8.3 Полномочия (какие расходы несет каждая сторона) участников рынка
В соответствии с Законом, статья 50: участие собственников помещений (квартир) в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума (п. 1) собственники помещений (квартир) обязаны участвовать в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума (ОИОК). Расходы на содержание ОИОК должны производиться ежемесячно, размеры расходов на содержание ОИОК устанавливаются соразмерно доле собственника помещения (квартиры) в общем имуществе. Основой для формирования сметы расходов на содержание ОИОК является методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума / 3 /, разработанная с целью установления единых подходов к формированию затрат ОУОК и размера платы собственников помещений (квартир).
Согласно данной методике в содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы: на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума; на содержание земельного участка; на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг; на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума; накопление на предстоящий капитальный ремонт.
Ситуация: Пункт 3 методики / 3 / определяет: «Методика предусматривает, что перечень услуг и работ по содержанию общего имущества объекта кондоминиума, предоставление которых обеспечивает ОУОК, определяются договором управления объектом кондоминиума». Однако в типовой форме договора управления объектом кондоминиума / 2 / данный перечень отсутствует. Имеется только перечень работ по управлению объектом кондоминиума. Можно предположить, что данная ситуация связана с тем, что методика / 3 / была утверждена немного позже типовой формы договора управления объектом кондоминиума / 2 /, но последующих изменений в типовую форму договора внесено не было.
Результат: Даже если у собственников на руках есть подписанный договор управления объектом кондоминиума, то представление о перечне услуг и работ по содержанию ОИОК будет слабое, что вызывает кривотолки, недопонимание и часто служит основой для отказа оплачивать расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Рекомендация: Привести в соответствие нормативно-методическую базу, включив в типовую форму договора управления объектом кондоминиума перечень услуг и работ по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и планомерно продвигать работу по подписанию договоров управления объектом кондоминиума.
Методикой / 3 / также предусмотрены расходы собственников на оплату услуг по управлению общим имуществом объекта кондоминиума и определено, что «базовая доля затрат (…) складывается из расходов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума в следующем пропорциональном соотношении:
на управление общим имуществом объекта кондоминиума – до 30 %;
на содержание общего имущества объекта кондоминиума – до 70 %».
Ситуация: В административные расходы (управление) входят: расходы на оплату труда руководителя и сотрудников органа управления объекта кондоминиума, начисления на заработную плату (социальный налог и социальные отчисления), расходы на канцелярские товары, оргтехнику и ее обслуживание / 3 /. Расходы на оплату труда руководителя и сотрудников органа управления объекта кондоминиума практически фиксированы и составляют 25% от управленческих расходов.
Результат: Руководители и сотрудники ОУОК не мотивированы внедрять новые технологии, в том числе энергосберегающие. Ведь от снижения расходов собственников, например, на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, заработная плата штата ОУОК не повышается.
Рекомендация: Совершенствование нормативно-методической базы, мотивирующей руководство ОУОК к внедрению инновационных подходов и мероприятий, направленных на снижение затрат собственников по содержанию общего имущества объекта кондоминиума.
Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума регулируют отношения, возникающие в процессе содержания общего имущества объекта кондоминиума в МЖД / 4 /. В соответствии с п. 15 этих правил: «Собственники помещений (квартир) несут расходы за коммунальные услуги, используемые на общедомовые нужды, на основании договора, заключенного непосредственно с услугодателем либо с органом управления объектом кондоминиума, при условии принятия общим собранием собственников помещений (квартир) решения о заключении такого договора органом управления объектом кондоминиума с услугодателем».
| Комментарий: На практике договоры по оплате за коммунальные услуги, используемые на общедомовые нужды, отсутствуют.
Рекомендация: Совершенствование нормативно-методической базы, определяющей договорные начала по оплате коммунальных услуг, используемых на общедомовые нужды. |
Любые договоры в данном случае не имеют смысла, так как цена данного договора определяется не сторонами, а общим собранием. Именно в связи с этим подписание договора в одностороннем порядке накладывает обязательства по соблюдению его условий на КСК или управляющую компанию, однако в связи с экономической нестабильностью денежных средств на содержание общедомового имущества не хватает, а возможности синхронно увеличить расходы невозможно без соответствующего решения собственников.
8.4. Тарифы на коммунальные услуги, обзор роста тарифов за последние 3-5 лет
В данном случае речь идет о ценах/тарифах на услуги по содержанию и обслуживанию ОИОК МЖД.
Поскольку перечень услуг и работ по управлению объектом кондоминиума может быть различным (утверждается по согласованию сторон), то и тарифы по содержанию и обслуживанию для различных МЖД могут быть разными. Средние цены услуг содержания и обслуживания многоквартирного дома составляют в среднем от 30 до 55 тенге/м2 в зависимости от перечня услуг и класса обслуживаемого жилья. Портал недвижимости Казахстана определяет, что «тарифы за услуги управляющих компаний и КСК в Астане разные, они начинаются от 25 тенге за квадратный метр и доходят до 270 тенге. Они минимальны в старых домах, которые обслуживают КСК» / 5 /.
По сведениям, любезно предоставленным Ассоциацией управляющих компаний Астаны, тариф ТОО «ФН «Менеджмент» в ЖК «Ак-Жайык» составляет 60 тенге/м2 (при 100% заполняемости) и включает предоставление следующих видов услуг: управление, содержание и обслуживание внутренних общедомовых инженерных сетей (систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения), благоустройству, санитарной очистке придомовой территории и мест общего пользования, обслуживание пожарной сигнализации, системы видеонаблюдения. В ЖК «Аль Арка» (площадь офисов и квартир 11 357 м2) тариф составляет 82 тенге/м2, а в ЖК «Мария» (площадь офисов и квартир 15 556 м2) 89 тенге/м2. Крупнейшая компания на рынке эксплуатации жилых домов Казахстана BI Service (http://development.bi-group.kz/kholdingi/division-BI-Service.php) предоставляет обслуживание жилых домов (в основном это дома новой постройки: МЖД бизнес- и премиум-касса, более 24 00 квартир), коттеджных поселков (1 200 коттеджей) в общей сложности более 2,5 млн м2, по тарифам 120 -180 тенге/м2.
В то же время есть примеры и очень низких тарифов. Например, в г. Алматы в ПКСК «Максат» тариф на содержание и обслуживание составляет 13 тенге/м2, ТОО «Тургын уй Кызылорда» (компания, ответственная за обслуживание трехсот городских многоэтажек) — 10 тенге/м2.
Ввиду отсутствия статистических данных о тарифах по содержанию и обслуживанию ОИОК обзор этих тарифов не представляется возможным. Но следует принять во внимание, что эти тарифы будут повышаться по разным причинам: инфляция (инфляция (сентябрь 2017 года к декабрю 2016 года — 4,3 %), http://www.stat.gov.kz/faces/homePage?_adf.ctrl-state=o6o8oo27w_76&_afrLoop=11043515348984964), падение курса тенге, увеличение стоимости товаров, услуг, цен на энергоносители и т.д.
Прирост цен за январь — февраль 2017г. к январю — февралю 2016 г. составил на товары и услуги: 7,8%; платные услуги для населения — 4,9%. С начала года (за два месяца 2017 года в сравнении с декабрем 2016 года) выросли цены на бензин — на 4,3 %, сжиженный газ в баллонах — на 4,2 %, моющие и чистящие средства — на 1,4%; канцелярские товары — на 1,3 %.
В сфере жилищно-коммунальных услуг тарифы на канализацию увеличились на 6,8%; газ, транспортируемый по распределительным сетям, — на 4,2%, отопление центральное — на 2,4%; электроэнергию, горячую воду — на 2,3 %, холодную воду — на 2,2%. https://tengrinews.kz/kazakhstan_news/izmenilis-tsenyi-tovaryi-uslugi-kazahstane-c-nachala-goda-313298/
