Управление многоквартирными жилыми домами — это сложный и ответственный процесс, который зависит не только от работы управляющих, но и от качества «наследства», оставленного застройщиками. Многие проблемы, с которыми сталкиваются кооперативы собственников квартир, управляющие компании или объединения собственников имущества, формируются ещё на этапе строительства и сдачи домов в эксплуатацию. Это касается как новых жилых комплексов, так и вторичного жилья. Разница лишь в том, что к застройщикам новых домов ещё можно предъявить претензии, а застройщиков вторичного жилья (домам которых более 30 лет), к сожалению, уже давно нет.
Проблемы, доставшиеся от застройщиков, которые экономят на материалах и работах, приводят к появлению дефектов уже в первые годы эксплуатации дома. Текущие проблемы, такие как трещины в фасадах, протечки крыш, неисправные лифты и другие недочёты, становятся головной болью для управляющих и жильцов. Частые поломки, увеличение расходов на содержание систем водоснабжения, отопления, вентиляции и электроснабжения являются следствием изначально неэффективного и непродуманного проектирования. Всё это приводит к значительному недовольству жильцов в будущем.
Не секрет, что некоторые дефекты становятся заметны только через несколько лет после сдачи дома в эксплуатацию. Например, проблемы с фундаментом, качеством кровли или гидроизоляцией. Устранение таких недостатков требует больших затрат, которые неизбежно ложатся на плечи жильцов и управляющих. Кроме того, при сдаче дома в эксплуатацию застройщики нередко передают документацию в неполном объёме или с некорректными данными. Это затрудняет управление домом и иногда делает его практически невозможным.
Управляющие многоквартирными жилыми домами оказываются в сложной ситуации: с одной стороны, они обязаны обеспечивать комфортные условия проживания, управлять и содержать имущество, а с другой — решать накопленные проблемы, на устранение которых часто не хватает ресурсов. Это создаёт конфликт интересов и порождает недовольство жильцов, которые не всегда понимают, что многие из этих проблем возникли ещё до передачи дома в управление.
Во многих случаях застройщики не обеспечивают дом необходимой инфраструктурой: благоустроенными дворами, детскими площадками и парковками. Хотя в рекламных буклетах всё выглядит идеально, на практике жильцам и управляющим приходится самим решать эти проблемы. А машины где-то ставить надо, и детям нужно место для прогулок.
Подвалы: проблема или возможность?
Подвалы остаются одной из самых проблемных зон многоквартирных домов по всей стране. Часто подвалы и парковочные зоны изначально не включены в состав общедомового имущества, они не предусмотрены проектной документацией. В таких случаях не принадлежат собственникам, и изменить это уже невозможно. Поэтому при покупке квартиры важно тщательно изучать проектную документацию, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Однако в подвальных помещениях вторичного жилищного фонда, которые чаще всего принадлежат дому, ситуация иная. Многие собственники годами не обращают внимания на их состояние, игнорируя мусор, затопления и неисправные коммуникации.
При этом есть и положительные примеры. Например, в одном из домов житель самостоятельно вычистил подвал от накопленного мусора, сделал ремонт за свои средства и получил разрешение на организацию отдельной входной зоны. Он создал в подвале тренировочный зал для детей, где они могли заниматься спортом, и при этом регулярно оплачивал все коммунальные расходы, связанные с использованием помещения, строго в соответствии с законом. Однако, как это часто бывает, нашлись и те, кто подняли шум: «Подвал — общий, пусть вернёт!» Дело дошло до суда, и предпринимателя обязали освободить помещение. Подвал вернули дому, но что в итоге? Теперь он снова пустует, а по углам опять накапливается мусор и ненужный хлам.
Эта ситуация показывает, как отсутствие диалога и разумного подхода может свести на нет инициативу, которая могла бы приносить пользу всем жильцам. Те, кто годами не заглядывают в подвалы, но внезапно хотят стать их «хозяевами», демонстрируют лишь поверхностное отношение к реальным проблемам.
Как решить проблему?
Усиление контроля за строительством
Государственные органы и независимые эксперты должны проверять соответствие домов нормативам ещё до их сдачи в эксплуатацию. Законодательство должно обязывать застройщиков устранять выявленные дефекты в течение гарантийного срока, как это делают крупные застройщики в Казахстане. Однако мелкие застройщики также должны быть включены в этот процесс для обеспечения равных условий на рынке.
Передача документации
Важно создать эффективный механизм передачи всей проектной и эксплуатационной документации управляющим организациям, чтобы они могли качественно выполнять свои обязанности.
Градостроительный кодекс
Есть надежда, что разработка Градостроительного кодекса РК, работа на которым ведётся уже не первый год, поможет решить многие из этих проблем.
Активность жильцов
Собственникам квартир необходимо проявлять инициативу: объединяться для контроля качества работ застройщика, выявлять недостатки и сообщать о них управляющим.
Резюмируя хочется отметить, что прежде чем искать виноватых, важно разобраться в ситуации: откуда взялись проблемы, кто их создал и какие ресурсы нужны для их решения. Большинство проблем многоквартирных жилых домов действительно берут начало на этапе строительства. Однако управляющие и жильцы не должны оставаться с этим «наследством» один на один.
Эффективное управление возможно только при совместной ответственности застройщиков, управляющих и собственников. Ведь дом — это зеркало, проживающих там собственников, хотите порядка, начните с себя.
Руководитель УЦ «GHKH-INFO»
Алия Богаева
