1. ПРОВЕДЕНИЕ ОПРОСА КАСАТЕЛЬНО ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОТЕНЦИАЛЬНЫХ ПРОБЛЕМ И ОГРАНИЧЕНИЙ В ДЕЙСТВУЮЩЕМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ДЛЯ УСПЕШНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ЖИЛЬЕМ В КАЗАХСТАНЕ, ПРАВОВЫХ УСЛОВИЙ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ СОЗДАНИЯ И ПОСЛЕДУЮЩЕГО РАЗВИТИЯ ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ МЕНЕДЖЕРОВ ЖИЛЬЯ, С ПРЕДОСТАВЛЕНИЕМ ИТОГОВ.
В ноябре текущего года работниками АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» был проведен опрос среди органов управления (КСК, управляющие организации и другие), а также среди собственников помещений (квартир). Опрос проведен практически во всех областных центрах Казахстана.
Итоговый отчет проведенного опроса анкетирования среди органов управления в областных центрах прилагается (Приложение 1).
- I. Результаты опроса среди органов управления показывают, что большинство респондентов:
1) работают руководителями органов управления на основании протокола собрания или совместного договора;
2) имеют среднее специальное или высшее образование;
3) прошли курсы повышения квалификации. Следует отметить, что большинство руководителей органов управления проходили курсы повышения квалификации в рамках бюджетной программы 017 «Повышение квалификации специалистов сферы жилищного хозяйства», которую АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» реализовывал с 2013 по 2016 годы.
Основной целью является повышение профессиональной компетенции и уровня знаний руководителей и работников органов управления объектом кондоминиума, жилищных инспекций, специалистов смежных направлений деятельности по жизнеобеспечению и сервису в сфере ЖКХ.
АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» за указанный период провел:
— 144 трехдневных курсов повышения квалификации на тему «Энергосбережение в жилых зданиях: эффективное управление и применение энергосберегающих технологий» с общим количеством слушателей 3600 человек (руководители органов управления получили сертификаты);
— 90 пятидневных курсов повышения квалификации на тему «Организационные, правовые, финансовые и энергосберегающие аспекты при управлении общим имуществом объекта кондоминиума» с общим количеством слушателей 2250 человек;
— 37 десятидневных курсов повышения квалификации на тему «Энергоменеджмент, энергоаудит и энергосбережение в жилищном хозяйстве» с общим количеством слушателей 925 человек.
Таким образом, руководители органов управления на курсах повышения квалификации получили навыки эффективного управления, были обучены основам использования новых нормативных правовых актов и нормативно-технических документов в сфере жилищных отношений, применения новых инновационных и ресурсосберегающих технологий и материалов, внедрения основ энергоменеджмента и энергоаудита, принятия эффективных технических и управленческих решений;
4) под управлением находится большое количество многоквартирных жилых домов (далее – МЖД), в редких случаях под управлением у КСК находится один дом;
5) имеются проблемы с субъектами естественных монополий. Одним из самых проблемных вопросов при заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями для руководителей органов управления является разграничение так называемой эксплуатационной ответственности сторон и определение ее границ. Практика показывает, что для руководителей органов управления данный вопрос часто становится актуальным при возникновении аварий на сетях, не имеющих отношения к общему имуществу собственников в МЖД, когда в силу опрометчиво подписанного договора обязанность ремонта указанных сетей возлагается на орган управления;
6) основная проблема руководителей органов управления возникает по работе с собственниками помещений (квартир) — наличие задолженности.
Следует отметить, что собственники помещений (квартир) обязаны согласно жилищному законодательству ежемесячно оплачивать средства на содержание МЖД. В большинстве случаев задолженность образуется в результате недовольства собственников помещений (квартир) качеством предоставления услуг по содержанию дома. В то же время имеются недобросовестные жильцы, которые получают соответствующие услуги (чистые и освещенные подъезды, убранную территорию дома, пользуются внутридомовой электроэнергией) и при этом не вносят взносы на содержание дома, в результате образуется задолженность, которая доходит у многих органов управления до 80%.
Соответственно, руководители органов управления для взыскания суммы долга обращаются в суд.
Также руководители органов управления считают, что собственники помещений (квартир) не знают норм жилищного законодательства;
7) эксплуатационные взносы на содержание дома варьируются от 12 тенге до 100 тенге. Согласно Закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее – Закон) расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума – обязательная сумма расходов собственников помещений (квартир) посредством ежемесячных взносов, установленных решением общего собрания, на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка, на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг, оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума, а также на накопление денег на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов. Собственники помещений (квартир) на собрании утверждают размер взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Как показывают результаты опроса, низкий тариф на содержание не позволяет обеспечить надлежащее выполнение объема работ и услуг в доме;
8) основная часть КСК входит в Ассоциацию КСК, соответственно, за пребывание в рядах ассоциации, выплачивают членские взносы.
Вместе с тем, как показывает практика, помощи от ассоциации не получили большинство вступивших КСК.
Данный довод голословен, так как, участвуя в данном опросе, я не видел граф о работе Ассоциации КСК. Вместе с тем в республике реальных объединений, способных вести работу по защите законных интересов именно юридических лиц, немного.
Кроме того, руководство КСК не согласовывает вопрос о вхождении в ассоциацию с собственниками помещений (квартир), не доводит до их сведения, что за пребывание в составе ассоциации необходимо платить деньги, к тому же в значительных для КСК суммах, отсутствуют отчеты, что сделала ассоциация конкретно для их КСК;
9) основными функциями органов управления являются:
— реализация решения собственников помещений (квартир);
— забота о выполнении правил порядка в доме;
— составление плана проведения ремонтных работ (который содержит данные о видах и приоритетах необходимых ремонтных работ, предварительные расходы, способ финансирования и время проведения);
— проведение текущего и капитального ремонтов;
— информирование собственников о судебных процессах;
— разработка хозяйственного плана;
— составление ежегодных отчетов по фактическим доходам и расходам за прошедший год;
— контроль и проведение системы напоминаний о выполнении обязательств;
— осмотр объектов;
— контроль инженерного оборудования;
— подготовка и проведение общих собраний собственников помещений (квартир);
— ведение архива решений;
— составление протоколов собраний;
— общение с собственниками, ведомствами, учреждениями, поставщиками услуг.
— заключение договоров;
— обращение в суд и ведение претензионной работы;
— устранение аварийных ситуаций.
Не исполняют такие функции, как управление денежными средствами объединения собственников помещений (квартир), поскольку в Казахстане отсутствуют в каждом доме объединения собственников квартир, соответственно, отсутствуют текущие счета в банках второго уровня.
Причина: высокие платежи за содержание счета со стороны банков второго уровня.
I. Результаты опроса среди собственников помещений (квартир) показывают, что респонденты:
1) работу руководителей органов управления оценивают отрицательно, более того, не знают, когда было принято решение о выборе руководителя органов управления. Действительно, на сегодняшний день это очень существенная проблема. Большая часть населения даже не знает, кто управляет их домом. У нашего общества осталась старая привычка еще с советских времен — раз выставляют счета, нужно их оплачивать. Практически никто из жильцов не интересуется, на что идут средства, взимаемые с них;
2) не имеют доступа в документам управления, большинство не интересуется делами органов управления. Практика показывает, что и сами собственники не способны осуществить контроль за деятельностью своего органа управления, поскольку отсутствует четкое определение и механизм установления границ собственности объекта кондоминиума, часть жильцов дома не оплачивает услуги органов управления, другие жильцы оплачивают и не интересуются работой органа управления. Есть случаи, когда собственники квартир не имеют возможности проверить фактические затраты органа управления на ремонт и содержание объектов кондоминиума, так как жильцы просто боятся руководителя органа управления;
3) редко посещают собрания;
4) основным проблемным вопросом по управлению домом собственники считают плохую коммуникацию, несовершенное жилищное законодательство, низкую платежеспособность населения;
5) большинство оценивают техническое состояние как неудовлетворительное;
6) собственники помещений (квартир) считают, что руководители органов управления не исполняют функции и задачи по реализации решения собственников, не заботятся о выполнении правил порядка в доме;
7) отсутствует план проведения каких-либо ремонтных работ на предстоящие годы, который содержит данные о видах и приоритетах необходимых ремонтных работ, предварительные расходы, способ финансирования.
В случае если имеется такой план, он составлен по оценке руководителя органа управления, а не по результатам технического обследования специализированными организациями;
8) работа по ремонту технического оборудования (отопления, лифта) производится один раз в год или вообще не проводится.
В действующей практике КСК объединяют несколько МЖД, а то и целые кварталы или микрорайоны. В результате, даже если собственники квартир и платят деньги на содержание и капитальный ремонт (своего дома), эти средства сегодня могут быть беспрепятственно использованы на другой объект.
Разумеется, может возникнуть и обратная ситуация, когда собственники квартир не платят за ремонт, но их дом ремонтируется за счет средств жильцов другого дома, входящего в данный КСК. Такой подход не способствует формированию ответственного отношения собственников помещений (квартир) к общему имуществу многоквартирного жилого дома.
Итоговый отчет проведенного опроса анкетирования среди собственников помещений (квартир) в областных центрах прилагается (Приложение 2).
