С 2023 года в Казахстане запустилась «зелёная ипотека». Это значит, что квартиры, предлагаемые по ней – построены из экологически безопасных материалов, с водосберегающими технологиями и системой утилизации отходов. Плюс – зелёная и благоустроенная территория. Казалось бы, критерии не из разряда фантастики, но в стране «зелёные» здания можно по пальцам пересчитать! Где уже есть «зелёные квартиры», как их получить и где скоро будут строить – расскажем в нашем материале.
Об условиях «зелёной ипотеки» и о «зелёном» строительстве в Казахстане нам рассказали заместитель начальника Управления развития бизнеса Центрального филиала Отбасы банка Меруерт Ахметуллина и исполнительный директор Казахстанского Совета по «зелёному» строительству Александр Белый.
ЧТО, ГДЕ, КОГДА и ПОЧЁМ?
О «зелёной ипотеке» и «зелёном строительстве» в Казахстане говорили с начала прошлого года. В мировом масштабе это не новинка: сейчас похвастаться «зелёными» постройками могут в более 130 странах. Зданий возведено уже свыше 100 тысяч! Это примерно миллиард квадратных метров жилой и коммерческой недвижимости. Плюс социальные объекты.
Чтобы объявить себя «зелёной строительной компанией», в Казахстане застройщик должен иметь сертификаты OMIR, ГОСТ Р, BREEAM или LEED.
С января 2023 года по «зелёной ипотеке» можно купить квартиру пока только в астанинском жилом комплексе Grand Victoria от застройщика ТОО Best building. Жилой комплекс получил сертификат OMIR (это казахстанская система экологической оценки зданий).
Мы изучили сайт новостройки Grand Victoria, чтобы понять, какие квартиры предлагают казахстанцам по новой ипотеке.
В жилом комплексе 4 девятиэтажки на 1040 квартир от 44 до 120 квадратных метров. Все они, по заверению застройщика – с ровными стенами, готовыми под оклейку обоями или покраску. С уже проведёнными каналами для электропроводки. Некоторые квартиры уже проданы, некоторые зарезервированы. Из свободных к покупке мы посмотрели самые дорогие и самые дешёвые одно-, двух-, трёх- и четырёхкомнатные квартиры, чтобы составить представление о ценах.
1-комнатные: от 18 522 000 тенге (44,1 кв.м.) до 20 863 300 тенге (44,39 кв.м.);
2-комнатные: от 25 664 000 тенге (64,16 кв.м.) до 33 940 150 тенге (76,27 кв.м.);
3-комнатные: от 33 044 700 тенге (84,73 кв.м.) до 40 713 200 тенге (92,53 кв.м.);
4-комнатные: от 47 026 200 тенге (120,58 кв.м.) до 52 012 800 тенге (120,96 кв.м.)
Выбор неплохой: у однушек и четырёхкомнатных квартир – 3 варианта планировок, у двушек – 12, у трёшек – 11.
– Программа по кредитованию стартовала 4 января. Сейчас подано около 20 заявок, а выдано уже 4 кредита на приобретение квартиры. Первая сделка по «зелёной ипотеке» была заключена 19 января, – рассказывает заместитель начальника Управления развития бизнеса Центрального филиала Отбасы банка Меруерт Ахметуллина, – Оформили ипотеку всего за 10 рабочих дней. Квартиру приобрела многодетная семья, которая не первый раз приходит к нам за ипотекой. Сейчас купили жильё для старшего ребёнка: однокомнатную квартиру за 20 160 000 тенге. Люди внесли 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Это, кстати, минимальный процент первоначального взноса, отмечает эксперт. А вот сумма займа может быть до 35 миллионов тенге. Если выбранная по «зелёной ипотеке» недвижимость дороже 35 миллионов, тогда заёмщику придётся самостоятельно перекрыть эту разницу. То есть, если квартира, например, стоит 38 миллионов, то человеку придётся добавить к минимальным 20% своей первоначалки ещё 3 миллиона тенге. Ставка по кредиту 12,5% (ГЭСВ от 13,3%).
– Действовать ставка будет только первые 10 лет. В течение них заёмщику каждый месяц надо будет вносить платёж, состоящий из двух частей. Одна часть направляется на погашение кредита, а вторая – на пополнение депозита. Когда сумма первоначального взноса на депозите донакопится с 20% до 50%, то человек уже перейдёт на жилищный заем. Накопившиеся на сберегательном счёте деньги пойдут на погашение займа, а ставка по кредиту, в зависимости от оценочного показателя, может снизиться от 3,5% до 5%, – напоминает Меруерт Ахметуллина.
Возраст заёмщика по «зелёной» ипотеке – от 18 до 65 лет. Семейное положение значения не имеет, а вот вкладчиком Отбасы банка человек должен быть обязательно.
– По доходу есть определённые требования. Выплаты по всем займам, в том числе и будущей ипотеки – не должны превышать 60% от дохода. Поэтому, перед тем, как брать кредит на покупку жилья, важно погасить все имеющиеся потребительские. Тогда шансов на одобрение ипотеки будет больше, – объясняет заместитель начальника Управления развития бизнеса Центрального филиала Отбасы банка Меруерт Ахметуллина, – Также определяется общая сумма расходов на проживание семьи. В Астане, Алматы, Актау и Атырау – она немного выше, чем в других регионах. Суммируя обязательные ежемесячные траты семьи, а также расходы по действующему займу и будущему платежу по ипотеке, банк принимает решение. В случае если выяснится, что доходов недостаточно, то можно будет привлечь одного или двух созаёмщиков.
МАРКЕТИНГОВЫЙ ХОД или РЕАЛЬНЫЕ ПЛЮСЫ?
Слово «зелёный» сейчас не просто показатель. Это уже тренд. Прилавки заполонили «зелёные» шампуни, крема, и другие продукты. А вот к «зелёным» квартирам мы пока не привыкли. С шампунем понятно, «зелёный» – наверное, не вредный. А из чего складывается «полезность» квартиры?
«Зелёные» здания – это те, которые на протяжении своего существования уменьшают или совсем устраняют негативные воздействия на окружающую среду и своих жителей. То есть, они максимально экономичны, долговечны и комфортны.
За счёт чего это достигается?
Во-первых, застройщик должен использовать энергоэффективные стройматериалы.
Во-вторых, застройщик должен использовать экологически чистые материалы (например, природные, вроде древесины или даже материалы, полученные из вторсырья).
В третьих, застройщик должен использовать исключительно безопасные материалы (включая краски и покрытия для отделки).
В-четвёртых, застройщик должен установить инженерные системы, позволяющие экономно расходовать тепло, электричество, воду и газ (например, можно ставить малые возобновляемые источники энергии: фотовольтаику, солнечные коллекторы, теплонасосы).
– Ещё нужно устанавливать технические средства по борьбе с различного рода протечками воды, а в идеале – технологии повторного использования воды для технических нужд и сбора дождевой воды, например, для полива прилегающей территории, – уточняет исполнительный директор Казахстанского Совета по «зелёному» строительству Александр Белый.
Люди в «зелёных» зданиях должны ощущать тепловой комфорт. То есть, дома создаётся оптимальная температура, влажность, содержание кислорода и т.д.
– По данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, сектор зданий сейчас – основной потребитель энергии. На его долю приходится около 43% потребления. Здания обогнали по этому показателю даже промышленность! – продолжает объяснять исполнительный директор Казахстанского Совета по «зелёному» строительству Александр Белый, – Нужны большие усилия, чтобы сократить потребление энергии, учитывая, что здания продолжают активно строиться, а Казахстан взял курс на достижение углеродной нейтральности к 2060 году!
По словам эксперта, в Казахстане ежегодный расход теплоэнергии около 240 кВт/ч на квадратный метр. В Швеции – 82 кВт/ч, в Германии – 120, во Франции – 126, в Англии – 130. Кроме сурового климата, причины столь низкой энергоэффективности зданий в Казахстане – очень высокие потери энергии из-за недостаточной теплоизоляции, и отсутствие регуляции потребления энергии на объектах.
–Усугубляет ситуацию и тот факт, что около 80% энергии вырабатывается на угольных станциях. То есть, наши здания имеют большой углеродный след, – говорит Александр Белый, – Я участвовал в пилотных проектах по энергоэффективности: на одну среднестатистическую панельную 80-квартирную пятиэтажку, отапливаемую от угольной ТЭЦ, приходится в среднем 500 тонн диоксида углерода. Сократить потребление энергии возможно! Для ранее построенных модернизируемых зданий – на 40-45 %, а для изначально проектируемых на 60-80 %!
Однако, как отмечает эксперт, несмотря на развитие политики энергоэффективности, энергосбережения и наличия «Концепции перехода Казахстана к зелёной экономике», «зелёное» строительство ещё не получило широкого развития. Мотивация для реализации энергосберегающего здания нивелируется низкими тарифами в Казахстане. Сейчас они, например, почти в 10 раз меньше европейских. Но простые люди «зелёным» строительством стали больше интересоваться.
– У нас клиенты часто и уже давно задавали вопрос: насколько энергоэффективен дом, в котором они покупают квартиру? Что будет с этим объектом, допустим, через 10 лет? Какая будет оплата за коммунальные услуги? – перечисляет заместитель начальника Управления развития бизнеса Центрального филиала Отбасы банка Меруерт Ахметуллина.
Ответ на это вопрос прост: если при строительстве используют безопасные и экологичные материалы, водосберегающие и энергоэффективные технологии, сразу ясно: застройщик ориентируется на долговечность.
– Когда мы говорим, что «зелёные» здания – более энергоэффективные, значит, люди априори будут платить за электроэнергию и тепло в них гораздо меньше, а значит и экономить свои деньги, – подытожил исполнительный директор Казахстанского Совета по «зелёному» строительству Александр Белый.
«Зелёная ипотека», по мнению наших экспертов, стала хорошим стимулом к расширению «зелёного» строительства в Казахстане. Люди хотят покупать и жить в зданиях надёжных и не вредящих природе.
ЗЕЛЁНАЯ ИПОТЕКА – НА ВЕС ЗОЛОТА?
Отбасы банк готов заключать с новыми застройщиками соглашения по «зелёной» ипотеке и кредитовать жильё. Даже выделяет 10 миллиардов тенге из собственных средств на проект. Но получить для этого сертификаты OMIR, ГОСТ Р, BREEAM или LEED оказалось для застройщиков непросто.
Процесс предварительной (проектной) сертификации, например, по стандарту OMIR занимает от 2 до 6 недель в зависимости от готовности документации. Процесс конечной сертификации (сданного объекта в эксплуатацию) – чуть дольше, потому что это связано с необходимостью выезда, фото- и видеофиксации здания и проверки применённых там зелёных технологий.
– На каждый критерий у заказчика должен быть перечень подтверждающих документов. По энергоэффективности, потреблению воды и тепла, качеству воздуха, освещению, безопасности, транспортной доступности и так далее… Каждый документ проверяется нашими экспертами и по результатам формируется отчёт. Процедура эта жёстко формализована и контролируется группой качества, – говорит исполнительный директор Казахстанского Совета по «зелёному» строительству Александр Белый.
Сейчас поступили порядка 30 запросов по сертификации объектов из Астаны, Алматы и Алматинской области, Усть-Каменогорска, Семея, Актобе и ряда других регионов.
– Есть и отказы в сертификации. В основном объекты нами отклоняются из-за несоответствия требуемого по стандарту класса энэргоэффективности, отсутствия проведённой дозиметрической и санитарно-эпидемилогической оценки территории строительства, отсутствия чёткого понимания будущей системы утилизации и обезвреживания опасных отходов, которые будут появляться в процессе эксплуатации здания, – сообщил Александр Белый.
А ещё многие уверены, что «зелёное» строительство для застройщика, и жильца обернётся баснословным подорожанием. На это как бы намекает более высокая арендная плата за помещения в «зелёных» зданиях…
– Реализованные в Казахстане проекты, поддержанные ранее международными организациями, в которых я принимал непосредственное участие, показали увеличение сметной стоимости строительства на 9-10% за счёт применения энергоэффективных технологий. – отметил исполнительный директор Казахстанского Совета по «зелёному» строительству Александр Белый.
Эксперт уточнил: «зелёное» строительство не обязательно связано с инновационными и дорогостоящими технологическими решениями, такими как фотоэлектрические панели, зелёные крыши и другими супер-современными технологиями. Это могут быть зачастую достаточно простые установки, которые обеспечивают выполнение минимальных требований «зелёного» стандарта. Но, чтобы заинтересовать застройщиков развивать такое строительство, понадобится время, и, возможно, какие-то дополнительные бизнес-стимулы от государства. Людям зелёный свет уже дан в виде «зелёной ипотеки».
Информационная служба kn.kz
