Девелопмент и управление – два разных процесса. Зачастую для застройщика тема управления сама по себе не представляет особого интереса или выгоды. Но вопросы перед ним остаются все же – управлять построенным объектом самостоятельно или же передать его на откуп сторонней организации.
Почему у девелопера возникает вопрос об управлении
Для застройщика эксплуатация недвижимым имуществом на договорной основе может быть не вполне понятно или незнакомо и это неудивительно. Ведь деятельность по управлению подлежит специальному лицензированию, а руководителю юрлица нужно получать квалификационный аттестат (это одно из лицензионных требований).
Иногда встречаются ситуации, когда компания едина в трех лицах: она и застройщик, и УК, и поставщик ресурса. Но это скорее редкость, либо характерно для закрытых или небольших городков.
Вот основные причины, по которым тема эксплуатации является важной для застройщика.
1. Дом не может оставаться без управления. Если мы говорим про многоквартирные дома, то застройщик обязан заключить договор с УК в течение 5 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. За последующие 90 дней орган местного самоуправления обязан провести конкурс за право управления домом (если, конечно, до конкурса дойдет). В любом случае дом не остается брошенным и вопрос о том, кем он будет управляться хотя бы в первые 3 месяца – должен решить сам застройщик, причем единолично.
2. Управление домом должно быть предсказуемо для застройщика. При строительстве дома могло быть и отклонение от проекта, его удешевление или изменение. В любом случае могут быть какие-то секреты, которые нежелательно выносить на всеобщее обозрение. Если УК будет чужая, не связанная никакими обязательствами и договоренностями с застройщиком, она не сможет гарантировать спокойствие девелоперу. Отсюда возможны и иные проблемы, в том числе иски по строительному браку. Застройщик всеми силами стремиться избежать таких проблем.
3. Отсюда вытекает третья причина – репутационная. Для потенциальных дольщиков важно знать, что застройщик не просто построил дом и бросил его, перейдя к стройке следующего, но позаботился о том, чтобы дом нормально или полноценно эксплуатировался. Тогда покупая объекты именно у этого девелопера будущие собственники будут знать, как будет управляться их объект, сравнивая качество управления им с уже построенными и эксплуатируемыми домами.
На рынке остается небольшое количество мелких застройщиков, которые не желают видеть взаимосвязь этих процессов и возводят дома, рассуждая, что «после нас хоть потоп». Но это очень недалекая и ошибочная позиция, которая наносит удар по строительному бизнесу изнутри.
Как девелоперу выстроить работу по управлению домом
Многие девелоперы оседлали тему управления недвижимым имуществом и зарабатывают на этом хорошие деньги. А для некоторых коллег эксплуатация не является приоритетом, и они нацелены лишь на сохранение построенного с учетом репутационного фактора (чтобы по управлению их домом судили и о качестве самого дома и непрерывности цепочки «стройка – эксплуатации».
Как уже было отмечено, сам застройщик может осуществлять управление многоквартирным домом только в том случае, если у него есть лицензия. Это правило не распространяется на апартаменты, т.к. такие объекты выпадают из-под лицензионного контроля и не учитываются в реестре лицензий субъекта.
Таким образом, у застройщика есть два пути.
1. Создать собственную управляющую организацию и передавать в нее все те дома, которые им строятся.
Плюсы:
— полный контроль за процессами управления и финансовых потоков за счет общего учредителя или иного аффилированного лица;
— предсказуемость процессов управления, верное целеполагание при масштабном строительстве домов.
Минусы:
— необходимость получения лицензии, сдачи экзамена на квалификационный аттестат;
— выстраивание отдельной организационной структуры под эксплуатацию;
— финансовые затраты на организацию работы и обучение сотрудников.
Как уже было сказано, формально управляющая организация от застройщика работает не более 90 дней. За это время проводится открытый конкурс за право управление объектом. Но при грамотной организации работы с дольщиками до конкурса может и не дойти, если сделать так, чтобы УК была выбрана не застройщиком, а самими собственниками.
2. Передача управления многоквартирными домами выбранной застройщиком управляющей организации.
Плюсы:
— отсутствие необходимости организации нового бизнеса с нуля;
— ресурсная база, набранный штат квалифицированных сотрудников.
Минусы:
— риски утраты контроля в случае конфликта (чаще всего в связи с со строительным браком);
— споры из-за дележа потенциальной прибыли от процесса управления.
Варианты решения потенциальных рисков при схеме чужой УК, в принципе, есть. Например, вхождение учредителя застройщика или его аффилированных лиц в учредители выбранной УК. Сюда же может быть отнесено заключение неких письменных договоренностей по ключевыми вопросам. Однако даже такие меры не всегда способны сделать ситуацию полностью понятной и прогнозируемой для девелопера. Договоренности могут нарушаться, в том числе через корпоративный буллинг (когда учредитель от застройщика будет выдавливаться из бизнеса по эксплуатации постоянными склоками и судами по строительному браку или иными подобным вопросам).
3. Схема управления домом индивидуальным предпринимателем. О ней почему-то незаслуженно забывают, хотя ЖК РФ допускает управление многоквартирными домами не через юрлицо, а через механизм ИП. Это проще выстроить с т.з. архитектуры управления, но и риски для ИП высоки. Нужно помнить, что по обязательствам он отвечает своим имуществом. Кроме того, не всегда просто объяснить жителям, почему их имуществом управляет не компания, а отдельно взятый человек.
Для того, чтобы понять, какую схему выбрать, нужно исходить из целеполагания застройщика. Если он застраивает большой микрорайон, то варианта собственной управляющей организации, по-видимому, не избежать. В случае разовой постройки отдельно взятых и разбросанных объектов (которые сложно объединить в участок) целеполагание девелопера должно быть основано на организации и обеспечении качественного управления жилфоном, т.к. от этих процессов зависит общий репутационный фон по застройщику.
Однако очевидно, что схема управления будущим объектом должна быть досконально продумана до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сюда относится калькуляция тарифа, архитектура договорных отношений и контрагентов, которые обеспечат нормальную эксплуатацию.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
