Не одному минчанину приходилось переживать в своем жилище капитальный ремонт. Развал в доме и квартире, грязь, отсутствие горячей и холодной воды, отключение отопления и ряд других неудобств, которые изрядно портят жизнь людям. А главное, что в таких полевых условиях им приходится жить полгода – год.
Без внедрения современных технологий не обойтись
Беларусь – единственная страна в СНГ, которая внедрила и применяет на практике новую технологию проведения капитального ремонта жилых домов по немецкому опыту. Она направлена не только на сокращение сроков производства работ, но и продление жизни зданий. Именно по такой технологии в настоящее время проводится капремонт жилого дома в Первомайском районе г. Минска на ул. Кедышко, 8, который в рамках проведения IX Международной конференции «На пути к профессиональному управлению жильем в диалоге с органами власти и жилищными ассоциациями» посетила иностранная делегация. В доме назначен государственный внешний управляющий, на которого возложены все функции по организации и проведению капремонта.
Суть нововведений заключается в том, что при капремонте «хрущевки» полностью демонтируются балконы и на их место пристраиваются новые с помощью металлоконструкций. Ранее в ходе производства работ во избежание обрушений балконные плиты только укреплялись. Это не давало гарантии, что они будут служить долго и надежно. Примечательно и то, что такая технология финансово не затратная.
По словам Геннадия Каленова, исполнительного директора МАМН, сегодня капремонт квартиры в доме обходится белорусу в 50 долл.США/кв.м.
Собственник или наниматель жилья может рассчитывать на то, что в ходе капремонта заменят внутридомовые инженерные системы электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, установят противопожарную автоматику, отремонтируют крышу, фасад и фундамент дома, восстановят отмостку и несущую способность конструктивных элементов, устроят систему молниезащиты и выполнят некоторые другие виды работ.
Менять окна, сантехнику, электропроводку, электро- и газовое оборудование, приборы учета тепло- и электроэнергии, расхода воды в квартире жильцам приходится за свой счет. Также во время капремонта не стоит рассчитывать и на оборудование детских площадок и дополнительных парковочных мест, ремонт лестничных клеток и подвальных помещений.
С 2016 года в рамках капремонта также не производится тепловая модернизация зданий. Со следующего года в финансировании этих работ будут участвовать сами жильцы. На утепление дома будет направляться 30% средств собственников и примерно 70% — средств бюджета, кредитов банков, инновационных фондов. Но суть такова, что чем больше в доме будет проводиться энергоэффективных мероприятий, тем большую нагрузку по финансированию работ будет брать на себя государство.
— Капремонт домов производится в соответствии с графиками, поэтому в стране не накапливается аварийный жилой фонд. Тем не менее, многие собственники не понимают, что дом принадлежит им, и они за него в ответе. Это большая проблема. Так долго не может и не будет продолжаться. Постепенно людей приучают быть полноправными хозяевами в своем доме, — говорит Геннадий Каленов.
Что минчанину плохо — для одессита недосягаемо
Во время экскурсии нам удалось пообщаться с одним из представителей одесской делегации Сергеем Филипповым. Он является учредителем, директором управляющей компании «Комфорт-Сервис» в Одессе, которая обслуживает порядка 35 жилых домов и работает только с товариществами собственников (кондоминиумами).
— Глядя на эту пятиэтажную «хрущевку», могу сказать, что в Одессе нет ни одного такого здания. На сегодняшний день по госпрограммам утеплен только один жилой дом. А всего в Одессе около 6 тысяч многоквартирных жилых домов, из них 70% относится к старому жилому фонду. Часть из них и вовсе находится в аварийном состоянии. При возникновении аварийных ситуаций или решении насущных вопросов устраняют, как правила, одну проблему, глобально об этом никто не думает, — рассказывает Сергей Филиппов.
По словам директора компании «Комфорт-Сервис», в городе разработана программа господдержки товариществ собственников. Однако по ней на финансирование дома приходится всего около 4 тысяч долларов. За эти деньги можно переложить только инженерные сети. Финансирование всех остальных работ ложится на плечи жильцов.
— Одесситы, как и минчане, имеют такую же психологию в отношении своего имущества. Но, к счастью, в вашей стране людей потихоньку приучают быть хозяевами своих кондоминиумов. У нас этим никто не занимается. В Одессе все в корне не так, как в Минске и Беларуси. Ваши люди уверены в завтрашнем дне, чего нет у нас. Поэтому в Одессе все занимаются только латанием дыр, никто не думает на перспективу, — дополняет Сергей.
Самое печальное для директора компании — это то, что в Украине, в отличие от Беларуси, не создана нормативно-правовая база по управлению жильем, нет защиты собственников со стороны правоохранительных органов.
— Если у нас попадается нечестный на руку председатель кондоминиума, на него нельзя пожаловаться в правоохранительные органы. Там никто не будет заниматься решением проблемы. Люди получат ответ: это ваше товарищество, и разбирайтесь со своими проблемами сами, — уточняет учредитель сервисной компании.
Сергей Филиппов также рассказывает, что в Одессе есть много проблем не только со старым жилым фондом, но и с новостройками.
— К сожалению, все новое строительство у нас ведется без соблюдения правил и норм. Застройщики получают прибыль в размере 300%, поэтому экономят на всем, вплоть до цемента. Не так давно я стал председателем товарищества в своем доме. Дому 4 года, но по одной стене уже пошла трещина, со стен выпадают кирпичи, — рассказывает Сергей. — Понятно, что при такой прибыли в строительстве совершается ряд махинаций. Никто не думает и о развитии социальной инфраструктуры. Не строятся детсады, школы, велодорожки, не расширяются дороги. Инфраструктура для людей с ограниченными возможностями практически отсутствует.
Сегодня в Одессе много долгостроев, сроки сдачи в эксплуатацию которых затянуты на 4-10 лет. Квартира в панельном доме обходится одесситу в родном городе примерно во столько же, как и горожанину в Минске. Но в Одессе и сейчас много квартир покупается в целях инвестиций.
— Людям некуда вкладывать деньги. Они скупают недвижимость, которая потом годами пустует, а затем на взлете цен перепродается в разы дороже, — уточняет Сергей Филиппов.
«Квартал Зеленый Бор» — образец товарищества собственников
Показали гостям и самое крупное в Беларуси товарищество собственников «Квартал Зеленый бор» в поселке Лесном, председателем которого является Александр Гопша. По итогам республиканского конкурса, организованного МАМН и Министерством жилищно-коммунального хозяйства, оно было признано лучшим совместным домовладением 2015 года.
К слову, портал Realt.by уже писал о передовом опыте этого товарищества. Но каждый раз, приезжая сюда, не перестаешь любоваться ухоженной территорией товарищества, организацией дворового пространства и чистотой в подъездах.
Товарищество организовано в 2007 году на этапе строительства жилого квартала. Сегодня оно самостоятельно обслуживает 15 жилых домов на 3450 квартир (64 десятиэтажных подъезда), где проживает более 12 тыс. человек, и коммерческие объекты (магазины, офисы и др.).
Территория квартала огорожена, с компьютеров председателя товарищества и диспетчерской ведется видеонаблюдение за дворовой территорией, калитками, въездами и выездами из квартала, велопарковками и жилыми домами.
Уборка подъездов, придомовой территории оплачивается отдельными строчками в лицевых счетах. Сумма зависит от фактических затрат на квадратный метр жилого помещения. Что касается технического обслуживания, капремонта, то плата начисляется по тарифам.
Во дворах оборудовано 6 детских площадок.
На территории товарищества находится детский сад, шефство над которым взяло на себя ТС.
В прошлом году по решению общего собрания за счет разовых вступительных взносов на территории товарищества построена футбольная площадка. Товариществу она обошлась в 50 тысяч долларов.
Башорат Джумаева, директор Ассоциации организации профессиональных управляющих, обслуживающих жилищный фонд, г. Ташкент:
– «Квартал Зеленый Бор» произвел на меня самые лучшие впечатления. Чисто, просторно, все сделано с умом, по-хозяйски. Вообще, Минск отличается тем, что он очень чистый и ухоженный.
В Ташкенте, в отличие от Минска, существуют три формы обслуживания населения — товарищество, управляющая компания и самообслуживание. Кроме того, в городе очень старый жилой фонд. Однако дома, как и у вас, проходят энергетическую санацию. Реализуются госпрограммы «Доступное жилье», по оснащению домов лифтами, капремонту. Например, по программе «Доступное жилье» гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются ипотечные кредиты на 10 лет под нулевую ставку.
Дмитрий Романов, директор НП «Региональный центр общественного контроля в сфере ЖКХ», г. Казань:
– Я в Минске уже 8-й раз и всегда в восторге от этого города. У вас здесь какая-то своя советская Европа. Самое главное, что нет частных управляющих компаний, и это очень хорошо. В Казани дома обслуживают исключительно общества с ограниченной ответственностью, поэтому в процессе обслуживания возникает ряд проблем. Сейчас все эти компании, чтобы работать на рынке, должны получать лицензии.
В Минске хорошо и то, что постоянно обновляется жилой фонд. Большое внимание уделяется энергетической санации «хрущевок».
В Казани порядка тысячи жилых домов, которые тоже модернизируются. Но сами люди не проявляют никакой инициативы, они инертны. У нас, чтобы председатель ТС, как это мы видим в «Квартале Зеленый Бор», взял управление товариществом в свои руки, нес персональную ответственность, такого нет.
