Жилой фонд Казахстана

3. АНАЛИЗ ДЕЙСТВУЮЩИХ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ И НОРМАТИВНЫХ ТЕХНИЧЕСКИХ ДОКУМЕНТОВ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН В СФЕРЕ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Основные нормативные правовые акты в сфере жилищных отношений

1. Гражданский кодекс Республики Казахстан

Резюме нормативного правового акта

Гражданский кодекс Республики Казахстан определяет основы права собственности на жилище, его правового статуса и управления им в качестве объекта кондоминиума.

2. Кодекс Республики Казахстан о налогах и других обязательных платежах в бюджет (Налоговый кодекс)

Резюме нормативного правового акта

В Налоговом кодексе предусмотрено, что доход некоммерческой организации по договору на осуществление государственного социального заказа в виде вознаграждения по депозитам, гранта, вступительных и членских взносов, взносов участников кондоминиума, благотворительной помощи, безвозмездно полученного имущества, отчислений и пожертвований на безвозмездной основе не подлежит налогообложению.

Также определено, что признается взносами участников кондоминиума и порядок обложения земельным налогом земельного участка, являющегося частью объекта кондоминиума.

3. Кодекс Республики Казахстан об административных правонарушениях (КоАП)

Резюме нормативного правового акта

В КоАП административная ответственность за нарушение органом управления объектом кондоминиума требований жилищного законодательства Республики Казахстан предусмотрена только в двух случаях – за нарушение сроков открытия текущих и (или) сберегательных счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня в случаях, предусмотренных жилищным законодательством, и нарушение сроков представления ежеквартального отчета по управлению объектом кондоминиума.

4. Земельный кодекс Республики Казахстан

Резюме нормативного правового акта

Земельный кодекс Республики Казахстан определяет правовой статус земельного участка как общего имущества объекта кондоминиума.

Земельный участок, необходимый для размещения, эксплуатации, содержания многоквартирного дома или иного объекта кондоминиума, переходит в установленном порядке в общую долевую собственность собственников помещений, находящихся в составе объекта кондоминиума.

Доля каждого собственника помещений (иного правообладателя) в общем имуществе не отделима от раздельной (индивидуальной) собственности (иного вещного права) на принадлежащее ему помещение. Размер доли, если иное не установлено соглашением участников кондоминиума, определяется отношением полезной площади жилого и площади нежилого помещения, находящегося в раздельной (индивидуальной) собственности (ином вещном праве), к сумме полезных площадей всех жилых и площадей всех нежилых помещений, находящихся в данном объекте кондоминиума. Такая доля не может быть выделена в натуре (идеальная доля).

Земельный участок при здании (строении, сооружении) может быть предоставлен в раздельную собственность участникам кондоминиума в случаях необходимости обеспечения технологических нужд функционирования нежилых помещений при условии, что этот земельный участок будет расположен вне контура здания (строения, сооружения) и его использование не будет противоречить условиям эксплуатации земельного участка, входящего в состав объекта кондоминиума, а также санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным, строительным и другим нормам.

Переход права собственности на квартиру (помещение) к другому лицу влечет переход к приобретателю квартиры (помещения) соответствующей доли в праве на земельный участок (земельные участки).

Для управления общей собственностью и ее эксплуатации, надлежащего содержания всего дома (здания, строения, сооружения) и придомового земельного участка (земельных участков) участники кондоминиума избирают форму управления объектом кондоминиума в соответствии с законодательством Республики Казахстан.

Реализация права на земельный участок, находящийся в общей собственности участников кондоминиума (общем землепользовании), а также плата за землю осуществляются в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством Республики Казахстан.

5. Гражданский процессуальный кодекс Республики Казахстан (ГПК)

Резюме нормативного правового акта

ГПК предусматривает упрощенный порядок производства в суде первой инстанции в порядке приказного производства.

Судебный приказ выносится по требованиям о взыскании задолженности с собственников помещений (квартир), уклоняющихся от участия в обязательных расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденных Законом Республики Казахстан «О жилищных отношениях», за исключением требований о взыскании дополнительных расходов.

6. Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях» (далее – Закон)

Резюме нормативного правового акта

Закон является основным нормативным правовым актом в сфере жилищных отношений и состоит из шести основных разделов. Остановимся на них детальнее.

Раздел 1 включает в себя:

• главу 1, содержащую общие положения (основные понятия, используемые в Законе, жилищный фонд Республики Казахстан и его государственный учет, ответственность за нарушение жилищного законодательства страны, права и обязанности иностранных юридических лиц, иностранцев и лиц без гражданства в жилищных отношениях, а также порядок применения международных договоров Республики Казахстан в сфере жилищных отношений);
• главу 1-1, предусматривающую государственное регулирование в сфере жилищных отношений, то есть компетенцию органов исполнительной власти всех уровней от Правительства Республики Казахстан до органов местного государственного управления районов, городов областного значения.

Раздел 2 предусматривает:

• главу 2, касающуюся приобретения права частной собственности на жилище (право на приобретение жилища, основания возникновения права собственности на жилище, приобретение нанимателем права собственности на занимаемое жилище из государственного жилищного фонда в порядке приватизации, предоставление жилища в собственность при сносе жилого дома в связи с принудительным отчуждением земельных участков для государственных нужд, а также право общей собственности на жилище и регистрация права собственности на жилище);
• главу 3 по содержанию права частной собственности на жилище и условия его осуществления (основные права и обязанности собственника жилища и членов его семьи, а также право собственника жилища на земельный участок);
• главу 4, предусматривающую порядок найма жилищ в частном жилищном фонде;
• главу 5, включающую порядок прекращения права частной собственности на жилище и правовые последствия таких мероприятий для собственника жилища.

Раздел 3 посвящен кондоминиуму:

• глава 6 касается общих положений о кондоминиуме (образование и прекращение кондоминиума, регистрация объекта кондоминиума, доли собственников отдельного помещения в общем имуществе, права и обязанности собственников помещений (квартир) в кондоминиуме, возмещение ущерба, причиненного общему имуществу или другим помещениям, переделка помещения в объекте кондоминиума, изменение границ между помещениями, а также между помещением и общим имуществом);
• глава 6-1 о государственном контроле в сфере управления жилищным фондом предусматривает компетенцию и полномочия должностных лиц жилищной инспекции, их основные права и обязанности;
• глава 7 касательно управления объектом кондоминиума (формы управления объектом кондоминиума, порядок проведения собрания собственников помещений (квартир), проведение письменного опроса, образование кооператива собственников помещений (квартир), его действующие органы, их компетенция и полномочия, отчетность перед членами кооператива, а также прекращение деятельности кооператива собственников помещений (квартир);
• глава 8 предусматривает деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов (порядок образования жилищных и жилищно-строительных кооперативов, условия членства в подобных кооперативах, права и обязанности члена кооператива, преимущества от такого членства, внесение и возврат паевых взносов, порядок предоставления жилища, преобразование жилищного кооператива в кооператив собственников помещений (квартир).

Раздел 4 содержит:

• главу 9, содержащую нормы о предоставлении жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде (условия предоставления жилищ из государственного жилищного фонда, порядок определения граждан, относящихся к социально уязвимым слоям населения, право граждан на жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованное местным исполнительным органом в частном жилищном фонде);
• главу 10, устанавливающую порядок предоставления жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде (учет граждан Республики Казахстан, которым может быть предоставлено жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованное местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, основания отказа в постановке на учет, основания снятия с учета граждан, очередность предоставления гражданам жилища, требования, предъявляемые к таким жилищам, порядок вынесения соответствующего решения о предоставлении жилища);
• главу 11, предусматривающую права и обязанности нанимателей (поднанимателей) жилищ из государственного жилищного фонда или жилищ, арендованных местным исполнительным органом в частном жилищном фонде (содержание договора найма (поднайма), его предмет и порядок его изменения, порядок признания договора найма (поднайма) недействительным права и обязанности членов семьи нанимателя (поднанимателя), случаи и сроки сохранения такого жилища за временно отсутствующими гражданами, порядок признания лица утратившим право пользования жилищем, предоставление гражданам жилища из государственного жилищного фонда в связи с капитальным ремонтом жилого дома и др.);
• Гглаву 12 касательно оплаты жилища из государственного жилищного фонда и жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, содержания жилого дома (жилого здания), коммунальных услуг и услуг связи в части увеличения абонентской платы за телефон, подключенный к сети телекоммуникаций;
• главу 13, содержащую особенности предоставления и пользования жилищем из государственного жилищного фонда (правовой режим жилищ из коммунального жилищного фонда, предоставленных в пользование социально уязвимым слоям населения, жилища, приобретенного местным исполнительным органом, служебных жилищ, предоставляемых военнослужащим из жилищного фонда государственных учреждений Вооруженных сил, других войск и воинских формирований, а также жилищ, приравненных к служебным;
• главу 13-1 об особенностях регулирования жилищных отношений с участием сотрудников специальных государственных органов (реализация права на жилище сотрудниками специальных государственных органов, получатели жилищных выплат, основания прекращения и цели использования таких выплат, права и обязанности данных сотрудников, являющихся получателями жилищных выплат, а также членов их семей и т.п.);
• главу 14, устанавливающую порядок прекращения права пользования и выселение из жилищ государственного жилищного фонда и жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде (расторжение договора найма (поднайма) жилища нанимателем и наймодателем, последствия признания недействительным такого договора, выселение с предоставлением другого жилища из государственного жилищного фонда, основания выселения без предоставления другого жилища и др.);
• главу 15, предусматривающую пользование служебными жилищами и жилыми помещениями в общежитиях государственного жилищного фонда (предназначение служебных жилищ, порядок предоставления и выселения из служебного жилища, жилого помещения в общежитиях и пользование ими).

Раздел 5 включает:

• главу 16 касательно договорных обязательств по предоставлению жилища (предусматривают случаи сноса в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных нужд между застройщиком, производящим снос, и собственниками (нанимателями) жилищ может быть заключен договор о предоставлении в собственность (внаем) других жилищ во вновь построенных на этом же или другом земельном участке жилых домах бывшим собственникам (нанимателям) взамен снесенных жилых помещений).

Раздел 6 предусматривает:

• глава 17, содержащую переходные положения (сохранение очередности граждан, состоящих на учете нуждающихся в жилище, первоочередное и внеочередное предоставление жилища из государственного жилищного фонда, предоставление жилища из государственного жилищного фонда в силу договора, особенности предоставления жилища в собственность при сносе жилого дома в связи с принудительным отчуждением земельных участков для государственных нужд в столице Республики Казахстан, особенности уступки права требования по ипотечному жилищному займу, особенности выселения из служебных жилищ, пользование жилищами, принадлежащими юридическим лицам, основанным на негосударственной форме собственности).

Таким образом выглядит структура Закона.

7. Закон Республики Казахстан «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»

Резюме нормативного правового акта

Данный Закон предусматривает общие положения государственной регистрации объекта кондоминиума.

8. Правила государственной регистрации объекта кондоминиума, утвержденные приказом и. о. министра юстиции Республики Казахстан от 24 августа 2007 года № 241

Резюме нормативного правового акта

Указанные правила регламентируют порядок государственной регистрации объекта кондоминиума, перечень предоставляемых для регистрации документов, а также порядок их выдачи.

9. Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума, утвержденный постановлением Правительства Республики Казахстан от 22 декабря 1997 года № 1813

Резюме нормативного правового акта

Порядок предоставления земельного участка собственникам помещений (участникам) кондоминиума регламентирует отношения, связанные с предоставлением земельного участка собственникам жилых и (или) нежилых помещений, другим участникам существующего объекта кондоминиума в тех случаях, когда их права на земельный участок не определены.

10. Правила предоставления жилищной помощи, утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 декабря 2009 года № 2314

Резюме нормативного правового акта

Правила предоставления жилищной помощи разработаны в соответствии с Законом и определяют порядок назначения жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам).

Пункт 1 Правил предоставления жилищной помощи содержит основные понятия, используемые в данном нормативном правовом акте.

Согласно пункту 2 указанных правил жилищная помощь предоставляется за счет средств местного бюджета малообеспеченным семьям (гражданам), постоянно проживающим в данной местности, на оплату:

• расходов на содержание жилого дома (жилого здания) семьям (гражданам), проживающим в приватизированных жилых помещениях (квартирах) или являющимся нанимателями (поднанимателями) жилых помещений (квартир) в государственном жилищном фонде;
• потребления коммунальных услуг и услуг связи в части увеличения абонентской платы за телефон, подключенный к сети телекоммуникаций, семьям (гражданам), являющимся собственниками или нанимателями (поднанимателями) жилища;
• арендной платы за пользование жилищем, арендованным местным исполнительным органом в частном жилищном фонде.

Пункт 4 данных правил предусматривает порядок назначения жилищной помощи, согласно которому для назначения жилищной помощи семья (гражданин) обращается в уполномоченный орган с заявлением и представляет следующие документы:

• копию документа, удостоверяющего личность заявителя;
• копию правоустанавливающего документа на жилище;
• копию книги регистрации граждан, либо адресную справку, либо справку сельских и/или аульных акимов, подтверждающую регистрацию по постоянному месту жительства заявителя;
• документы, подтверждающие доходы семьи. Порядок исчисления совокупного дохода семьи (гражданина Республики Казахстан), претендующей на получение жилищной помощи, определяется уполномоченным органом в сфере жилищных отношений;
• счета о размерах ежемесячных взносов на содержание жилого дома (жилого здания);
• счета на потребление коммунальных услуг;
• квитанцию-счет за услуги телекоммуникаций или копию договора на оказание услуг связи;
• счет о размере арендной платы за пользование жилищем, арендованным местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, предъявленный местным исполнительным органом.

В соответствии с пунктом 5 данных правил выплата жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам) осуществляется уполномоченным органом через банки второго уровня в порядке, определенном местными представительными органами.

11. Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства Республики Казахстан от 7 декабря 2000 года № 1822

Резюме нормативного правового акта

Правила устанавливают порядок, условия предоставления и оплаты коммунальных услуг, а также определяют права и обязанности услугодателей и потребителей.

Данный нормативный правовой акт состоит из следующих разделов:

• Общие положения
• Порядок и условия предоставления услуг
• Ответственность сторон
• Порядок оплаты услуг
• Права и обязанности потребителя
• Права и обязанности услугодателя
• Порядок разрешения разногласий
• Право контроля выполнения данных правил

12. Санитарные правила «Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию и эксплуатации жилых и других помещений, общественных зданий», утвержденные приказом и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан 24 февраля 2015 года № 125

Резюме нормативного правового акта

Указанные правила определяют требования к жилым зданиям.

13. Типовые формы протокола собрания собственников помещений (квартир) и листа голосования при проведении письменного опроса собственников помещений (квартир), отчета по управлению объектом кондоминиума, утвержденные приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 243

Резюме нормативного правового акта

В соответствии с пунктом 1 статьи 42-1 Закона на собраниях собственников помещений (квартир) рассматриваются и принимаются решения по вопросам, связанным с управлением и содержанием объекта кондоминиума.

Решение собрания собственников помещений (квартир) оформляется протоколом и не должно противоречить законодательству Республики Казахстан.

Согласно пункту 2 статьи 42-1 Закона обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещения (квартир) требуют следующие вопросы:

• связанные с выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума;
• утверждение размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• принятие решения о заключении, об изменении или о расторжении договора управления объектом кондоминиума;
• внесение изменений в правовой кадастр в органах юстиции;
• изменение (расширения, модернизации, технического перевооружения, реконструкции, реставрации, капитального ремонта) жилого дома (жилого здания);
• связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определением суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете;
• расходование денег, накопленных на сберегательном счете;
• выбор и (или) отказ от услуг субъекта сервисной деятельности;
• утверждение сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Для выбора формы управления объектом кондоминиума собрание может организовать инициативную группу.

Собрание проводится по инициативе органа управления объектом кондоминиума, а также по требованию не менее десятой части собственников помещений (квартир).

Местные исполнительные органы вправе инициировать проведение собрания собственников помещений (квартир) с решением вопроса о выборе или найме управляющего жилым домом (менеджера) либо юридического лица для управления объектом кондоминиума.

Инициаторы собрания собственников помещений (квартир) уведомляют не менее чем за десять дней всех собственников помещений (квартир) о дате, месте и повестке предстоящего собрания.

Собственники помещений (квартир) до проведения собрания имеют право ознакомиться у его инициаторов с материалами, необходимыми для принятия решений.

Собрание собственников помещений (квартир) правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир).

Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос.

Если собственнику помещения (квартиры) принадлежит несколько помещений (квартир), он имеет соответствующее количество голосов.

Для ведения собрания избираются председатель и секретарь.

Решение собрания принимается большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир), непосредственно принимавших участие в собрании либо проголосовавших с использованием электронной цифровой подписи, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6-1 статьи 42-1 Закона.

Пунктом 6-1 статьи 42-1 Закона предусмотрено, что в случае, когда не менее одной пятой части голосов от общего числа собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума проголосовали против предложенного решения по вопросам, предусмотренным вышеуказанными подпунктами 2), 6), 7), 8) и 9) пункта 2 статьи 42-1 Закона, решение считается непринятым и требует повторного рассмотрения на общем собрании.

При повторном рассмотрении для принятия решения по данному вопросу необходимо согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума.

В случае отсутствия кворума голосование проводится путем письменного опроса в соответствии со статьей 42-2 Закона.

В протоколе собрания собственников помещений (квартир) указываются:

• местонахождение объекта кондоминиума;
• дата, время проведения собрания;
• общее количество собственников помещений (квартир);
• количество присутствующих на собрании собственников помещений (квартир);
• председатель и секретарь собрания;
• повестка дня собрания;
• лица, выступившие на собрании;
• форма и итоги голосования;
• решение, принятое собранием.

Протокол подписывается председателем и секретарем собрания. К протоколу прилагается лист регистрации собственников помещений (квартир), участвовавших на собрании, с указанием их фамилий, имен, отчеств (при их наличии), номеров помещений (квартир).

Принятое решение является обязательным для всех собственников помещений (квартир) и является документом для рассмотрения спорных и иных вопросов в судах и других государственных учреждениях как волеизъявление собственников помещений (квартир), а также служит основанием для расчета жилищной помощи.

Статьей 50-2 Закона предусмотрено, что расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума должны быть отражены в отчете по управлению объектом кондоминиума, который представляется индивидуально собственнику помещения (квартиры) в письменной форме либо в форме электронного документа каждый квартал по форме, утвержденной уполномоченным органом, до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом.

В отчете по управлению объектом кондоминиума также должны быть отражены дополнительные расходы, не относящиеся к расходам на содержание общего имущества объекта кондоминиума, в случае их наличия.

Таким образом, вышеуказанные Типовые формы разработаны в целях соблюдения норм Закона по проведению собрания собственников помещений (квартир), их письменному опросу и предоставлению отчета органа управления объектом кондоминиума, а также единообразия форм протокола собрания, листа голосования и отчета.

14. Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума, утвержденные приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 февраля 2015 года № 108

Резюме нормативного правового акта

Правила содержания общего имущества объекта кондоминиума разработаны в соответствии с подпунктом 10-10) статьи 10-2 Закона и регулируют отношения, возникающие в процессе содержания общего имущества объекта кондоминиума в жилых домах, входящих в жилищный фонд Республики Казахстан.

Содержание общего имущества объекта кондоминиума осуществляется субъектом сервисной деятельности в соответствии с типовой формой договора управления объектом кондоминиума, заключаемого с органом управления объектом кондоминиума.

Перед заключением договора собственники помещений (квартир) па общем собрании рассматривают кандидатуры субъектов сервисной деятельности и составляют протокол об определении субъекта сервисной деятельности согласно типовой форме протокола собрания собственников помещений (квартир).

Орган управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования открывает на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума, и сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.

Содержание общего имущества объекта кондоминиума осуществляется путем:

• проведения текущего и капитального ремонта в соответствии со строительными нормами, экологическими требованиями и нормативами, мероприятиями по санитарно-техническому обслуживанию;
• соблюдения норм экологической безопасности в местах складирования коммунальных отходов;
• текущего технического, санитарного содержания общего имущества объекта кондоминиума, общедомовых инженерных систем и оборудования, земельного участка;
• расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума либо его отдельных строительных конструкций, общедомовых инженерных систем и оборудования.

При заключении договоров между органом управления объектом кондоминиума и субъектом сервисной деятельности в перечень услуг включается комплексное выполнение следующих работ:

• плановые и неплановые осмотры технического состояния конструкций и инженерного оборудования объекта кондоминиума (за исключением газового, лифтового оборудования и мусоропровода, на которое составляются отдельные договоры с соответствующими организациями);
• санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в неканализированных домах – очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных);
• озеленение;
• дезинфекция, дератизация, дезинсекция подвальных помещений и других мест общего пользования;
• подготовка к весенне-летнему и зимнему периодам;
• устранение аварий;
• очистка вентиляционных каналов и дымоходов;
• текущий ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
• капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
• обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, водотведения, электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции.

Размер ежемесячного взноса на содержание общего имущества объекта кондоминиума утверждается на собрании собственников помещений (квартир).

Собственники помещений (квартир):

• пользуются и управляют общим имуществом объекта кондоминиума, а также земельным участком;
• обеспечивают сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества объекта кондоминиума;
• участвуют в расходах на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения;
• обеспечивают сохранность зеленых насаждений на земельных участках объектов кондоминиума и надлежащий уход за ними собственными силами либо путем найма специализированных предприятий на договорной основе;
• производят реконструкцию, перепланировку, переоборудование и изменение конструктивных решений общего имущества объекта кондоминиума только при наличии разрешительных документов;
• поручают органу управления объектом кондоминиума заключение договоров на выполнение работ по обслуживанию и ремонту общего имущества объекта кондоминиума с физическими и юридическими лицами;
• поручают ревизионной комиссии собственников помещений (квартир) осуществлять оценку качества выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества объекта кондоминиума.

Расходование денег, накопленных на сберегательном счете, осуществляется только по решению общего собрания, принятому большинством голосов от общего числа собственников помещений (квартир) данного объекта кондоминиума и закрепленному протоколом собрания.

Жилищные инспекции местных исполнительных органов определяют перечень, период и очередность проведения отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

После утверждения собранием собственников помещений (квартир) сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума подрядчики приступают к проведению капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов.

Жилищные инспекции согласовывают смету расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, представленную органом управления объекта кондоминиума, финансируемых с участием жилищной помощи.

Для приема выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества объекта кондоминиума создаются комиссии с участием представителей: органа управления объектом кондоминиума, собственников помещений (квартир), органов государственного архитектурно-строительного контроля и жилищной инспекции.

При содержании общего имущества объекта кондоминиума по решению большинства голосов собственников помещений (квартир) на общем собрании допускается использовать не по назначению территорию, прилегающую к жилому дому (жилому зданию) и пересаживать или вырубать деревья и кустарники.

При изменении (переоборудовании, перепланировке) помещений (квартир) обязательное письменное согласие не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир) жилого дома требуется в следующих случаях:

— изменения затрагивают несущие конструкции;

— изменения затрагивают общее имущество.

В случае, когда вышеперечисленные изменения затрагивают интересы только собственников других помещений (частей дома), смежных с изменяемыми помещениями (частями дома), требуется получение письменного согласия только указанных лиц.

Переделка помещения собственником, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается.

Собственники помещений (квартир) несут расходы за коммунальные услуги, используемые на общедомовые нужды, на основании договора, заключенного непосредственно с услугодателем либо с органом управления объектом кондоминиума при условии принятия общим собранием собственников помещений (квартир) решения о заключении такого договора органом управления объектом кондоминиума с услугодателем.

Количество коммунальных услуг, расходуемых на общедомовые нужды, определяется на основании показаний общедомовых приборов учета, а при их отсутствии – по установленной мощности либо по нормам потребления, утвержденным государственным органом, осуществляющим руководство в сферах естественных монополий и на регулируемых рынках.

15. Типовое положение о жилищной инспекции, утвержденное приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 241

Резюме нормативного правового акта

Государственное учреждение «Жилищная инспекция» (далее – жилищная инспекция) является некоммерческой организацией, обладающей статусом юридического лица, для осуществления государственного контроля в сфере управления жилищным фондом и создана на основании постановления местного исполнительного органа города республиканского значения, столицы, района, города областного значения.

Таким образом, уполномоченным органом соответствующей отрасли, а также органом, осуществляющим по отношению к нему функции субъекта права в отношении жилищной инспекции, является местный исполнительный орган города республиканского значения, столицы, района, города областного значения (при наличии на соответствующей административно-территориальной единице объектов кондоминиума).

Задачей жилищной инспекции является государственный контроль в сфере управления жилищным фондом.

Основной функцией жилищной инспекции является проведение проверки должностными лицами деятельности субъектов кондоминиума.

Основными полномочиями жилищной инспекции являются:

• организация технического обследования общего имущества объекта кондоминиума;
• определение перечня, периодов и очередности проведения отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
• согласование сметы расходов на проведение отдельных видов капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума, представленной органом управления объекта кондоминиума, финансируемых с участием жилищной помощи;
• участие в комиссиях по приемке выполненных работ по отдельным видам капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
• составление протоколов и рассмотрение дел об административных правонарушениях;
• определение обслуживающей организации, которая осуществляет функции органа управления объектом кондоминиума в случае недостижения соглашения между собственниками помещений (квартир) о выборе формы управления объектом кондоминиума в срок;
• проведение проверки наличия отчета по управлению объектом кондоминиума при обращении собственников помещений (квартир) объекта кондоминиума.

Жилищная инспекция в соответствии с возложенными на нее полномочиями осуществляет следующие функции государственного контроля за:

• соблюдением порядка использования, содержания, эксплуатации и ремонта общего имущества собственников помещений (квартир) в объекте кондоминиума и территорий прилегающей к объекту кондоминиума;
• наличием в жилых домах (жилых зданиях) общедомовых приборов учета тепло-, энерго-, газо- и водоресурсов;
• техническим состоянием общего имущества собственников помещений в объекте кондоминиума и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства;
• осуществлением мероприятий по подготовке жилого дома (жилого здания) к сезонной эксплуатации;
• выполнением принятых решений и предписаний по устранению выявленных нарушений;
• качеством работ, выполненных по отдельным видам капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.

Жилищная инспекция принимает участие в подготовке нормативных и методических документов по контролю качества содержания жилых домов (жилых зданий), территории, прилегающей к объекту кондоминиума, и предоставлению коммунальных услуг, а также оказывает консультационную помощь владельцам подконтрольных объектов, предприятиям, организациям или гражданам, осуществляющим эксплуатацию жилых домов (жилых зданий) и придомовых территорий.

Должностные лица жилищной инспекции:

• при предъявлении служебного удостоверения посещают проверяемый объект во время проведения проверки;
• при проведении проверки запрашивают любую необходимую информацию, знакомятся с оригиналами документов, относящихся к предмету проверки;
• рекомендуют общему собранию собственников помещений (квартир) кандидатуру на должность председателя правления кооператива соответствующего квалификационным требованиям, утверждаемым уполномоченным органом согласно пункту 7 статьи 43 Закона;
• проводят проверки в соответствии с Законом Республики Казахстан от 6 января 2011 года «О государственном контроле и надзоре в Республике Казахстан»;
• не препятствуют установленному режиму работы проверяемого объекта в период проведения проверки;
• обеспечивают сохранность полученных документов и сведений, полученных в результате проведения проверки;
• составляют акты о нарушениях порядка содержания общего имущества объекта кондоминиума;
• выносят обязательные для исполнения предписания по устранению нарушений правил содержания общего имущества объекта кондоминиума.

16. Типовая форма договора управления объектом кондоминиума, утвержденная приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 20 марта 2015 года № 242

Резюме нормативного правового акта

Сроки и объем правомочий по управлению объектом кондоминиума, передаваемых собственниками помещений (квартир) физическому или юридическому лицу, определяются на основе типового договора управления объектом кондоминиума.

17. Типовые договоры сотрудничества между органом управления объектом кондоминиума и субъектами рынка, поставляющими коммунальные услуги конечным потребителям, утвержденные приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 19 февраля 2015 года № 109

Резюме нормативного правового акта

Коммунальные услуги, необходимые для эксплуатации и содержания многоквартирного жилого дома, поставляются на основании типовых договоров сотрудничества между органом управления объектом кондоминиума и соответствующими субъектами рынка.

18. Технические требования, предъявляемые к жилищам, утвержденные приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 27 февраля 2015 года № 153

Резюме нормативного правового акта

Технические требования, предъявляемые к жилищам, разработаны в соответствии с подпунктом 10-13) статьи 10-2 Закона и устанавливают технические требования, предъявляемые к жилищам.

Жилища подразделяются по классификации жилых зданий в соответствии с требованиями архитектурно-планировочного задания на основе градостроительных требований.

Жилища должны соответствовать назначению и техническим требованиям к ним в течение всего периода эксплуатации.

К жилищу устанавливаются следующие технические требования:

— прочность, устойчивость и надежность несущих и ограждающих конструкций с учетом влияния различных факторов, характерных для конкретных районов и регионов;

— безотказность работы инженерных систем;

— соответствие нормативной шумо-, звукоизоляции;

— соответствие нормативных показателей теплозащиты;

— соответствие пожарной безопасности.

19. Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, утвержденная приказом и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан от 26 марта 2015 года № 246

Резюме нормативного правового акта

Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума (далее – методика) разработана с целью установления единых подходов к формированию затрат органов управления объектом кондоминиума и размера платы собственников помещений (квартир).

Данная методика применяется при расчете затрат по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома исходя из норм Закона.

При этом методика предусматривает, что перечень услуг и работ по содержанию общего имущества объекта кондоминиума, предоставление которых обеспечивает орган управления объектом кондоминиума, определяются договором управления объектом кондоминиума.

Предлагаемая методика не предполагает наличия исчерпывающего перечня расходов субъектов сервисной деятельности по содержанию общего имущества.

На содержание общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:

• на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
• на содержание земельного участка;
• на приобретение, установку, эксплуатацию и поверку общедомовых приборов учета потребления коммунальных услуг;
• на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума;
• накопление на предстоящий капитальный ремонт.

Расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума несут собственники помещений (квартир) соразмерно их доле в общем имуществе, если иное не предусмотрено соглашением собственников.

На эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума включаются следующие расходы:

• услуги по дезинфекции, детаризации, дезинсекции подвальных помещений и других мест общего пользования;
• услуги на противопожарные мероприятия, включая содержание противопожарного оборудования, приобретение и зарядку огнетушителей, осуществление специальных надписей, указателей, оформление планов и схем эвакуации и тому подобное;
• услуги по обслуживанию систем центрального отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения в местах общего пользования, вентиляции и подготовке к отопительному сезону;
• услуги по устранению аварийных ситуаций;
• текущий ремонт и покраска малых архитектурных форм и оград.

На содержание земельного участка включаются следующие расходы:

• услуги по озеленению (посадка, уход, обрезка зеленых насаждений и газонов);
• санитарная очистка мусоропровода, придомовых территорий, вывоз мусора (в неканализированных домах – очистка выгребных ям, уборка и побелка дворовых уборных), снега и листьев;
• услуги по санитарной уборке мест общего пользования.

В расходы на накопление на предстоящий капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума включается сумма в размере не менее 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения. Решение по которым принимаются на общем собрании собственников помещений (квартир).

На осуществление функций управления включаются следующие расходы:

• на оплату труда руководителя и сотрудников органа управления объекта кондоминиума;
• начисления на заработную плату (социальный налог и социальные отчисления);
• расходы на канцелярские товары, организационную технику и ее обслуживание.

В смету расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума включается стоимость коммунальных услуг, потребленных за период, предшествующий планируемому, с последующим уточнением сметы по фактическим показаниям приборов учета.

Если в многоквартирном жилом доме отсутствуют общедомовые приборы учета, стоимость потребленных на содержание общего имущества коммунальных услуг определяется исходя из тарифов, установленных уполномоченным органом в сфере естественных монополий для определенного вида потребителей, нормативов потребления коммунальных услуг.

Текущий ремонт проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания.

На общем собрании собственников помещений (квартир) принимается решение об утверждении сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума.

При утверждении сметы расходов собственники помещений (квартир) учитывают базовую долю затрат на мероприятия в структуре расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума.

Базовая доля затрат мероприятий в структуре расходования денежных средств складывается из расходов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума в следующем пропорциональном соотношении:

• на управление общим имуществом объекта кондоминиума – до 30 %;
• на содержание общего имущества объекта кондоминиума – до 70 %.

20. Критерии оценки степени риска и проверочного листа в сфере управления жилищным фондом, утвержденные приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 23 декабря 2015 года № 787

Резюме нормативного правового акта

Критерии оценки степени риска в сфере управления жилищным фондом разработаны в соответствии с Предпринимательским кодексом Республики Казахстан для отнесения проверяемых субъектов в сфере управления жилищного фонда к степени риска для проведения выборочных проверок.

Данным документом предусмотрены критерии проверки органов управления объектами кондоминиума, неисполнение которых будет определять степень тяжести нарушений (грубое, значительное, незначительное).

Также утверждается форма проверочного листа в сфере управления жилищным фондом.

21. Стандарты государственных услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства, утвержденные приказом министра национальной экономики Республики Казахстан от 9 апреля 2015 года № 319

Резюме нормативного правового акта

Утверждены следующие документы:

• стандарт государственной услуги «Назначение жилищной помощи»;
• стандарт государственной услуги «Постановка на учет и очередность, а также принятие местными исполнительными органами решения о предоставлении жилища гражданам, нуждающимся в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном местным исполнительным органом в частном жилищном фонде»;
• стандарт государственной услуги «Выдача справки о наличии (отсутствии) в постоянном пользовании жилища из коммунального жилищного фонда или жилище, арендованном местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, гражданам, нуждающимся в жилище из жилищного фонда государственного предприятия либо государственного учреждения»;
• стандарт государственной услуги «Приватизация жилищ из государственного жилищного фонда».

22. Правила исчисления совокупного дохода семьи (гражданина), претендующей на получение жилищной помощи, а также на предоставление жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного местным исполнительным органом в частном жилищном фонде, утвержденные приказом председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 5 декабря 2011 года № 471

Резюме нормативного правового акта

Совокупный доход семьи (гражданина), претендующей на получение жилищной помощи, исчисляется уполномоченным органом, осуществляющим назначение жилищной помощи.

При исчислении совокупного дохода семьи (гражданина) в ее составе учитываются все члены семьи, совместно проживающие, ведущие общее хозяйство и зарегистрированные по месту жительству в пределах одного населенного пункта.

23. Квалификационные требования, предъявляемые к рекомендуемой жилищной инспекцией кандидатуре председателя правления кооператива собственников помещений (квартир), утвержденные приказом председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 29 мая 2012 года № 215

Резюме нормативного правового акта

Согласно статье 43 Закона жилищная инспекция вправе рекомендовать общему собранию собственников помещений (квартир) кандидатуру на должность председателя правления КСК.

Рекомендуемая кандидатура на должность председателя правления кооператива должна соответствовать данным квалификационным требованиям.

В связи с тем что управление и содержание многоквартирных жилых домов является одним из острых и широко обсуждаемых направлений деятельности государства, законодательство Республики Казахстан в сфере жилищных отношений развивается и совершенствуется, хотя, безусловно, еще существуют многие проблемные вопросы, не регламентированные законодательством либо урегулированные в недостаточной мере.