Рассмотрим каждую категорию общего имущества по отдельности, прежде всего его структурные элементы: фундамент, крыша, ограждающие несущие и не несущие конструкции объекта кондоминиума, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции; окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие не несущие конструкции.
Фундаментом является строительная несущая конструкция, часть здания, сооружения, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и распределяет их по основанию.
Крыша – это верхняя ограждающая конструкция здания, выполняющая несущие, гидроизолирующие и теплоизолирующие функции.
Ограждающие конструкции – строительные конструкции (стены, перекрытия, перегородки и т.п.), которые образуют наружную оболочку дома, защищающую его от воздействия тепла, холода, влаги, ветра, а также разделяют объект кондоминиума на отдельные помещения (квартиры, офисы и т.п.).
Ограждающие конструкции можно разделить на:
- — ограждающие несущие конструкции;
- — ограждающие не несущие конструкции.
Ограждающие несущие конструкции являются конструкциями, воспринимающими основные нагрузки и обеспечивающими прочность, жесткость и устойчивость дома.
Кроме собственной массы они несут нагрузку от других частей здания (крыш, перекрытий) и опираются на фундамент.
Ограждающие не несущие конструкции являются ограждениями, которые опираются на другие перекрытия и несут нагрузку собственной массы в пределах одного этажа.
Нарушение несущей способности данных конструкций в процессе эксплуатации не вызывает каких-либо серьезных последствий. В обиходе их называют перегородками.
Например, межкомнатные стены в квартире не являются ограждающими конструкциями, так как разделяют только комнаты в квартире, не ограждая ее от других квартир, и обслуживают только эту квартиру.
Следовательно, они не являются общим имуществом, и поэтому при перепланировке квартиры или переносе такой стены согласия других собственников помещений на это не требуется.
Исключение составляют случаи, когда внутриквартирные стены отделяют квартиры собственников в коммунальной квартире.
Общим имуществом дома могут быть признаны так называемые «общие» балконы, лоджии, веранды, используемые двумя, тремя и более собственниками различных помещений и рассматриваемые как несущие и не несущие конструкции дома.
Также к помещениям, являющимся общим имуществом, относятся:
Подъезд – пространство объекта кондоминиума, которое используется всеми жильцами дома для свободного проникновения в свои квартиры.
Самый нижний этаж имеет особый статус: именно через этот этаж осуществляется поток жильцов в дом и из дома на улицу.
Как правило, в жилом доме на первом или втором этаже располагаются почтовые ящики жильцов, которые проживают в доме, развешиваются объявления и располагается выход из дома.
Каждый этаж в подъезде объекта кондоминиума имеет свою лестничную площадку.
Этажи связаны между собой лестничными маршами, по бокам которых, как правило, имеются перила, предназначенные для безопасности пешеходов.
Подъезды в объектах кондоминиума оснащают лифтами.
Тамбур – проходное пространство между дверями, служащее для защиты от проникания холодного воздуха, дыма и запахов при входе в здание, лестничную клетку или другие помещения. Створки дверей не являются обязательным элементом тамбура, существуют «открытые тамбуры».
Вестибюль – помещение перед входом во внутренние части здания, предназначенное для приема и распределения потоков посетителей.
Вестибюль служит для приема и кратковременного размещения значительного числа людей в период загрузки и разгрузки здания. Эвакуационные пути в вестибюлях представляют только часть площади помещения. Ширина путей равна ширине потока людей. Ограждающие конструкции помещения не оказывают влияние на формирование потока. Регулирование потока зависит от следующих факторов: плотность потока и ширина занимаемой им зоны движения; распределение людей по имеющимся для продолжения эвакуации выходам, тип этих выходов.
Коридор – помещение, связывающее между собой несколько помещений с входом и не имеющее других функций.
Лестницы – конструктивный элемент, соединяющий этажи объекта кондоминиума, снабженный ступенями.
Любая лестница состоит из наклонных маршей и горизонтальных лестничных площадок (этажных и промежуточных).
Ступени одного марша могут опираться на наклонные плиты (плитный марш) или на наклонные балки — ребра (ребристый марш).
Лифт – разновидность грузоподъемной машины, предназначенной для вертикального или наклонного перемещения пассажиров и грузов в объектах кондоминиума на специальных платформах, передвигающихся по жестким направляющим.
При должном обслуживании и проведении своевременных ремонтных работ лифт является самым безопасным видомтранспорта. Благодаря строгому техническому контролю и практически безотказной системе безопасности (специальные «ловители» вывешивают кабину на направляющих при превышении скорости), возможность несчастного случая практически исключена.
Технические этажи – вспомогательные помещения, предназначенные для размещения на них инженерного оборудования и прокладки коммуникаций в зданиях. Данные помещения должны быть доступны собственникам помещений, органу для производства технического осмотра и аварийного ремонта. Они могут располагаться под зданием, над верхним этажом, на одном или нескольких средних этажах.
Чердак – нежилое верхнее помещение в домах под крышей, образуемое верхним (чердачным) перекрытием и крышей, обычно не отапливаемое.
Земельный участок – в соответствии с подпунктом 9) статьи 2 Закона — это земельная территория, закрепленная за жилым домом (жилым зданием) в порядке, установленном законодательством Республики Казахстан. Согласно пункту 2 статьи 31 Закона земельный участок при объекте кондоминиума принадлежит собственникам помещений (квартир) на праве общей долевой собственности, или на праве общего землепользования.
Инженерные коммуникации, оборудование признаются общей собственностью объекта кондоминиума при наличии единственного, но очень важного признака — они должны обслуживать более одного помещения в многоквартирном доме.
К данной категории общего имущества можно отнести:
- — систему отопления;
- — внутреннюю сеть водопровода;
- — сеть газопровода;
- — сеть канализации;
- — внутреннюю сеть силовой и осветительной электропроводки;
- — внутренние телефонные и сигнализационные сети;
- — вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
- — подъемники.
Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав общего имущества объекта кондоминиума, начиная от вводного вентиля или тройника у зданий, или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода.
Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав общего имущества объекта кондоминиума, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки).
Алия Богаева
Использованы материалы Турдышева Даулета Шайхуддинулы, главный менеджер Департамента пропаганды и распространения знаний АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства».
