Взаимоотношение участников рынка, обслуживающих жилой фонд
Введение
В соответствии с действующим на настоящее время Законом Республики Казахстан от 16 апреля 1997 года № 942 «О жилищных отношениях» / 1 /: «Жилищные отношения в Республике Казахстан регулируются настоящим Законом, нормами Гражданского кодекса и иным законодательством Республики Казахстан, издаваемым в соответствии с ними» (статья 1, пункт 2).
Статья 6. Управление жилищным фондом и объектом кондоминиума Закона определяет, что управление жилищным фондом и объектом кондоминиума осуществляется собственником непосредственно либо через образуемые (назначаемые, избираемые) им органы, а также через доверенных лиц, а статья 42 Формы управления объектом кондоминиума пунктом 2 конкретизирует, что форма управления объектом кондоминиума определяется соглашением его участников. Такими формами могут быть:
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами — управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
В настоящее время в Казахстане основную долю рынка по управлению занимают такие органы управления объектами кондоминиума (ОУОК), как кооперативы собственников помещений (квартир), КСК (чаще всего в секторе многоквартирных жилых домов (МЖД) старой постройки), а также наемные юридические лица – управляющие компании (УК) (чаще всего в секторе МЖД новой постройки).
Когда речь заходит о ЖКХ, жителей/собственников квартир в МЖД больше всего волнуют вопросы тарифов, в том числе тарифов, которые выставляют ОУОК за содержание и обслуживание МЖД. Непрозрачность, непонятная для собственников система формирования тарифов ОУОК, а также и других начислений ЖКХ очень часто создает неблагоприятную ситуацию и негативное отношение, недоверие друг к другу участников сферы ЖКХ. В этих условиях создается большая напряженность между собственниками квартир, монополистами, органами управления объектами кондоминиума (КСК, УК и т.д.), казалось бы, что собственники квартир (и помещений) в МЖД и ОУОК должны решать общедомовые проблемы сообща, но как раз между этими сторонами часто наблюдается отсутствие желания слышать и слушать друг друга, отсутствие желания решать проблемы сообща. Социологические исследования, проведенные ПРООН в рамках одного из проектов, показали, что два субъекта ЖКХ, жители/собственники квартир и руководители ОУОК, которые должны сотрудничать самым теснейшим образом, на самом деле согласно проведенному опросу крайне недовольны друг другом. Опрос мнения собственников квартир показал, что «по степени удовлетворенности работой субъектов ЖКХ жильцы оценивают работу поставщиков выше, чем работу акиматов и КСК. Практически 90% всех отрицательных характеристик в отношении КСК можно свести к отсутствию помощи и действий с их стороны; жалобы жильцов, касаются главным образом системы управления МЖД. КСК в свою очередь жалуются на жильцов и недостаточность финансирования[1].
Среди самых значимых причин конфликтов собственников с органами управления объектом кондоминиума эксперты называют следующие: слабая информированность собственников о состоянии дома и о деятельности органа управления; недоверие собственников деятельностью органа управления; значительное количество неплательщиков[2].
Реформирование жилого фонда должно начаться с выстраивания правильной системы взаимоотношений/взаимодействия собственников квартир и ОУОК, например: КСК, УК или других.
[1] О Т Ч Е Т: Определение интереса, возможностей и готовности субъектов ЖКХ (потребители, поставщики, исполнительные органы, КСК) в малых населенных пунктах участвовать в модернизации и реформировании основных систем жизнеобеспечения и последующего их эффективного управления для обеспечения безопасного проживания местного населения, предоставления ему качественных коммунальных услуг за счет повышения экономичности, экологичности и надежности жилищно-коммунальной инфраструктуры – прежде всего систем тепло-, водо- и электроснабжения — АГЕНТСТВО МАРКЕТИНГОВЫХ И СОЦИОЛОГИЧЕСКИХ ССЛЕДОВАНИЙ «DAMURESEARCHGROUP», г. Алматы, 2013 г. , 107 стр.
О Т Ч Е Т: Результаты комплексного социологического исследования определения интереса, возможностей и готовности субъектов ЖКХ в малых населенных пунктах участвовать в модернизации и реформировании системы ЖКХ, — АГЕНТСТВО МАРКЕТИНГОВЫХ И СОЦИОЛОГИЧЕСКИХ ССЛЕДОВАНИЙ «DAMURESEARCHGROUP», г. Алматы, 2014 г. , 54 стр.
[2] Отчет: «Организация и проведение ознакомительного тура «Реформы в жилищном секторе — повышение потенциала объединений домовладельцев для энергоэффективной эксплуатации и модернизации МЖД: Казахстанский опыт», — ПРООН, Петропавловская региональная ассоциация потребительских кооперативов собственников квартир, 2016 г.
