ЖКХ. Низкие тарифы сегодня ведут к огромным расходам в будущем: реальность содержания многоквартирных жилых домов в Казахстане


 Местные исполнительные органы в разных городах зачастую стремятся выглядеть «хорошими» перед собственниками жилья, избегая непопулярных решений, таких как повышение тарифов. Это приводит к ситуации, когда они интерпретируют законодательство в свою пользу, часто игнорируя обязательные нормы, такие как применение добавочного коэффициента. В результате ответственность за недофинансирование домов и снижение качества обслуживания перекладывается на управляющие компании, которые оказываются в сложной ситуации, не имея возможности обеспечить должное содержание МЖД. Такой подход не только нарушает справедливость, но и усугубляет проблемы управления многоквартирными жилыми домами, оставляя МЖД в условиях хронически недофинансированных услуг, что может идти в ущерб управляющим организациям. (пример г. Алматы, где тариф не рассматривали в сторону повышения более 14 лет, при том, что инфляциябыла ежегодно, а учли % инфляции последнего года). Как считаете, это правильно или справедливо?

Непонимание, мягко говоря, есть следствие недостаточной квалификации или осведомленности сотрудников жилищной инспекции о нюансах законодательства. Неужели до сих пор нет понимания, для чего применяют добавочный коэффициент?

Приложение № 2 к методике с добавочным коэффициентом создано для учета объективных факторов, принимая во внимание то, что со временем в МЖД износ конструкций и инженерных систем увеличивается, что потребует дополнительных затрат на их содержание. Правильное применение коэффициента гарантирует, что расходы на содержание дома соответствуют его состоянию, а не занижаются в ущерб качеству обслуживания. Невыполнение этих норм приводит к финансовым проблемам управляющих компаний, что ухудшает качество обслуживания МЖД.

От безысходности управляющие МЖД объединяли дома, чтобы выживать, что позволяло распределять расходы, но это лишь оттягивало решение проблемы отдельных домов.

Между тем, внедрение формы управления ОСИ (объединение собственников имущества) «один дом – один счет» показало свою несостоятельность, особенно для старых многоквартирных жилых домов (МЖД), которые составляют более 80% жилого фонда Казахстана. Именно эти дома требуют значительных финансовых вложений для их содержания и ремонта, но в условиях ОСИ собрать достаточные средства с собственников одного дома стало крайне сложно. Принятая поправка о сохранении существования КСК —  https://adilet.zan.kz/rus/docs/Z2300000013 подтвердило необходимость учитывать реальную ситуацию с состоянием жилого фонда и платежеспособностью населения в Казахстане. Это шаг к созданию более гибкой и эффективной системы управления жильем.

В действительности, новые жилые комплексы с такими дополнительными услугами, как охрана, профессиональный клининг, видеонаблюдение, консьерж-сервис и другие, могут существовать в форме Объединения Собственников Имущества (ОСИ). В этом случае жильцы таких комплексов имеют возможность самостоятельно решать вопросы, связанные с эксплуатацией и содержанием своего дома, а также не обязаны привязываться к минимальным тарифам, которые устанавливаются для более стандартных жилых объектов. Основное преимущество ОСИ — это возможность установить индивидуальные условия содержания дома, исходя из специфики конкретного комплекса. Например, можно внести дополнительные услуги, такие как вышеупомянутые, и сформировать соответствующий тариф для жильцов. Такой подход позволяет гибко регулировать уровень сервиса и затрат, не ограничиваясь государственными нормами минимального тарифа. Для таких комплексов важно правильно регулировать внутренние процессы, чтобы обеспечивать прозрачность и эффективность финансовых операций, а также поддержание высокого уровня удобства и безопасности для жильцов.

Для вторичных, старых многоквартирных домов требуется значительное количество вложений в их содержание и модернизацию. Однако десятилетиями собственники «вторички» привыкли к минимальным тарифам (без учета инфляции), которые не покрывали реальных затрат на содержание и ремонт таких объектов https://gkhsp.kz/inflyacziya-v-respublike-kazahstan/ , когда цены на материалы, услуги и работы ежегодно росли, поддержание старых домов в надлежащем состоянии становилось всё более сложной задачей. А если тарифы не соответствуют реальной стоимости услуг, то это ведет к дефициту средств на выполнение необходимого ремонта, обновления инженерных систем, улучшения качества обслуживания и повышения безопасности. Дом начинает изнашиваться быстрее, что в свою очередь увеличивает необходимость капитальных вложений и может привести к удорожанию работ в будущем.

При этом попытки повысить тарифы на управление и содержание МЖД  в городах РК вызывают резкое сопротивление, и наверно только потому что  отсутствует  культура понимания рыночных реалий. Но когда поднимают стоимость коммунальных услуг (свет, газ, вода, отопление), топливо, продукты первой необходимости почему-то местные исполнительные органы не вмешиваются?  Получается, что вместо системного решения проблемы, в случае с тарифами на управление и содержание МЖД ответственность перекладывалась на управляющие компании, которые в реальности оказались «заложниками» ситуации.

А теперь возвращаемся к добавочному коэффициенту, который есть как ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 в Методике расчета минимального расхода по управлению объектом кондоминиума общего имущества объекта кондоминиума (ссылка в Приложении №1), но который усиленно хотят игнорировать именно местные исполнительные органы, заставляя проводить собрания и принимать решение, зачем?  Если принят минимальный тариф и приложением идет добавочный, то зачем проводить собрание?

Добавочный коэффициент придумали не управляющие, и он имеет экономическое обоснование, который учитывает классность зданий, срок эксплуатации и дополнительные расходы на его содержание. При этом, логично, чтоадекватный тариф позволяет своевременно проводить профилактические и капитальные работы. Управляющие компании могут справедливо работать в нормальных условиях, а собственники получать качественные услуги. Пришло время проводить разъяснительную работу именнос собственниками о реальной стоимости содержания домов. Никто ранее этого не делал, а зря.

Низкие тарифы сегодня — означают огромные расходы в будущем. Это одна из тех проблем, которая требует долгосрочного взгляда на ситуацию. Если сегодня игнорировать реальную стоимость услуг и содержание домов, то в будущем потребуются гораздо большие ресурсы для решения накопленных проблем. Инфляция, износ инфраструктуры и повышение стоимости материалов и рабочей силы приведут к необходимости более дорогих капитальных ремонтов и восстановительных работ.

В каком состоянии мы оставим жилой фонд РК своему будущему поколению, кто-нибудь задумывался об этом?

Именно поэтому местные органы власти должны не препятствовать, а помогать обосновывать необходимость повышения тарифов. Низкие тарифы — это временная иллюзия стабильности, которая разрушает систему управления и содержание жильем. Адекватная тарифная политика с применением добавочного коэффициента не только спасет управляющие компании, но и защитит жильцов от износа и обрушения их домов в будущем.

После многочисленных запросов из областей страны от руководителей разных форм управления, нами был сделан запрос в Министерство Промышленности и строительства РК, касательно применения добавочного коэффициента.

Согласно ответу, Министерство промышленности и строительства Республики Казахстан рассмотрело обращение и сообщило, что в компетенцию министерства входит — формирование и реализация государственной политики в сфере жилищных отношений и жилищно-коммунального хозяйства, предоставление информационно-методической помощи по вопросам применения жилищного законодательства. Минимальные расходы на управление кондоминиумом осуществляется по формуле:
Pmin.год = (Рупр. + Рсод.) * К, где:

Pmin.год – минимальные годовые расходы на управление и содержание кондоминиума;

Рупр. – расходы на управление (приложение 1, пункт 1 Методики);

Рсод. – расходы на содержание общего имущества (приложение 1, пункт 2 Методики);

К – повышающий коэффициент, учитывающий срок эксплуатации и характеристики МЖД (приложение 2 к Методике).

Применение повышающего коэффициента является обязательным.

(Оригинал ответа в приложении № 2)

Вроде все понятно, но почему транслируют некорректно местные исполнительные органы?

Когда мы научимся правильно понимать Законы, вносимые поправки к ним, Правила и Приказы от курирующих отрасль вышестоящих органов?

Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО»                         Алия Богаева

> При использовании материалов сайта обязательно наличие гиперссылки c указанием источника gkhsp.kz.
> Ответственность за содержание рекламы и объявлений несет рекламодатель.
> Опубликованные материалы не обязательно отражают точку зрения редакции.
> За достоверность авторских статей ответственность несет автор.

подписка на БюллетеньПОДПИШИТЕСЬ НА «БЮЛЛЕТЕНЬ СОБСТВЕННИКА И ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ЖКХ» И ПОЛУЧИТЕ ВОЗМОЖНОСТЬ:
> ИМЕТЬ ПОЛНЫЙ ДОСТУП КО ВСЕМ МАТЕРИАЛАМ САЙТА
> ЗАДАВАТЬ ВОПРОСЫ ЭКСПЕРТАМ ЖКХ И ПОЛУЧАТЬ КВАЛИФИЦИРОВАННЫЕ ОТВЕТЫ
> ПОЛУЧАТЬ ПОМОЩЬ В РЕГЛАМЕНТАЦИИ ПРОЦЕССОВ В КСК
> ПОЛУЧАТЬ НОВОСТНУЮ РАССЫЛКУ