Жилой фонд Казахстана

2. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ ФОРМ И МЕТОДОВ УПРАВЛЕНИЯ МЖД. СБОР ДАННЫХ ПО КОЛИЧЕСТВУ ОБСЛУЖИВАЕМЫХ ОБЪЕКТОВ КОНДОМИНИУМОВ И ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ

2.1. Общая информация о жилищном фонде в Казахстане

С 1996 года Казахстан внедрил реформы в секторе жилищно-коммунального хозяйства, направленные на демонополизацию сектора, массовую приватизацию жилищного фонда и поэтапный переход на дифференцированные тарифы на государственные коммунальные услуги.

Казахстан ввел государственное регулирование тарифов для коммунальных предприятий (естественных монополий), а также социальную защиту в виде жилищных пособий для социально незащищенных домохозяйств и гранты на оплату коммунальных услуг.

Однако текущее состояние ЖКХ в Казахстане, в частности управление многоквартирными жилыми домами, до сих пор характеризуется как неэффективное.

Существующая в Казахстане практика формирования объектов кондоминиума, включающих несколько МЖД, создает основу для конфликтов, связанных с желанием собственников квартир отдельного дома быть самостоятельными, выйти из состава уже существующего КСК.

Более того, деятельность многодомных КСК чаще всего совершенно непрозрачна как в отношении принятия решений, так и в отношении расходования средств.

В Казахстане многодомные КСК создавались не столько по желанию самих собственников квартир, сколько административным путем.

В г. Алматы самая крупная сервисная компания принадлежит акимату г. Алматы и совершенно непрозрачна ввиду отсутствия реального желания наводить порядок в данном секторе экономики. Отрицательный опыт работы государства порождает негативную практику, когда другие председатели КСК работают по схеме «смотри на соседа: если ему можно, то и я попробую».

2.2. Общее количество МЖД

По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики Республики Казахстан, всего по республике общее количество МЖД составляет 321 990 единиц, из них в городских населенных пунктах 136 946 единиц, в сельских населенных пунктах — 185 044 единиц (Таблица 1).

Количество МЖД в городских и сельских населенных пунктах

(Таблица 1)

Наименование областей	Всего, единиц	в том числе
		в городских населенных пунктах	в сельских населенных пунктах
Акмолинская	29 635	7 174	22 461
Актюбинская	12 827	5 109	7 718
Алматинская	37 568	11 332	26 236
Атырауская	10 723	4 395	6 328
Восточно-Казахстанская	32 758	15 051	17 707
Жамбылская	13 014	4 545	8 469
Западно-Казахстанская	16 816	4 400	12 416
Карагандинская	41 256	21 043	20 213
Костанайская	32 031	7 013	25 018
Кызылординская	7 332	2 614	4 718
Мангистауская	5 308	1 717	3 591
Павлодарская	20 075	5 662	14 413
Северо-Казахстанская	17 444	4 180	13 264
Южно-Казахстанская	11 627	9 135	2 492
г. Алматы	28 448	28 448	0
г. Астана	5 128	5 128	0
Всего	321 990	136 946	185 044

Согласно закону в МЖД, в которых количество не превышает 20 квартир, собственникам помещений (квартир) предоставляется право управлять таким домом без образования юридического лица. По данным статистики, в целом по республике МЖД до 20 квартир составляет 288 727 единиц.

При количестве квартир свыше 20 собственники помещений (квартир) согласно закону должны выбрать одну из форм управления. По данным статистики, в целом по республике МЖД свыше 20 квартир составляет 33 263 единицы (Таблица 2).

Количество МЖД до 20 квартир и свыше 20 квартир

(Таблица 2)

Наименование областей	Всего, единиц	из них:
		до 20 квартир	свыше 20 квартир
Акмолинская	29 635	28 187	1 448
Актюбинская	12 827	11 379	1448
Алматинская	37 568	36 130	1 438
Атырауская	10 723	9 700	1 023
Восточно-Казахстанская	32 758	29 754	3 004
Жамбылская	13 014	12 001	1 013
Западно-Казахстанская	16 816	15 762	1 054
Карагандинская	41 256	36 596	4 660
Костанайская	32 031	30 039	1 992
Кызылординская	7 332	6 468	864
Мангистауская	5 308	4 213	1 095
Павлодарская	20 075	18 083	1 992
Северо-Казахстанская	17 444	16 552	892
Южно-Казахстанская	11 627	9 891	1 736
г. Алматы	28 448	21 043	7 405
г. Астана	5 128	2 929	2 199
Всего	321 990	288 727	33 263

Основная доля используемого строительного материала при строительстве многоквартирного жилого дома приходится на кирпич (32,7%) и другие материалы (56,4%).

Количество МЖД по материалам наружных стен

(Таблица 3)

Наименование областей	Всего, единиц	Кирпич, камень	Крупно-панель-ный	Каркасно-панель-ный	Крупно-блочный	Моно-литный, бетон (железо-бетон)	другие
Акмолинская	29 635	7 501	876	128	347	2 475	18 308
Актюбинская	12 827	3712	131	15	31	560	8 378
Алматинская	37 568	13148	422	1 143	141	1 136	21 578
Атырауская	10 723	5575	300	3	20	60	4 765
Восточно-Казахстанская	32758	13392	854	349	399	881	16 883
Жамбылская	13 014	6182	44	275	45	880	5 588
Западно-Казахстанская	16 816	3880	115	47	7	388	4 765
Карагандинская	41 256	10 229	2 197	478	1436	3 067	23 849
Костанайская	32 031	12 073	811	183	342	2 232	16 390
Кызылординская	7 332	3 910	236	138	5	397	2 646
Мангистауская	5 308	4 578	134	1	113	235	247
Павлодарская	2 0075	5 100	689	115	336	3 090	10 745
Северо-Казахстанская	17444	5298	532	77	245	324	10 968
Южно-Казахстанская	11 627	3071	172	57	4	896	7 427
г. Алматы	28 448	5 931	1743	406	13	1 704	18 651
г. Астана	5128	1626	190	8	43	404	2 857
Всего	321 990	105 206	9 446	3 423	3 527	18 729	181 659

Общая площадь МЖД по материалам наружных стен

(Таблица 4)

Наименование областей	Всего, тыс. кв.м.	Кирпич, камень	Крупно-панель-ный	Каркасно-панель-ный	Крупно-блочный	Моно-литный, бетон (железо-бетон)	другие
Акмолинская	8 858,4	3 222,7	1 529,2	36,9	78,0	734,1	3 257,5
Актюбинская	8 254,9	3 960,1	418,5	2,2	59,4	1 611,6	2 203,2
Алматинская	10 016,8	4 357,6	625,1	179,7	110,1	824,2	3 920,0
Атырауская	5 795,2	2 676,2	1 096,3	6,1	12,6	220,2	1 783,8
Восточно-Казахстанская	15 596,0	7 517,2	1792	69,7	77,2	373,5	5 766,4
Жамбылская	5 585,3	1 612,1	108,7	42,0	7,5	1 546,1	2 269,0
Западно-Казахстанская	6 385,7	2 620,7	381,4	42,8	13,7	1 014,8	2 312,3
Карагандинская	22 860,1	6 423,6	3 298,9	128,0	776,6	6 949,7	5 283,4
Костанайская	11 773,4	3 725,4	1802,7	39,6	486,1	2 078,3	3 641,3
Кызылординская	4 031,3	2 501,8	582,3	22,3	14,1	358,6	552,2
Мангистауская	5 536,6	2 789,0	536,0	0,1	374,9	1 021,4	815,5
Павлодарская	11 705,4	3 057,4	1 981,4	62,2	213,4	3 965,0	2 425,9
Северо-Казахстанская	5 716,0	2 403,3	1728,6	9,1	33,3	103,8	1437,9
Южно-Казахстанская	7 994,9	2 313,2	431,1	13,3	6,4	2 302,8	2 928,1
г. Алматы	2 9941,9	7 601,4	5 286,3	797,4	24,2	6 288,4	9 944,1
г. Астана	16 118,6	7 474,2	6 14,8	16,2	123,2	2 268,6	5 618,5
Всего	176 171	64 256	22 213,4	1470,6	2 410,7	31 661,1	54 189,2

Согласно постановлению Правительства Республики Казахстан от 2 ноября 1998 года № 1118 «О нормативах потребления электроэнергии, тепла на отопление, горячей и холодной воды и других коммунальных услуг по организациям, финансируемым из средств бюджета» срок службы многоквартирных жилых домов:

более 25 этажей – 250 лет (особо капитальные, каркасно-монолитные, повышенной прочности, фундамент-монолитная плита на свайном основании, стены — алюминиевые панели повышенной антикоррозийной защиты, перекрытия -железобетон с облицовкой стилобата естественным камнем);

здания многоэтажные (более двух этажей) — 100 лет (здания одноэтажные с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей с железобетонными, металлическими покрытиями с площадью пола свыше 5000 кв. м);

здания двухэтажные всех назначений, кроме деревянных всех видов, — 83 года (здания одноэтажные с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими покрытиями с площадью пола до 5 000 кв. м).

По данным местных исполнительных органов по состоянию на 1.07.2016 г., всего в Казахстане насчитывается 78 402 МЖД, разница между статистическими данными составляет 243 588 МЖД (Таблица 5).

Количество МЖД, по данным местных исполнительных органов

(Таблица 5)

№	Наименование областей	Общее количество и площадь МЖД
		ед.	тыс. м 2
1.	Акмолинская	28 696,0	9 966,8
2.	Актюбинская	2 328,0	7 267,13
3.	Алматинская	3 344,0	5 206,6
4.	Атырауская	1 516,0	2 944,36
5.	ВКО	5 474,0	18 611,6
6.	Жамбылская	2 664,0	4 513,87
7.	ЗКО	1 945,0	73 753,22
8.	Карагандинская	8 199,0	21 859,22
9.	Костанайская	3 362,0	7 602,15
10.	Кызылординская	1 167,0	2 156,11
11.	Мангистауская	1 574,0	5 214,8
12.	Павлодарская	2 494,0	9 042,2
13.	СКО	1 725,0	4 459,5
14.	ЮКО	3 152,0	4 647,5
15.	г. Алматы	8 175,0	21 800,0
16.	г. Астана	2 587,0	15 558,95
Всего		78 402,0	214 603,0

Разница между данными Комитета по статистике и данными местных исполнительных органов составляет 243 588 МЖД. Такое расхождение в цифрах связано с методом сбора данных. Так, статистика собирает данные по МЖД, когда две и более квартир имеют самостоятельные выходы в помещения общего пользования. Местные исполнительные органы собирают данные по многоэтажным домам, при этом не учитывают одноэтажные, двухэтажные дома с двумя и более выходами, но эти дома не являются индивидуальными.

В результате баланс данных по МЖД не совпадает. Это свидетельствует об отсутствии у местных исполнительных органов достоверной информации по количеству МЖД, по годам постройки, в том числе об их техническом состоянии.

Количество МЖД, по данным местных исполнительных органов, по годам постройки

(Таблица 6)

Наименование областей	Всего	из них:
		1905- 1956 гг.	1957-1977 гг.	1978- 1998 гг.	1999-2017 гг.
Акмолинская	28 696	*	*	*	*
Актюбинская	2 328	214	923	1058	133
Алматинская	3 344	238	1592	1416	98
Атырауская	1 516	319	547	421	229
Западно-Казахстанская	1 945	190	727	860	78
Жамбылская	2664	392	1027	1168	77
Карагандинская	8199	1848	3013	2873	465
Костанайская	3362	97	1846	1110	309
Кызылординская	1167	59	314	688	106
Мангистауская	1574	67	485	697	325
Южно-Казахстанская	3152	309	1020	1171	337
Павлодарская	2494	192	1014	1112	176
Северо-Казахстанская	1725	125	887	605	108
Восточно-Казахстанская	5474	568	2898	1910	98
г. Астана	2587	506	809	440	832
г. Алматы	8175	1 847	2 848	3 426	414
всего:	78 402	—	—	—	—

 *данные отсутствуют

2.3. Общее количество квартир

Всего по республике насчитывается в МЖД 3 160 468 квартир. Наибольшее количество квартир приходится на 2-комнатные — 38% и 3-комнатные — 31,7% (Таблица 6).

Распределение жилых квартир в МЖД по числу комнат

(Таблица 7 )

	Всего, единиц	в том числе
		1-комн.	2-комн.	3-комн.	4-комн.	5-комн.	6 и более
Акмолинская	166 031	28 724	57 998	65 482	12 908	687	232
Актюбинская	144 059	30 835	59 966	39 656	11 624	1 439	539
Алматинская	176 424	25 307	61 572	60 397	24 072	3 965	1 111
Атырауская	94 718	12 994	36 928	30 103	12 470	1 762	461
Восточно-Казахстанская	303 782	62 085	122 588	95 624	21 381	1 718	386
Жамбылская	103 612	19 745	36 870	30 181	13 418	2 250	1 148
Западно-Казахстанская	121 350	27 112	45 630	36 454	10 595	1 170	389
Карагандинская	422 825	64 516	175 345	139 795	38 572	3 800	797
Костанайская	222 434	42 645	81 482	79 333	17 422	1 245	307
Кызылординская	71 509	10 170	29 725	23 004	6 956	1 175	479
Мангистауская	92 280	15 380	37 764	28 496	8 100	1 807	733
Павлодарская	217 570	46 173	74 721	76 670	17 625	2 048	333
Северо-Казахстанская	112 357	22 952	43 359	40 159	5 100	652	129
Южно-Казахстанская	140 093	23 397	53 965	43 364	14 594	3 328	1 445
г.Алматы	522 068	136 116	193 933	149 973	32 907	5 198	3 941
г.Астана	249 356	76 264	90 229	63 263	16 126	2 469	1 005
Всего	3 160 468	644 415	1 202 075	1 001 954	263 876	34 713	13 435

 

2.4. Административная структура (наличие государственного и негосударственного жилищного фонда)

На сегодняшний день большинство населения Казахстана владеет собственными квартирами и соответствующими долями в территории общего пользования своих жилых домов, что составляет 97,6% всего жилищного фонда (Рисунок 1).

Общая площадь в целом по республикеж. по данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики Республики Казахстан, составляет 342 560,4 тыс. кв. м (Рисунок 2).

По данным местных исполнительных органов, всего по республике 1 649 МЖД, находящихся в коммунальной собственности (Таблица 8).

Информация о коммунальном жилищном фонде

(Таблица 8)

№	Наименование областей	Количество МЖД	Количество квартир, ед.	Общая площадь, кв. м	Тариф за содержание МЖД на 1 м2, тенге
1.	Акмолинская	154	2 136	121 312	25,0
2.	Актюбинская	24	3 472	238 304,0	94,2*
3.	Алматинская	205	2 893	132 742,2	15,2
4	Атырауская	40	1 681	100 860	17,5
5.	ВКО	75	335	17 363,7	57,0*
6.	ЗКО	51	4 023	309 456,7	19,5
7.	Жамбылская	29	2 046	140 198	20,0
8.	Карагандинская	75	3 416	149 557,2	25,7
9.	Костанайская	95	2 584	133 983	39,0
10.	Кызылординская	37	2 626	157 560	24,5
11.	Мангистауская	212	4 270	442 852	24,0
12.	ЮКО	46	3 080	214 271,4	98,5*
13.	Павлодарская	80	4 959	173 694,7	34,5
14.	СКО	447	1 566	86 130,0	23,0
15.	г. Алматы	79	3 176	90 500	30,0
16.	г. Астана	—	1 400	84 000	32,1
	итого	1 649	43 663	1 683 264	—

*ежемесячная арендная плата

 

Информация о жилищном фонде, находящихся в ведении организации

(Таблица 9)

№	Наименование организации	Количество МЖД	Количество квартир, ед.	Общая площадь, кв. м	Тариф за содержание МЖД на 1 м2, тенге
1.	МВД РК	*	*	*	*
2.	МИК РК	отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует
3.	МИР РК	*	*	*	*
4	МЗ РК	*	*	*	*
5.	Мин. труда и соц. защиты РК	отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует
6.	Мин. культуры и спорта РК	*	*	*	*
7.	МОН РК	*	*	*	*
8.	МЭ РК	*	*	*	*
9.	МНЭ РК	11	11	663,7	50
10.	Мин. по делам религий РК	3	3	143,9	95
11.	Мин. оборонной и аэрокосм. промышленности РК	отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует
12.	МЮ РК	*	*	*	*
13.	МСХ РК	*	*	*	*
14.	МФ РК	5	5	289,8
15.	КНБ	*	*	*	*
16.	Агентство по делам гос. службы и противодействию коррупции РК	*	*	*	*
17	АО «Самурык-Казына»	отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует
18	Фонд недвижимости «Самурык-Казына»	*	*	*	*
19	АО НУХ «Байтерек»	отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует
20	АО «ИО «КИК»	73	14 714	841 384,40	15-97
21	Жилстройсбербанк Казахстана	отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует
22	АО «НК «КТЖ»	*	*	*	*
23	АО «НК «Казмунайгаз»	*	*	*	*
24	АО «КазТрансГаз»	отсутствует	отсутствует	отсутствует	отсутствует
	итого	92	14 733	842 481,8	—

*не представили данные

Наличие зарегистрированных объектов кондоминиума

(Таблица 10)

№	Наименование регионов	Количество зарегистрированных объектов кондоминиума в органах юстиции, ед. (по данным местных исполнительных органов)	Количество зарегистрированных объектов кондоминиума в органах юстиции, ед. (по данным Министерства юстиции РК)
1	Акмолинская	462	642
2	Актюбинская	1 215	1 287
3	Алматинская	466	191
4	Атырауская	346	14 908
5	ВКО	2 605	3 975
6	Жамбылская	1 190	1522
7	ЗКО	545	434
8	Карагандинская	4 405	4 422
9	Костанайская	787	526
10	Кызылординская	374	87
11	Мангистауская	453	447
12	Павлодарская	1 713	1 185
13	СКО	930	896
14	ЮКО	2 774	3 056
15	г. Алматы	2 213	1 367
16	г. Астана	2 102	740
	Всего:	22 580	35 685

 

Основными проблемами регистрации объекта кондоминиума являются:

• нехватка средств на повторное изготовление утерянного технического паспорта на объект кондоминиума, первоначальное изготовление которого произведено за счет бюджетных средств, зачастую технический паспорт и иные документы не передаются недобросовестными руководителями органа управления объектом кондоминиума при его смене;
• нежелание некоторых руководителей органа управления объектом кондоминиума платить налоги, так как согласно пункту 9 статьи 388 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) земельный участок, являющийся частью объекта кондоминиума, подлежит обложению земельным налогом пропорционально доле каждого собственника помещения (части здания) в общем имуществе, являющемся частью объекта кондоминиума;
• отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок;
• сложная процедура регистрации, где необходимо собирать собрание и проводить письменный опрос и далее составлять расчет стоимости долей;
• отсутствие компетенции у регистрирующих органов, принимающих документы с ошибками, и, как следствие, большой процент возврата документов;
• отсутствие реальных стимулов для регистрации общедомового имущества;
• наличие угрозы продажи общедомового имущества по факту регистрации объекта кондоминиума, так как по факту регистрации кондоминиума зачастую пытаются продать часть подвала или иные помещения, а жители через суд возвращают данное имущество.

2.5. Формы и количество обслуживающих жилищный фонд организаций

По данным Комитета по статистике, всего зарегистрированных форм управлений домами 7 780 единиц (согласно Приложению 3).

В Казахстане формы управления многоквартирными жилыми домами регулируются Законом РК «О жилищных отношениях», в соответствии с которым:

1. Не позже чем через месяц после регистрации объекта кондоминиума собственники помещений должны решить вопрос о форме управления объектом кондоминиума. До такого решения по обязательствам, связанным с объектом кондоминиума как с единым комплексом, а также с централизованным обеспечением жилого дома коммунальными услугами, собственники отвечают солидарно.
2. В многоквартирном жилом доме (или его части), который имеет единую систему инженерного и коммунального обеспечения и составляет единый жилищно-коммунальный комплекс, может применяться только одна из форм совместного управления объектом кондоминиума.
3. Форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Согласно статье 42 Закона форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:

Первая форма. Непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати. По республике совместно управляются порядка 288 727 домов, что составляет 89,7% от общего количества домов. В то же время, по данным местных исполнительных органов, 5 883 МЖД управляются самостоятельно.

Вторая форма. Кооператив собственников квартир. По данным Комитета по статистике, в республике зарегистрировано 2 034 КСК. В то же время, по данным местных исполнительных органов, количество КСК составляет 2 970 единиц.

Третья форма. Управление объектом кондоминиума третьими (сторонними лицами): выборными или наемными физическими или юридическими лицами. По данным Комитета по статистике, в республике зарегистрировано 1 061 юридическое и физическое лицо, основным видом деятельности является управление и содержание МЖД. В то же время, по данным местных исполнительных органов, количество данных организаций составляет 428 единиц.

Четвертая форма. Иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан. По данным Комитета по статистике, в республике других форм насчитывается порядка 4 683 (жилищно-строительные кооперативы, производственные кооперативы, потребительские кооперативы и др.). По данным местных исполнительных органов, иных форм насчитывается 3 858 единиц.

Количество форм управления (по данным МИО)

(Таблица 11)

№	Наименование области	Общее кол-во форм управления по региону	Формы управления объектами кондоминиума
			КСП (К)	Непосредственное совместное управление (НСУ)	Управление объектом кондоминиума третьими (сторонними лицами)	Иные формы
1	Акмолинская	1 031	110	882	9	30
2	Актюбинская	816	141	0	0	675
3	Алматинская	380	380	0	0	0
4	Атырауская	77	63	3	11	0
5	ВКО	364	327	17	18	2
6	Жамбылская	43	43	0	0	0
7	ЗКО	502	119	377	4	2
8	Карагандинская	4 598	284	4 274	40	0
9	Костанайская	228	111	82	1	34
10	Кызылординская	25	18	7	0	0
11	Мангистауская	63	23	1	0	39
12	Павлодарская	446	114	240	91	1
13	СКО	656	259	0	0	397
14	ЮКО	2 549	17	0	0	2 532
15	г. Алматы	950	755	0	62	133
16	г. Астана	411	206	0	192	13
	Всего	13 139	2 970	5 883	428	3 858

Перечень зарегистрированных юридических лиц, основным видом деятельности которых является управление и содержание МЖД (по данным Комитета по статистике)

(Таблица 12)

№	Наименование	Количество
1.	КСК	2 034
2.	АО	18
3.	ТОО	1 040
4.	Гаражный кооператив	8
5.	Ассоциация потребительских кооперативов	6
6.	ГУ и РГП	14
7.	Жилищный кооператив	120
8.	Жилищно-строительный кооператив	382
9.	Жилищно-строительный потребительский кооператив	7
10.	Жилищно-эксплуатационный кооператив	1
11.	Молодежный ЖСК	1
12.	Объединение юридических лиц	3
13.	Общественные объединения	4
15.	Потребительский дачный кооператив	2
16.	Частное учреждение «Управляющая компания»	3
17.	Производственный кооператив	4 137
	ИТОГО:	7 780

В настоящее время многообразие форм управления не позволяет эффективно управлять общим имуществом МЖД.

Конечно, при многообразии этих форм в каждой имеются свои преимущества и недостатки.

Так, управляющие компании нередко недобросовестно выполняют свои обязанности и преследуют цель не сохранить общедомовое имущество, а произвести максимальную прибыль в собственных интересах. В случае КСК также не отрегулированы многие вопросы управления и содержания общего имущества дома.

При первой форме управления – непосредственном совместном управлении всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати, основным преимуществом является полное самоуправление домом собственниками помещений (квартир), отсутствие расходов на содержание штата, а основным недостатком то, что собственники самостоятельно должны выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, и, соответственно, ответственность ложится на них.

При данной форме эффективность управления и содержания достигается только при управлении небольшим и технически несложным домом.

При второй форме управления – кооператив собственников квартир – основным преимуществом является то, что КСК является некоммерческой организацией, которая освобождена от уплаты налогов, руководство текущей деятельностью КСК должно осуществляться правлением КСК, должны быть созданы ревизионные комиссии из числа собственников помещений (квартир) для проверки финансовой деятельности КСК.

Основным недостатком является то, что на практике зачастую работа правления в данных КСК является формальной, все вопросы по управлению домом сосредоточены в руках председателя КСК, что нередко отрицательно сказывается на прозрачности расходования средств собственников помещений (квартир).

Кроме того, на практике КСК как юридическое лицо имеет свой счет, при этом при обслуживании десятков домов эксплуатационные взносы от собственников помещений (квартир) поступают на единый счет КСК. Данная ситуация сегодня вызывает недовольство среди жильцов, проживающих в многоквартирных домах, поскольку средства одного дома уходят на содержание другого дома.

КСК должен создаваться собственниками помещений (квартир) для управления собственным домом, ну а если КСК создано на несколько многоквартирных жилых домах, то эти дома должны составлять единый имущественный комплекс, т.е. иметь единую систему инженерного и коммунального обеспечения, и зарегистрированы как единый объект кондоминиума.

Третья форма управления – это управление домами физическими или юридическими лицами, т.е. управляющими компаниями или управляющими организациями.

В 2011 году внесли поправки в Закон, что третьи лица (управляющие компании) могут управлять объектами кондоминиума напрямую, тем самым сегодня лишили жителей права участвовать в управлении общим имуществом.

В результате сегодня без согласия собственников помещений (квартир) передаются застройщиками МЖД принудительно под управление и обслуживание своим аффилированным частным компаниям.

Следует отметить, что граждане – покупатели квартир подписывают договоры купли-продажи, в соответствии с которыми обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры заключить договор с управляющее/эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, на управление и эксплуатационное обслуживание МЖД.

В свою очередь в самом тексте договора на управление и эксплуатационное обслуживание МЖД содержатся положения, согласно которым граждане реализуют свое право выбора на управление путем подписания договора, т.е., подписав договор, подтверждают, что выбрали управляющую организацию.

Однако такой способ назначения противоречит действующему жилищному законодательству.

Вместе с тем такой способ сегодня является вынужденным, поскольку квартиры в домах-новостройках раскупаются не сразу. Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию и до оформления гражданами права собственности на практике проходит достаточно длительный период. Поэтому провести собрание собственников просто не предоставляется возможным по причине их отсутствия.

Вместе с тем, как показывает практика, обслуживающие организации самовольно сдают в аренду и продают общую собственность жителей, в частности подвалы, чердаки, вплоть до помещений мусоропроводов, которые как общее имущество объекта кондоминиума согласно Закону принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности.

Стоит отметить, что технические и подвальные этажи предназначены только для обслуживания общедомовых коммуникаций с целью жизнеобеспечения всех его жителей и не могут находиться в частной собственности.

Четвертая форма управления – иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.

Основные проблемные вопросы остаются одними и теми же для всех КСК: непроведение капитального ремонта кровель, фасадов, лифтов, лестничных клеток, ливневой канализации и прочих работ, требующих значительных денежных затрат. С начала 90-х годов и до конца первого десятилетия 2000-х в жилом фонде республики практически не проводились ремонтно-восстановительные работы. Данная ситуация привела к ухудшению технического состояния многоквартирного жилого фонда. Ежегодный текущий ремонт, выполняемый КСК малыми объемами из-за недостаточности финансирования, не дает должного эффекта.

Сложившееся негативное отношение к деятельности отдельных проблемных КСК явилось результатом отсутствия доверия и уверенности населения в том, что их денежные средства будут использованы на ремонт именно их дома.

КСК, монополизировав деятельность по управлению и содержанию жилья, практически ограничили возможности развития частного бизнеса и конкуренции на рынке жилищных услуг, что в итоге негативно сказывается на качестве оказываемых населению услуг.

Тезис неверный, так как на рынке существует огромное количество именно предпринимателей, занимающихся обслуживанием общедомового имущества и производящих те или иные работы для КСК. Их реальное количество никто не подсчитывал.

Кроме того, КСК, занимая монопольное положение, не стремятся повышать качество предоставляемых коммунальных услуг. КСК сами управляют, сами производят ремонтные и хозяйственные работы, качество, объемы и стоимость которых сложно проверить. Низкое качество управления привело к ухудшению технического состояния значительной части многоквартирных жилых домов.

В г. Алматы этого не произошло, а наоборот, год от года объемы выполненных работ только возрастают, при этом работы в большинстве случаев принимаются собственниками.

Таким образом, существующая система управления и содержания жилого фонда в Республике Казахстан предопределяет необходимость усовершенствования формы управления жилыми домами.

Анализ ситуации показывает, что невозможно добиться улучшения условий проживания людей в многоквартирных домах, где не налажена система управления общедомовой собственностью.

Предлагаемые поправки в Закон «ОЖО», наоборот, выводят сферу управления из оборота юридических лиц и отдают ее в руки непрофессионалов, избираемых из числа жителей, или наемных управляющих.

Управление многоквартирным домом — это сложный и чрезвычайно разнообразный вид деятельности, важная и неотъемлемая часть содержания многоквартирного дома. В результате управления должны обеспечиваться сохранность многоквартирного дома как комплекса объектов недвижимости, включая рыночную стоимость квартир, надлежащее техническое и санитарное состояние общего имущества, должны быть созданы условия для комфортного и безопасного проживания в квартирах, согласованы интересы собственников в отношении общего имущества, определены размеры общих расходов на содержание дома и доля участия в них каждого собственника помещений.

Время требует новых подходов для решения вопросов эксплуатации жилья, совершенствования жилищных отношений и жилищного законодательства, отвечающих современным реалиям и рыночным отношениям. И с учетом наболевших проблем сегодня необходимо выстроить новую модель жилищных отношений.

Одним из предложений является создание в каждом доме своего объединения в форме юридического лица, который будет защищать права и интересы собственников квартир, туда могут войти активные собственники от каждого подъезда, которое в дальнейшем сможет привлечь по договору на управление и содержание МЖД профессионального управляющего или управляющую компанию.

В случае передачи функции управления за собственниками квартир останутся функции только контроля. Такой подход является наиболее эффективным ввиду низкой активности жильцов, т.е. данная модель предполагает передачу всей ответственности профессиональным управляющим в случае заключения такого договора.

В Республике Казахстан не производится обучение персонала, способного грамотно управлять общедомовым имуществом. При этом ссылка на проводимые тренинги по программам АО «ЖКХ» касаются энергоаудита и энергосбережения. Профессии управляющего домами в РК не существует.