Объединение собственников жилья (ОСЖ) стало неким обобщающим понятием различных юридических форм жилищной кооперации, существующих в других странах.
Например, таких как: территориальные сообщества жителей (Planning Unit Developments – PUD), кондоминиумы (Condominium Association), жилищные кооперативы (Housing Cooperatives) в США и Канаде; синдикаты во Франции; квартирные акционерные общества в Финляндии; объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД) в Украине; товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищностроительные кооперативы (ЖСК) в России.
Анализу зарубежного опыта управления многоквартирными домами и деятельности объединений собственников жилья посвящены публикации И.В. Генцлер, С.Н. Глазунова, Д.Г. Евстигнеева, В.Г. Игнатова, С.А. Кирсанова, П.В. Крашенинникова, Е.С. Шоминой и ряда других. Проведенные исследования позволили выявить российскую специфику и основные отличия формирования и развития жилищного самоуправления, а также его роль в становлении эффективной системы управления многоквартирными домами.
- Конкуренция коммерческого и некоммерческого сектора управления жильем. В России, в отличие от преобладающей международной практики, не является обязательным ни создание ТСЖ, так как допускаются иные механизмы управления общим имуществом многоквартирного дома, ни 100 %-ное членство жильцов в уже созданных товариществах. Это означает, что институт ТСЖ формируется в России в условиях конкуренции с другими организационно-правовыми формами.
- Отсутствие у российского населения традиций и навыков управления частной собственностью. П. Крашенинников отмечает, что «чуждая» бывшему советскому человеку «психология собственника» не может развиться в одночасье только благодаря одному факту оформления квартиры в собственность. Необходим долгий процесс осознания прав и обязанностей, вытекающих из факта обладания жильем.
В Англии первые объединения собственников жилья появились еще в XIX веке, первый закон, регламентировавший организацию и деятельность объединений, обслуживающих жилье, был принят там в 1836 году, во Франции закон о статусе общей собственности в многоквартирных домах действует с 1965 года. Самая сильная организация квартиросъемщиков в мире – Шведский союз квартиросъемщиков (ШСК) – был образован в 1923 году и имеет почти вековой опыт деятельности. Цель шведского жилищного движения была направлена на достижение принципиально новых жилищных стандартов. По оценкам специалистов, сейчас в Швеции одни из самых высоких жилищных стандартов в мире.
- Низкий уровень социального капитала жителей многоквартирного дома. Слабая сформированность социального капитала жильцов в многоквартирных домах России обусловлена неоднородностью социально-экономического состава жильцов, низким уровнем соседского общения, доверия и взаимодействия (особенно в домах-новостройках) и т. п.
В этом плане примечателен опыт развития соседских сообществ в Великобритании. Основной заботой таких организаций точно так же, как и организаций жителей в городах Швеции, является объединение жителей в доме ради создания безопасного и комфортного социального микроклимата, в котором главными характеристиками являются взаимопомощь и взаимное уважение интересов. «Участие жителей – это не цель, а важный инструмент достижения солидарности и лучших социальных контактов между жителями дома и микрорайона», – декларируется шведским законодательством. В исследованиях американских социологов и политологов одной из задач объединений собственников жилья наряду с управлением недвижимостью ставятся вопросы развития чувства общности, социальной активности и воспитания взаимного уважения и терпимости.
- Смешанная собственность на жилье в одном доме.
Для России характерно наличие в одном многоквартирном доме нескольких собственников (за исключением вновь возведенных застроек). Состав жителей среднего МКД в нашей стране представлен собственниками, приватизировавшими свои квартиры, собственниками, купившими жилье, нанимателями муниципальных квартир, арендаторами жилья, кроме того, все эти категории обладают различными уровнями благосостояния, социального статуса. У всех категорий жильцов разные права, обязанности и возможности влиять на свою среду проживания. Существование подобного юридически-правового и социально-имущественного неравенства негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений жильцами в одном многоквартирном доме.
В западноевропейских странах, США нет многоквартирных домов, в которых были бы одновременно муниципальные и частные квартиры, жилые дома либо полностью принадлежат одному собственнику (муниципалитет, частное лицо), либо являются кондоминиумами. Каждый домовладелец в кондоминиуме является также собственником земельного участка, входящего в состав кондоминиума. В мировой практике кондоминиум (condominium) – близкий аналог ТСЖ – является одним из основных видов объединений (или ассоциаций) собственников жилья (community association).
В США кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий здание, землю, вспомогательные строения и коммуникации, и объединение граждан, которые своими совместными действиями нацелены на достижение общих целей, также это оптимальная возможность для людей, которые не могут позволить себе иметь собственный отдельно стоящий дом, но которые все-таки хотят владеть жильем.
- Необязательность участия жителей многоквартирных домов в ассоциациях собственников жилья. За рубежом каждый собственник жилого или нежилого помещения в доме автоматически становится членом ассоциации собственников жилья (аналог нашего товарищества собственников жилья). Отношения между собственниками регулируются уставом и внутренними правилами ассоциации, которые определяют права и обязанности собственников, устанавливают размер обязательных платежей домовладельцев и т. п. Прагматизм западного собственника жилья, его желание рационально и экономно расходовать личные средства на предоставляемые жилищные услуги являются факторами активного участия жильцов в управлении многоквартирным домом, понимания преимуществ такого участия.
Так, например, в США наличие ассоциаций жильцов в доме представляется покупателям квартир как дополнительная выгода, так как они приобретают возможность участия в решении внутренних вопросов дома, выборе обслуживающих организаций, влиянии на стоимость и качество оказываемых жилищных услуг. По законодательству Армении предполагается, что все жилые здания, в которых приватизировано не менее 50 % квартир, должны перейти к «кондоминиумной» форме управления, а остальные, в которых нет ни одной неприватизированной квартиры, в обязательном порядке должны стать кондоминиумами по истечении двухлетнего срока бесплатной приватизации.
В Казахстане создаются кооперативы собственников квартир (КСК), отличием от российских товариществ является то,что если членство в наших ТСЖ – добровольное, в казахских КСК – обязательное для всех жителей многоквартирного дома.
В Венгрии, Эстонии и ряде других восточноевропейских стран условием приватизациижилья (хоть одной квартиры в доме) было обязательное создание объединений собственников в доме (товариществ собственников жилья).
- Узкоспециализированное обслуживание жилья. В жилищной сфере развитых стран существуют профессиональные управляющие организации, функции которых обособлены и разделены с функциями ассоциаций собственников жилья. Управляющая организация, в отличие от практики РФ, за предоставление коммунальных услуг, как правило, не отвечает.
- Дифференцированная система государственной поддержки жилищных объединений. Участие государства в содержании жилья, поддержке объединений собственников в большей степени проявляется в постсоветских и восточноевропейских странах. В этих странах на сегодняшний день для кондоминиумов характерны проблемы, сходные с теми, которые возникают перед российскими товариществами собственников жилья: высокий износ жилого фонда, сравнительно невысокие доходы населения и его низкая активность.
В Словакии, например, жилье передавалось новым собственникам в том техническом состоянии, в котором находилось на момент приватизации. В качестве компенсации отказа государства от обязательств по ремонту многоквартирного дома новые собственники освобождались от уплаты налога на недвижимость (на 5 лет). Государственная поддержка собственников жилья и товариществ в Словакии заключается в развитии банковских кредитов на проведение капитального ремонта дома.
В Венгрии законодательно обязали коммунальные предприятия повсеместно за счет собственных средств установить общедомовые приборы учета коммунальных ресурсов, также товариществам на конкурсной основе предоставляются бюджетные гранты на проведение ремонта дома (не более 40 % сметной стоимости).
- Отсутствие квалифицированных управленческих кадров для ТСЖ. Одной из основных проблем, препятствующих созданию и эффективной деятельности ТСЖ в современной России, является низкий уровень жилищной грамотности населения, отсутствие квалифицированных управленческих кадров.
За рубежом необходимость овладения специальными знаниями и навыками в области управления жилой недвижимостью продиктована не законодательными ограничениями, а условиями рынка: западные «опытные» собственники не доверят свое имущество в управление неквалифицированным специалистам.
В Лондоне действуют специальные институты поддержки собственников жилья – центры помощи жителям, такие центры имеют профессиональных психологов, экономистов, социологов. Как правило, они имеют государственные и муниципальные гранты на работу с жителями и помогают различным организациям жителей. Примером такой организации является Фонд развития соседских сообществ Лондона, который является информационно-методическим и консультационным центром для отдельных жителей, жилищных организаций. Финляндия стала одной из первых стран, в которой выпускники Политехнического института (Тампера) в 1996 году получили дипломы инженера со специализацией в области содержания жилой недвижимости.
В Венгрии согласно закону «О товариществах собственников жилья» управляющими кондоминиумами могут быть только лица, прошедшие соответствующую профессиональную подготовку.
В Германии управляющий домом должен иметь высшее образование, а также обладать такими личностными качествами, как коммуникабельность, умение вести переговоры, разрешать конфликты.
- Информационная открытость и прозрачность деятельности. Уставы американских ассоциаций собственников жилья содержат положение, в соответствии с которым ассоциация по первому требованию собственника обязана предоставлять всю информацию о размере затрат на содержание и благоустройство дома, причем все расходы должны быть продиктованы объективной необходимостью.
В данном направлении развивается и российское законодательство. Так, Постановление Правительства РФ № 731 обязывает все управляющие организации, ТСЖ размещать в сети Интернет полную информацию о предоставляемых услугах, отчет о доходах и расходах. Подводя итоги, считаем возможным отметить, что специфика развития жилищной сферы России, ввиду исторических, объективных и субъективных особенностей, не позволяет полностью копировать зарубежный опыт деятельности жилищных объединений (даже самый прогрессивный, проверенный десятилетиями). Возможно построение собственной уникальной модели управления многоквартирными домами на основе товариществ собственников жилья, которая будет основываться на лучших зарубежных аналогах, но при этом трансформироваться с учетом специфики и особенностей российской экономики в целом и жилищного хозяйства в частности.
Источник: cyberleninka.ru
