6. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ В ПЕРСПЕКТИВЕ
- Конкуренция между государственными и негосударственными управляющими организациями
В соответствии с действующим жилищным законодательством Республики Казахстан управлением МЖД могут заниматься как КСК, так и управляющие компании.
В частности, государство создало все предпосылки для появления в структуре обслуживания общедомового имущества МЖД управляющих кампаний. Сделано это с целью защиты интересов собственников квартир от неквалифицированных услуг и создания оптимальной модели профессионального управления домами.
На сегодняшний день управляющие компании в основном создают застройщики для решения вопросов сохранности имущества после сдачи домов в эксплуатацию.
Наряду с частными управляющими компаниями существуют организации, занимающиеся управлением и содержанием домов, со сто процентным участием государства. Однако большая часть из них была создана для проведения капитального ремонта МЖД в рамках второго механизма «Программы модернизации ЖКХ» в качестве специализированной уполномоченной организации.
Кроме того, в соответствии с требованиями антимонопольного законодательства данная сфера деятельности должна находиться в конкурентной среде.
Необходимо отметить, что конкурентный рынок управляющих организаций позволит повысить качество предоставляемых услуг и уровень профессионализма таких организаций.
Фактически государственные управляющие компании демонстрируют полное безразличие к полученным активам и тем самым формируют у жителей негативный фон к управляющим компаниям.
- Подготовка специалистов
Одним из проблемных вопросов в сфере управления является низкая квалификация управленцев МЖД (председатели КСК, руководители управляющих компаний, другие представители субъектов жилищных отношений).
Зачастую управлением МЖД занимаются стихийно избранные люди, не имеющие соответствующего образования и опыта работы.
Существующие квалификационные требования, предъявляемые к рекомендуемой жилищной инспекцией кандидатуре председателя правления кооператива собственников помещений (квартир) (утверждены приказом председателя Агентства Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 29 мая 2012 года № 215), не позволяют в полной мере решить вопросы квалифицированности руководящих кадров в сфере управления МЖД.
В связи с этим необходимо ввести в программу высших учебных заведений специальность «Менеджер по управлению многоквартирными жилыми домами».
Кроме того, в целях повышения квалификации управленцев МЖД считаем необходимым внедрить их периодическую аттестацию.
Указанные меры позволят существенно увеличить количество высококвалифицированных специалистов в сфере управления МЖД.
Следует также отметить, что Министерством образования Республики Казахстан в рамках реализации проекта «Бесплатное профессионально-техническое образование для всех» Программы развития продуктивной занятости и массового предпринимательства на 2017-2021, годы утвержденной постановлением Правительства № 919 от 29 декабря 2016 года, утвержден перечень программ образования двухуровневой модели обучения на 2017 год.
В данный перечень по предложению Комитета по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства была включена специальность «Менеджер объекта кондоминиума».
- Использование информационных технологий и популизация в жилом секторе
Еще одним из способов решения существующих проблемных вопросов в сфере жилищного хозяйства является ее комплексная цифровизация. В настоящее время между субъектами жилищных правоотношений нет взаимопонимания, отсутствует прозрачность, открытость.
В этой связи необходимо создать единую информационную систему, участниками которой будут государственные органы, органы управления объектом кондоминиума, собственники квартир, коммунальные предприятия.
Для обеспечения прозрачности деятельности органов управления объектами кондоминиума необходимо обеспечить размещение отчетов о деятельности, движении денежных средств, а также возможность собственников квартир участвовать в голосовании.
- Совершенствование контроля за деятельностью управляющих организаций в сфере жилья
В настоящее время управляющие компании имеют больше возможностей, свою техническую базу, но действуют на коммерческой основе и не всегда в интересах собственников помещений (квартир).
Так, в 2011 году были внесены изменения и дополнения в Закон, позволившие третьим лицам (управляющим компаниям) управлять МЖД напрямую, тем самым фактически лишая собственников помещений (квартир) права участвовать в управлении общим имуществом МЖД.
В результате без согласия собственников помещений (квартир) МЖД принудительно передаются застройщиками под управление и содержание своим аффилированным управляющим компаниям.
Тем самым аффилированным управляющим компаниям предоставляется возможность устранять недоделки застройщика при строительстве МЖД за счет ежемесячных взносов собственников помещений (квартир) на управление и содержание общего имущества МЖД, что считаем недопустимым.
Кроме того, данные аффилированные управляющие компании самовольно сдают в аренду и продают общую собственность МЖД (подвалы, чердаки, вплоть до помещений мусоропроводов, которые как общее имущество МЖД согласно Закону принадлежат собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности).
Поэтому сегодня необходимо дополнить Закон и КоАП правами, обязанностями и мерами ответственности всех субъектов жилищных отношений, в особенности органов управления и управляющих компаний, что позволит в значительной степени урегулировать их взаимоотношения и повысить их правовую дисциплину.
- Совершенствование механизма принятия решений при управлении жилищным фондом
На сегодняшний день принятие решений по вопросам управления и содержания является проблематичным, так как собственники помещений (квартир) не посещают собрания.
Собрание собственников помещений (квартир) правомочно при наличии не менее двух третей от общего числа собственников помещений (квартир). Каждый собственник помещения (квартиры) при голосовании имеет один голос.
Одной из основных проблем является практически постоянное отсутствие кворума (установленное Законом, уставом число участников собрания, достаточное для признания данного собрания правомочным принимать решения по вопросам его повестки дня) на собрании собственников помещений (квартир) для принятия каких-либо решений по управлению и содержанию МЖД.
Основные причины отсутствия кворума – занятость собственников помещений (квартир), низкий уровень правовой культуры населения ввиду незнания законодательства Республики Казахстан в сфере жилищных отношений, а также иждивенческий подход к общему имуществу МЖД.
Одним из решений данной проблемы является создание совета дома на каждом МЖД с предоставлением ему полномочий по принятию решений по отдельным вопросам. Это позволит значительно разгрузить собрание собственников квартир (помещений) и наиболее оперативно принимать решения по тем или иным вопросам.
Проблемы принятия решений собственниками квартир, т.е. отсутствие кворума, возможно также решить за счет создания единой информационной системы в сфере ЖКХ.
Данная система представляет собой комплексное решение для обеспечения контроля деятельности органов управления. Система будет функционировать в режиме оnline, который позволит обеспечить быстрое взаимодействие с пользователями, а именно:
для собственников квартир:
- голосовать при принятии какого-либо решения;
- получать сведения о поступлении и расходования денежных средств;
- своевременно получать и просматривать отчеты от органов управления;
- осуществлять оценку деятельности органа управления;
для органов управления объектом кондоминиума:
- своевременно реагировать на все вопросы, жалобы и предложения жильцов;
- проводить электронное голосование без проведения общего собрания жильцов;
- размещать данные о поступлении и расходовании денежных средств, а также квартальные и итоговые отчеты;
- информировать жильцов о планируемых, проводимых и проведенных работах органа управления.
для государственных органов:
- проводить оценку деятельности органа управления;
- мониторить денежные поступления и расходы;
- информировать органы управления о планируемых мероприятиях, совещаниях, круглых столов, конференций и т.д.
Все вышеуказанные меры позволят значительно облегчить процедуру принятия решений, при этом данные решения будут приниматься не единолично руководителем органа управления, а советом — значительным числом собственников помещений (квартир).
6, 7. Инструменты мотивации управления к повышению качества их услуг. Существует ли достаточно экономических стимулов для работы профессиональных управляющих?
Как уже было указано ранее, для создания конкурентной среды в сфере управления жилищным фондом необходимо развивать управляющие и сервисные компании.
Законодатель в свою очередь создал все предпосылки для этого, предусмотрев в качестве форм управления объектом кондоминиума любые формы юридических лиц.
Исходя из этого можно сделать вывод, что управляющим организациям остается только соревноваться в предоставлении качественных услуг. Однако своевременное и качественное предоставление услуг зависит от тарифа, который позволит покрыть все расходы, связанные с управлением и содержанием дома и своевременной оплатой услуг со стороны собственников квартир.
Как мы знаем, в соответствии с пунктом 2 статьи 42-1 Закона вопросы, связанные с утверждением размера взносов на управление и содержание общего имущества объекта кондоминиума, требуют обязательного рассмотрения и одобрения на собраниях собственников помещений (квартир).
Но на практике не все так просто. Так, например, собственники квартир на собраниях отказываются пересматривать действующие тарифы, которые, в частности, не могут обеспечить должного управления и содержания дома, или, наоборот, на отдельных домах мы имеем необоснованно завышенный тариф.
Тогда как приказом и. о. министра национальной экономики Республики Казахстан № 246 от 26 марта 2015 года утверждена Методика расчета сметы расходов на содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Но на практике данная методика не всегда соблюдается при формировании сметы расходов и утверждении размера взносов на управление и содержание объекта кондоминиума. Повсеместно не соблюдается.
Учитывая вышеуказанную проблему, полагаем, что сегодня необходимо разработать и установить минимальный (стандартный) перечень работ и услуг по содержанию МЖД, в соответствии с которым местные представительные органы утверждали бы размер эксплуатационного взноса в соответствии с классом дома, что позволит обеспечить надлежащее выполнение объема работ и услуг в доме без проведения собрания собственников квартир ввиду отсутствия постоянного кворума.
- Инвестиции в жилищную сферу, виды, формы
На сегодняшний день один из основных источников финансирования и инвестиций в жилищную сферу это накопления граждан для проведения капитального ремонта многоквартирного жилого дома.
Так, в соответствии со статьей 31 Закона собственники помещений (квартир) для накопления средств на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума обязаны ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума сумму в размере, определяемом на собрании собственников помещении й(квартир), но не менее 0,02-кратного месячного расчетного показателя за один квадратный метр, но, к сожалению, данная норма практически не работает.
Есть примеры, когда в некоторых регионах органы управления осуществляют этот сбор, но это не носит системного характера в целом по республике, и практически отсутствует гарантия по накоплению и сохранению данных средств, не говоря уже об их целевом и эффективном использовании.
В отдельных жилых домах вообще отсутствуют открытые сберегательные счета и, соответственно, накопления.
В этой связи государством были предприняты меры по определению дополнительных и системных источников финансирования капитального ремонта МЖД.
Так, в целях улучшения условий проживания граждан и приведения эксплуатационных качеств МЖД в соответствие с установленными требованиями в рамках Программы развития регионов до 2020 года (далее – Программа) с 2011 по 2015 годы было выделено 33,5 млрд тенге на проведение капитального ремонта МЖД, за счет которых было отремонтировано 2 336 МЖД, или 11,45% от общего числа, при этом средняя стоимость капитального ремонта одного МЖД составила 17,7 млн тенге.
В настоящее время, учитывая, что с 2016 года средства из республиканского бюджета на проведение капитального ремонта не выделяются, капитальный ремонт МЖД осуществляется только за счет возвратных средств в незначительных объемах.
Так, за счет возвратных средств в размере 8,1 млрд тенге, выделенных на ремонт МЖД, отремонтировано дополнительно 391 МЖД, или 20,7 млн тенге на один дом.
- Оценка организационно-экономического механизма, переход от управления председателями КСК к профессиональному управлению жильем
Обслуживанием МЖД на сегодняшний день занимаются порядка 15 тысяч органов управления в виде КСК, управляющих компаний и т.п.
Как показывает практика, на сегодняшний день такая форма управления, как кооператив собственников квартир (КСК), не обеспечивают прозрачность расходования средств, что вызывает нарекания и недоверие граждан, а также способствует росту социальной напряженности. Проведёенные социологические исследования показали, что только 3% населения положительно отзываются о деятельности КСК.
Аналогичные претензии предъявляются всем, кто находится на данном рынке.
Анализ правоприменительной практики показывает, что КСК, используя недостатки законодательства в сфере жилищных отношений, помимо управления МЖД выполняют функции его содержания, тогда как данные функции законодательно должны реализовывать субъекты сервисной деятельности на основании договора, заключаемого с КСК.
При этом в новых поправках за новым органом управления оставляют право на управление и на содержание дома.
Кроме того, КСК, преследуя материальную выгоду, обслуживают более 10 МЖД, игнорируя нормы действующего законодательства, они открывают только текущий счет, когда требуется также открытие и сберегательного счета, проводят формальные собрания жильцов, принимают решения на основании сборов фиктивных подписей, не предоставляют отчеты о своей деятельности, при переизбрании вновь назначенного председателя препятствуют вступлению в должность нового председателя.
Обслуживание 10 и более домов экономически выгодно, так как позволяет экономить и сокращать издержки на управление.
В целом все перечисленные факторы приводят к нареканию и недоверию граждан к деятельности КСК, к росту социальной напряженности, к установлению барьеров для развития малого и среднего бизнеса в сфере сервисного обслуживания ЖКХ.
Институт КСК на сегодняшний день дискредитировал себя в большинстве случаев как орган управления, и создание нового института позволит более полно защитить интересы собственников помещений (квартир) и даст им право и возможность привлечения компаний, обеспечивающие эффективность и прозрачность использования их имущества.
Спорный аргумент, так как большое количество выборных-новых председателей, не имеющих базовых знаний, дискредитирует данную реформу.
В этой связи необходимо в рамках проводимой работы по реформированию жилищного хозяйства рассмотреть вопросы создания в каждом МЖД объединения собственников имущества (ОСИ) — форма некоммерческой организации, являющейся юридическим лицом и состоящей из собственников квартир и нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющей управление объектом кондоминиума и обеспечивающей его сохранность.
- Роль и влияние профессиональных ассоциаций в жилищной сфере
На сегодняшний день ассоциация КСК — это открытые добровольные объединения кооперативов собственников квартир (помещений, домов) и других юридических лиц, занятых управлением и содержанием многоквартирных жилых домов, создаваемые с целью оказания взаимной помощи, организации сотрудничества и содействия их деятельности.
В первые годы создания КСК их ассоциации организовывались по инициативе местных исполнительных органов. Создавались они в первую очередь для обмена опытом в работе КСК, оказания взаимной помощи, организации сотрудничества и содействия деятельности.
В последующем эти функции постепенно стали дополняться и даже замещаться введением определенного контроля за деятельностью КСК.
Учитывая объективные реалии настоящего времени, следует отметить, что ассоциации на сегодняшний день работают не в полную силу. Помимо защиты прав КСК и других органов управления объектами кондоминиума ассоциации должны встать и на защиту прав собственников квартир.
Так, создание института объединения собственников имущества (ОСИ) позволит ассоциациям повернуться в сторону собственников квартир, так как ОСИ это прежде всего сами собственники квартир.
Для наиболее эффективной работы основными направлениями их деятельности должны быть:
- Разработка и внедрение эффективных стандартов деятельности органов управления, обеспечивающих долгосрочное их функционирование.
- Участие в разработке и представление в центральные государственные и исполнительные местные органы предложений — проектов нормативно-правовых документов, правил, инструкций.
- Содействие в организации курсов повышения квалификации руководителей органов управления.
- Представление и защита интересов собственников квартир, членов ассоциации и других заинтересованных лиц в правоохранительных органах, суде, прокуратуре, налоговых органах, органах государственной и исполнительной местной власти.
- Организация семинаров, конференций, круглых столов, издательская и пропагандистская деятельность.
