому что здесь речь идет о его прибыли. Вопрос и к самому потребителю, который должен на момент входа в договор требовать описания состава продукта. Если мы говорим о квартире, то какие это окна, их технические параметры, двери, лифты, инфраструктура.
Как утверждает Лев Тетин, нужно вводить требования по исполнению всех обещаний в рекламе, но и палку перегибать тоже не надо. Не стоит искать одного виновного в возникшей ситуации, а следует системно подходить – выстраивать диалог с бизнес-сообществом и искать другие пути развития.
«Мы уже сейчас видим, что в мажилисе, например, рассматривают проект о том, чтобы не застраивать территории, на которых нет ни детских садов, ни школ. Конечно, это правильно, но ведь не застройщик строит сады и школы. Акимат должен в первую очередь планировать и строить посредством государственного партнерства различные социально значимые объекты. В итоге акимат этого не делает, и застройщик не может строить. В данном случае принимается решение, что застройщик во всем виноват. Здесь вопросы больше к органам исполнительной власти, ответственным за планирование, разработку и развитие инфраструктуры», – подчеркивает эксперт.
По его словам, фактически строительные компании уже не смогут давать хорошие показатели по вводу в эксплуатацию. Сети изношены, нет условий строить жилье. В строительной отрасли есть специалисты, есть желание строить, но нет возможности. Искусственный спрос сохранится, возникнет дефицит квадратных метров, который повлияет на то, что цена будет расти, а спрос – превышать предложение. Причины в отсутствии стратегического планирования территорий городов акиматами, отсутствии преемственности у акимов и уполномоченных органов по стратегическому освоению территорий с введением социально значимых объектов и так далее.
