8.8 Направления совершенствования механизма управления в перспективе.
Конкуренция между государственными и негосударственными коммунальными организациями
В данном случае речь идет об организациях, занимающихся управлением жилой недвижимостью, — органах управления объектами кондоминиума (ОУОК), таких как кооперативы собственников помещений (квартир) — КСК, юридические лица – управляющие компании (УК). КСК являются негосударственными организациями. УК, работающие на рынке страны, есть как частные, так и государственные. Очень часто застройщик, завершая деятельность по строительству, предает функции по управлению и содержанию МЖД вновь созданной или уже имеющейся аффилированной частной УК. Примером может служить компания по эксплуатации жилых домов/жилых комплексов (ЖК) BI Service (http://development.bi-group.kz/kholdingi/division-BI-Service.php), которая предоставляет услуги по управлению и обслуживанию жилых домов. Тарифы этой компании достаточно высокие: 120-180 тенге/м2. Государственные УК, как правило, учреждаются местными исполнительными органами, акиматами городов, и их деятельность направлена в том числе на содержание и обслуживание МЖД. Например, коммунальное государственное учреждение «Кызылординский городской отдел жилищно-коммунального хозяйства и жилищной инспекции» имеет такое ведомство, как товарищество с ограниченной ответственностью «Тұрғын үй Қызылорда», которое согласно положению осуществляет работы по содержанию, обслуживанию многоквартирных жилых домов, http://adilet.zan.kz/rus/docs/G16LA05357A#5.
Из практики можно отметить, что ТОО «Тұрғын үй Қызылорда» является в городе фактически монополистом, под управлением находится более 60% МЖД г. Кызылорды, однако, судя по многочисленным жалобам жителей и состоянию МЖД, управление желательно усилить. Тариф этой компании составлял всего 10 тенге/м2.
Говорить о конкуренции в этом секторе очень сложно, т.к. для жителей важен часто единственный критерий: величина тарифа на содержание и обслуживание, на увеличение которого жители обычно не соглашаются (причина – обычно низкие доходы). В этой ситуации при тарифе 10-15 тенге/м2 говорить о качестве содержания и обслуживания очень сложно.
Подготовка специалистов
В Казахстане отсутствует такая специальность, как управляющий МЖД, руководитель компании по управлению МЖД. Министерству образования и науки следует провести работу по включению этой специальности в государственный реестр. Специалисты — практики, работающие в области управления МЖД, имеют возможность пройти переподготовку, повысить свою квалификацию, например, на курсах АО «Казахстанский центр модернизации и развития ЖКХ», http://www.zhkh.kz/, других организаций.
ПРООН в РК дважды проводила летние школы для руководителей КСК и УК. В 2010 г. летнюю школу для руководителей ассоциаций/председателей КСК Казахстана «Усиление потенциала КСК Республики Казахстан для повышения энергоэффективности жилых зданий» в г. Астане. В 2015 г. Летнюю школу на тему «Реформы в жилищном секторе — повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД» — национальный компонент, а также международный компонент летней школы: 1) семинар: «Опыт Германии, Белоруссии и Украины в управлении жильем и энергосберегающей санации зданий» и 2) круглый стол «Повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД: международный опыт» в г. Актау и г. Кызылорде.
Использование информационных технологий и популяризации в жилом секторе
Использование информационных технологий в жилом секторе является очень важным современным направлением, которое следует развивать. Несколько примеров:
- Портал КСК города Астаны, http://astana.opencity.kz/
- Региональный портал собственников жилья Северо-Казахстанской области, http://ksk-portal.kz/
- Ассоциация КСК г. Алматы, —http://kommunalkaplus.net/index.php
- Web-ресурс «Система прозрачности деятельности ЖКХ» — инструмент для обеспечения повышения эффективности, надежности и прозрачности работы структур ЖКХ г. Актау» с использованием уже работавшей ранее региональной платформы «Мобильное управление ЖКХ», с расширением ее функциональных возможностей для соответствия требованиям в части обеспечения прозрачности работы ОУОК, http://zkh.mgprice.kz/
Планируется, что этот ресурс будет инструментом для обеспечения повышения эффективности, надежности и прозрачности работы структур ЖКХ г. Актау и предназначен для раскрытия информации о деятельности в сфере управления многоквартирными домами. Каждый КСК или управляющая компания получат свой индивидуальный сайт, на котором будет размещено:
- общая информация об УК или КСК,
- информация для жильцов, обслуживающихся в УК (КСК),
- результаты опросов и голосования с возможностью формирования протокола собрания членов УК (КСК),
- фотоотчеты о проделанных работах, видеогалереи,
- блоги для обратной связи и публикации обращений между администрацией и жильцами, форум жильцов.
22 января 2015 пробная версия web-ресурса «Система прозрачности деятельности ЖКХ» (http://zkh.mgprice.kz/) была представлена в акимате Мангистауской области. Ресурс был разработан ПРООН в рамках совместной программы ООН «Расширение возможностей Мангистауской области в достижении устойчивого развития и социально-экономической модернизации». Эти и подобные продукты являются очень важным инструментом не только для усиления прозрачности деятельности ЖКХ, включая ОУОК, но и популяризации в жилом секторе.
Существует проблема обеспечения своевременного наполнения подобных сайтов необходимыми материалами от коммунальных предприятий, КСК, УК (ОУОК). Поэтому всегда остро стоит вопрос по обеспечению их работы и оплате за обслуживание web-ресурса.
Совершенствование контроля за деятельностью управляющих организаций в сфере управления жильем
Контроль должен быть усилен как со стороны жилищных инспекций, так и со стороны собственников, хотя бы, например, по соблюдению срока представления отчетов о деятельности ОУОК, а также качества отчетов.
Совершенствование механизма принятия решений при управлении жилищным фондом
Часто в дискуссиях по вопросу механизма принятия решений возникает вопрос: должны ли собственники участвовать в управлении МЖД/принятии решений при наличии профессионалов в управляющих компаниях? Многие эксперты обоснованно считают, что мнение о неучастии собственников в управлении после заключения договора управления является ошибочным. Собственник квартиры должен быть ключевым участником управления, формы участия могут быть разные: от участия в наблюдательном совете УК до формирования ассоциации собственников дома.
Большое значение имеет повышение роли правлений/советов КСК в управлении домом. Именно совет жильцов КСК должен инициировать разработку планов развития/планов деятельности управляющих организаций, давая конкретные поручения, например, председателям КСК разработать план развития организации или программу энергосбережения, а также требовать их исполнения. На (Рис. 1) показана одна из успешно функционирующих схем взаимодействия жильцов, совета МЖД и КСК в организации управления МЖД (Астана)[1] .
[1] А. Белый, Н. Друзь, С. Худяков, В. Карлинская, — Взаимодействие сторон – необходимая основа энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов, ПРООН, Министерство национальной экономики Республики Казахстан, Астана, 2014, 52 стр.
Рис.1. Взаимодействие собственников квартир, совета жильцов и КСК
| Краткая справка:
Методические рекомендации по деятельности совета многоквартирного дома, РФ, подготовлены Институтом экономики города в рамках проекта «Реформа жилищно-коммунального хозяйства в России», финансируемого Всемирным банком реконструкции и развития, ноябрь 2012 г., http://www.urbaneconomics.ru/texts.php?folder_id=80&mat_id=525&page_id=16085
Рекомендации рассматривают вопросы, связанные с реализацией полномочий советов МЖД, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации, и предназначены председателям и членам советов многоквартирных домов, другим заинтересованным лицам. Совет многоквартирного дома – выборный орган собственников помещений в многоквартирном доме. Его создание и полномочия регулируются статьей 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации. |
Инструменты мотивации управления к повышению качества их услуг
Одним из инструментов мотивации управления может быть материальное поощрение/вознаграждение руководства ОУОК в том случае, если деятельность руководства его приведет к снижению общедомовых затрат, источником вознаграждения может быть определенный процент от полученных сбережений.
Существует ли достаточно экономических стимулов для работы профессионально управляющих?
Нет, не существует.
Инвестиции в жилищную сферу: виды, формы
- Собственные средства владельцев квартир и помещений;
- государственные средства на возвратной основе, субсидии (на примере Германии – чем выше энергосберегающий эффект при проведении капитального ремонта, тем «дешевле» кредиты, доступнее субсидии;
- банковское кредитование. Снижение процентной ставки банков за счет государственных средств в том случае, если заем или его часть был использован на мероприятия по энергосбережению;
- частные инвестиции, в том числе УК на возвратной основе.
Оценка организационно-экономического механизма, переход от управления председателями КСК к профессиональному управлению жилья
В настоящей ситуации — как председателями КСК, так и УК. Проблема в росте/повышении профессионализма обеих форм.
Роль и влияние профессиональных ассоциаций в жилищной сфере
Деятельность ассоциаций КСК, ассоциаций УК следует поддерживать, в том числе и на уровне государства, например через социальный заказ. Другие возможные предложения
Рассмотреть и решить на законодательном уровне вопрос о страховании средств собственников, размещенных на сберегательных счетах БВУ для накопления на капитальный ремонт ОИОК.
