4. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ПРАКТИКИ ПРИМЕНЕНИЯ ДЕЙСТВУЮЩЕГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА В СФЕРЕ ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ
Сфера управления МЖД является одной из наиболее социально значимых и в то же время проблемных направлений деятельности государства.
Как показывает практика, Закон в большей степени ориентирован только на одну форму управления МЖД – кооператив собственников квартир (далее – КСК).
С течением времени и по мере возникновения проблемных вопросов данный Закон видоизменялся (всего изменения и дополнения в Закон вносились 52 раза), но главной цели – эффективного и качественного управления МЖД он в целом не достиг.
В настоящее время сложилась ситуация, когда Закон существует, однако при этом проблемные вопросы не только не решаются, но и усугубляются.
Так и не найдена единая для всей страны эффективная модель управления МЖД. Нет смысла в единообразии, сложившаяся система показала свою устойчивость и возможность равного выбора как формы управления, так и сервисной или управляющей компании.
Собственники помещений (квартир) не доверяют органам управления (в том числе КСК) ввиду отсутствия прозрачности расходования собираемых с жильцов денежных средств, а также практического отсутствия видимых результатов работы органа управления.
Принятие решений по вопросам управления и содержания является проблематичным, так как собственники помещений (квартир) не посещают собрания.
Недобросовестные руководители органа управления используют средства собственников помещений (квартир) в собственных корыстных целях.
Данное положение дел во многом происходит от неэффективности законодательства в сфере жилищных отношений, недостаточного законодательного регулирования (его отсутствия) некоторых проблемных вопросов и законодательных коллизий.
В связи с этим считаем необходимым выделить основные проблемные вопросы правоприменительной практики в управлении и содержании МЖД:
- Проблема регистрации объекта кондоминиума в МЖД
В соответствии с Законом, прежде чем выбирать форму управления МЖД (КСК, управляющую организацию или управдома), собственники помещений (квартир) должны в установленном законодательством Республики Казахстан порядке зарегистрировать МЖД как объект кондоминиума.
Согласно подпункту 11) статьи 2 Закона кондоминиум — это форма собственности на недвижимость, при которой помещения находятся в индивидуальной (раздельной) собственности граждан, юридических лиц, государства, а общее имущество принадлежит им на праве общей долевой собственности.
Подпунктом 24) вышеуказанной статьи Закона предусмотрено, что общее имущество — это части объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования), кроме помещений, находящихся в индивидуальной (раздельной) собственности.
Таким образом, регистрация объекта кондоминиума предоставляет собственникам помещений (квартир) право управлять общим имуществом.
Вместе с тем согласно пункту 2 статьи 32 Закона до регистрации объекта кондоминиума сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы, за исключением случаев, когда сделка с долей в общей собственности считается совершенной при совершении сделки с имуществом, находящимся в индивидуальной (раздельной) собственности (ином вещном праве).
Фактически управление МЖД без регистрации объекта кондоминиума является незаконным, но на сегодняшний день ситуация такова, что большинство МЖД (всего в качестве объекта кондоминиума зарегистрировано порядка 27 % от общего числа МЖД) управляются без данной регистрации.
При это процедура регистрации объекта кондоминиума не является сложной, тем не менее регистрация кондоминиума во многих домах не осуществлена.
Это объясняется:
- нежеланием недобросовестных руководителей органов управления предоставлять общее имущество МЖД в управление собственникам помещений (квартир) с мотивацией этого высокой стоимостью изготовления правоустанавливающего и идентификационного документов на земельный участок;
- пассивностью собственников квартир в управлении МЖД;
- недостаточностью контроля со стороны государственных органов.
Следует отметить, что согласно Закону при приватизации МЖД либо жилых помещений комнатного типа в общежитиях государственного жилищного фонда первоначальная регистрация объекта кондоминиума должна проводиться государственным органом, осуществляющим приватизацию, что до настоящего времени не сделано.
Регистрация объекта кондоминиума в рамках действующего законодательства должна осуществляться с момента ввода дома в эксплуатацию. Для вторичного жилого фонда данная регистрация может быть учетной по факту издания правового акта Правительства РК и регистрации всех домостроений объектами кондоминиума. Новые поправки идут именно по данному пути, передавая регистрацию кондоминиумов в ведение местных исполнительных органов акиматов.
- Проблема отсутствия кворума на собраниях собственников помещений (квартир)
Согласно Закону ключевые вопросы управления и содержания МЖД отнесены к компетенции собрания собственников помещений (квартир).
Так, в соответствии с пунктом 2 статьи 42-1 Закона обязательного рассмотрения и одобрения на собрании собственников помещений (квартир) требуют следующие вопросы:
- связанные с выбором или изменением формы управления объектом кондоминиума;
- утверждение размеров взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
- принятие решения о заключении, изменении или расторжении договора управления объектом кондоминиума;
- внесение изменений в правовой кадастр в органах юстиции;
- изменение (расширение, модернизация, техническое перевооружение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) жилого дома (жилого здания);
- связанные с принятием решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума и (или) определением суммы ежемесячных взносов на накопление денег на сберегательном счете;
- расходование денег, накопленных на сберегательном счете;
- выбор и (или) отказ от услуг субъекта сервисной деятельности;
- утверждение сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума.
Собрание собственников помещений (квартир) правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир). Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос.
Одной из основных проблем является практически постоянное отсутствие кворума (установленное Законом, уставом число участников собрания, достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня) на собрании собственников квартир для принятия каких-либо решений по управлению и содержанию МЖД.
Основные причины отсутствия кворума – занятость собственников квартир, низкий уровень правовой культуры населения ввиду незнания законодательства Республики Казахстан в сфере жилищных отношений, а также иждивенческий подход к общему имуществу МЖД.
При невозможности обеспечить кворум при проведении собрания собственников помещений (квартир) проводится письменный опрос.
Процедура проведения собрания собственников помещений (квартир) и письменного опроса представляется очень трудоемким и проблематичным мероприятием.
Проблема появилась с введением в Закон РК «О жилищных отношениях» в 2009 году практики проведения письменных опросов. До этого проблем не возникало.
- Проблема смены органа управления
Анализ обращений собственников помещений (квартир) показывает, что одной из важных проблем является фактическая невозможность смены органов управления в МЖД.
Нередки ситуации, когда собственников помещений (квартир) не устраивает качество предоставляемых органом управления услуг, когда управление и содержание МЖД фактически сводится только к сбору денежных средств с собственников помещений (квартир).
Полномочия по смене органа управления объектом кондоминиума законодательно принадлежат собранию собственников помещений (квартир).
С учетом того что необходимый для принятия решения о смене органа управления кворум на собрании не собирается, данный процесс может занять очень длительное время, при этом зачастую новому органу управления не передаются в полном объеме правоустанавливающие, финансовые и бухгалтерские документы на МЖД.
- Проблема многообразия форм управления
Согласно статье 42 Закона форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:
- непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
- кооператив собственников помещений (квартир);
- управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами – управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
- иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
Наличие в Законе понятия «иные формы», а также то, что под третьей формой могут подразумеваться абсолютно все существующие в законодательстве виды юридических лиц, фактически приводит к многообразию форм организаций, осуществляющих управление МЖД, – производственные и потребительские кооперативы, общественные объединения, ассоциации и т.д., зачастую не имеющих отношения к данной деятельности и не соответствующих требованиям нормативных правовых актов в данной сфере.
Приведем один пример.
Одним из основополагающих принципов в кондоминиуме является то, что собственник помещения (квартиры) не вправе отчуждать свою долю в общем имуществе отдельно от помещения (квартиры), принадлежащего ему на праве индивидуальной (раздельной) собственности.
В то же время согласно статье 14 Закона Республики Казахстан «О потребительском кооперативе» члены потребительского кооператива вправе выделять свою долю в имуществе потребительского кооператива и получать ее стоимость или по соглашению большинства членов потребительского кооператива имущество в натуре, пропорциональное его имущественному (паевому) взносу, в случае выхода из него, что противоречит требованиям Закона об общем имуществе объекта кондоминиума.
Гражданский Кодекс РК вопрос распоряжения общедолевым имуществом отдает в распоряжение собственников. Как договорятся, так и будет.
- Проблема накопления денежных средств на капительный ремонт объекта кондоминиума
Пунктом 8 статьи 31 Закона предусмотрено, что орган управления объектом кондоминиума в течение пятнадцати рабочих дней со дня образования обязан открыть на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума, а также сберегательный счет в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума.
Собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещений (квартир), но не менее размера 0,02-кратного месячного расчетного показателя, установленного на соответствующий финансовый год законом о республиканском бюджете, в расчете на один квадратный метр полезной площади жилого (нежилого) помещения.
При этом в действующем законодательстве Республики Казахстан в сфере жилищных отношений не предусмотрен какой-либо порядок открытия, ведения и закрытия текущего и сберегательного счетов для МЖД, не регламентированы условия сохранности накопленных средств.
Здесь поправки в закон решают проблему запрета нецелевого использования денежных средств, накапливаемых на капитальный ремонт. Другое дело, что размер платы очень велик и для многих собственников является нереальным. Здесь в первую очередь социальные проблемы превалируют над соблюдением закона, и в некоторых регионах РК от данных платежей отказываются из-за нищеты населения и его неплатежеспособности.
Проблема нехватки собираемых денежных средств на содержание объекта кондоминиума
Одной из проблем является отсутствие единообразия в формировании ежемесячного тарифа на содержание МЖД.
Многие КСК жалуются, что установленный на собраниях собственников помещений (квартир) тариф в 15-20 тенге на квадратный метр не покрывает даже первоочередные расходы на содержание МЖД, при этом владельцы помещений (квартир) категорически отказываются повышать тариф.
С другой стороны, значительная часть собираемых денежных средств расходуется на управление МЖД (в основном на заработную плату персонала органа управления), на содержание дома, соответственно, остается незначительная сумма.
Управление и издержки в данном случае формируются по факту и при сравнении с методикой об определении РСЖ действительно превышают 30 %, однако, если все привести в рамки законодательства, то размер РСЖ должен будут вырасти кратно, а это влияет на социальную напряженность и, как правило, останавливает именно государственные органы от приведения размера РСЖ в соответствие с действующим законодательством.
- Проблема отсутствия четкого разграничения и законодательного закрепления основных прав, обязанностей и ответственности субъектов жилищных отношений
В законодательстве отсутствует четкое разграничение и законодательное закрепление основных прав, обязанностей и ответственности субъектов жилищных отношений (органа управления, собственников помещений (квартир), субъектов сервисной деятельности, государственных органов и т.д.), что приводит к их безответственности и возникновению большей части проблемных вопросов управления и содержания МЖД.
- Проблема отсутствия законодательно закрепленного порядка сдачи в аренду общего имущества ограниченного пользования
Одной из наиболее острых проблем в управлении и содержании МЖД является неопределенный статус общего имущества ограниченного пользования – нежилых помещений и конструктивных элементов дома, сдаваемых в аренду под предпринимательские цели (магазины, ателье, парикмахерские и т.д.).
Во многих случаях общее имущество ограниченного пользования передается в аренду без ведома собственников помещений (квартир), а полученные доходы используются недобросовестными руководителями органов управления в собственных интересах и не направляются на нужды дома.
- Проблема фактического лишения собственников квартир в новых МЖД права выбора органа управления
После сдачи в эксплуатацию новостроек застройщики принуждают владельцев квартир заключать договоры управления и содержания с управляющей организацией застройщика, фактически лишая их права выбора, тем самым нарушая Закон.
Застройщик мотивирует это тем, что новый МЖД – сложный технический объект и лучше застройщика его обслуживать никто не сможет.
Отчасти это обоснованные доводы, в то же время у застройщика появляется возможность устранять собственные недоделки за счет ежемесячных взносов владельцев квартир.
- Проблема недостаточности полномочий жилищной инспекции
Государственный контроль в сфере управления жилищным фондом осуществляется посредством проведения проверки должностными лицами жилищной инспекции местных исполнительных органов.
При этом законодательно закрепленного функционала жилищной инспекции недостаточно для обеспечения контроля и надзора в сфере жилищных отношений.
В частности, привлечение к административной ответственности за нарушение жилищного законодательства во многих случаях не представляется возможным, так как в КоАП предусмотрены санкции только в двух случаях — за нарушение органом управления объектом кондоминиума сроков открытия текущих и (или) сберегательных счетов на объект кондоминиума в банках второго уровня и сроков представления ежеквартального отчета по управлению объектом кондоминиума.
