Так как все мы имеем крышу над головой Закон «О жилищных отношениях» в РК коснулся всех. И не важно это частное жилье, арендованное или коммерческие здание.
Так или иначе мы оплачиваем услуги за управление и содержание. Ежедневно мы сталкиваемся с разного рода проблемами, причем как сами собственники, так и управляющие, сервисные компании, монополисты и жилищная инспекция. Вопросов и ситуаций возникает множество, но к сожалению, не все решается мирным путем, а чаще стали решаться уже в залах суда.
Тема сегодняшнего вебинара на площадке ИС «ПАРАГРАФ» состояли отчасти из часто задаваемых вопросов. К сожалению, из-за ограниченности во времени много вопросов остались за кадром.
Итак, о главном.
Количество созданных ОСИ/ПТ: В настоящее время по информации АО «Казцентр ЖКХ» создано 1850 юридических и не юридических форм управления, это менее 1% по всей стране от имеющихся в жилом фонде домов. (прим. автора: кстати, о статистике количества домов, информация из разных источников разнятся)
Акт-приема передачи: На примере г. Алматы, в Правилах содержания жилищным фондом были внесены кардинальные изменения в части акта-приема передачи домов в 3-х дневный срок. Если в Алматы это как-то сыграло и было создано ещё порядка 200 ОСИ/ПТ, то в рамках целой страны ничего не произошло.
Председатели ОСИ/члены совета дома: Пытались и ещё есть кто пытается управлять, но уже есть прецеденты сложения своих полномочий, а в совете дома были примеры того, что входили и вовсе не жители дома. А значит снова выборы и снова собрания, подсчет голосов итп. Но при этом мы ещё не увидели результаты работы первопроходцев – первых председателей ОСИ. Их мнение важно, важно с какими проблемами столкнулись и как их решали. Почему не видим потрясающих результатов работ. И скорее всего таких не будет.
Председатели КСК: Как бы не старались их очернить, но работа налажена, как в управлении, так в содержании домов.
Субъект информатизации: По Закону «О жилищных отношениях», следует, что председатель ОСИ в управленческие расходы должен заложить себе в смету средства на охрану личных персональных данных, которые он должен получить неизвестно откуда, но которые ему вменяются в обязанность. Должен формировать, обрабатывать и обеспечивать актуализацию этих данных. А также вести учет взносов, информацию о плановом ремонте, о проводимых собраниях и даже выполнении заявок на управление МЖД.
Общедомовое имущество: Законом прописана оплата на управление и содержание. Для расчета минимального тарифа необходимо составить инвентарный перечень, акт осмотра общедомового имущества и составить проект сметы. А кто и за чей счет будет проводить эти работы? Кто-нибудь обучал этому председателей ОСИ, членов совета дома, доверенных лиц ПТ. согласно закону, Жилищная инспекция осуществляет полномочия по организации государственного технического обследования многоквартирного жилого дома, но на деле как оказалось они этим не занимается, у них как оказалось нет ни средств, ни специалистов, ни времени.
Тарифы: Тарифы, если их считать по-честному будут несопоставимо космическими в сравнении тем, что есть. Маслихаты по всей стране переизбрались, может ли новый состав решать эти вопросы? Должен, так как есть все полномочия. А тем временем в городе Караганде на общественный совет был представлен проект минимального тарифа на содержание и управление общедомового жилья в размере 35 тнг/кв.м. Но общественный совет решил, что 35 тнг. это много, а 20 тнг. самый раз.
Если 35 тнг/кв. м это без повышающего коэффициента, но туда ещё необходимо заложить 14 тнг. накопления на капремонт, который необходимо оплачивать, то получается около 50 тнг/кв. м для самых ветхих домов. Дойдут ли и будут ли утверждены Маслихатом эти расчеты неизвестно. В Алматы тоже столкнулись с подобной ситуацией.
Социальная помощь: Если минимальные тарифы будут утверждены порядка 60 тнг/кв. м с учетом повышающего коэффициента и накоплениями на капитальный ремонт, то у нас появится слой социально уязвимых собственников, которым положена будет помощь от государства.
Биллинг: И Алсеко и ИВЦ с удовольствием возьмут всех на обслуживание даже без акта-приема передачи, но должен быть протокол собрания об утвержденном тарифе с 2/3 кворумом голосования собственников. Это просто нереально. Поэтому многие созданные и зарегистрированные ОСИ не могут работать, так как не утвердили собранием 2/3 голосов – тариф. Оставить прежнее не получается, надо утвердить. Никакие онлайн собрания не помогут. 30 дней мало, а если ЖК в 1000 квартир? Не соберут, либо будут «рисовать».
О земле: По новому законодательству помимо общей площади многоквартирного жилого дома, обещали земельный участок под многоквартирным жилым домом. Местные исполнительные органы пока никому не дали.
Предприниматели: Если с правами и обязанностями собственников квартир более-менее понятно, то как быть с правами собственников нежилых помещений. Согласно закона собственник нежилого помещения обязан участвовать во всех расходах на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Собрание вправе устанавливать для собственников нежилых помещений иной размер ежемесячных расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, который не должен превышать размер ежемесячных расходов, установленных для собственников квартир, более чем в два раза. В пандемию многие предприниматели были вынуждены приостанавливать свою деятельность, но при этом обязаны по полной оплачивать общедомовые нужды, даже не пользуясь ни лифтом, ни входом в подъезд. Получается у предпринимателей отсутствует госорган, который бы защищал их интересы, в том числе и в Мажилисе. Это пробел и его необходимо устранять. При внесении изменений в закон РК «О жилищных отношениях» никто не представлял интересы предпринимателей. Почему так получилось?
Объединение собственников квартир (не ОСИ): Здесь отсутствуют профессиональные защитники прав потребителей. Рабочая группа в Мажилисе состояла из экспертов с точки зрения управления и содержания. А про предпринимателей и потребителей забыли. Это говорит, о том, что необходимо работать над совершенствованием данного законодательства.
«Отбасы банк»: Является оператором в РК, который должен наладить работу по сбору денежных средств на капитальный ремонт. Капитальный ремонт – статья защищенная, это — 0,005 кратного расчетного показателя от МРП. По РК финансовый поток гигантский. Но до сих пор эта статья расхода действует только в Алматы и Нур-Султане. Во всех остальных городах нет. Хорошая идея с точки зрения чиновников и банкиров привлекать к административной ответственности тех, кто не оплачивает.
Если есть в статья в законе, необходимо подкрепить ответственностью. Почему банку можно привлекать к ответственности, а у Жилищной инспекции нет такого права, допустим вернуть потраченные на модернизацию домов деньги, которые были предоставлены на возвратной основе. Получается, что и местные исполнительные органы могут претендовать на наложение ответственности за невозврат. Но также почему не внести ответственность на неплательщиков управлявших и сервисных компаний, для собственников, тех кто не оплачивает за содержание и управление домом. Обращаем внимание на мудрость парламентариев, так как эти поправки раз за разом возвращались.
Так что административную ответственность нужно давать либо всем, либо никому.
Простое товарищество: Маленьких домов много и простых товариществ (ПТ) все больше регистрируется. Когда идет выбор ОСИ для регистрации необходимо письменный опрос идти в Департамент юстиции. Сдать все необходимые документы в 30 дневный срок. ПТ – для выбора формы управления, нужно 51% собственников квартир и выбираем совет дома. формально выполнили требования законодательства. И ещё один плюс закон дает бесконечное время для создания ПТ со 100% голосованием. Соответственно, можно собирать подписи до 01.07.22 года. Этот процесс законом не регламентирован. Закон требует подписания договора и получение простой письменной доверенности. И если до этого периода не смогут собрать все подписи, то Совет дома может делегировать свои полномочия управляющей компании.
Управляющие компании: КСК, ПКСК могут стать управляющими компаниями. Их нельзя назвать формой управления, но как юридические лица они могут работать как в сервисе, так и в управлении.
Если бы внедрение форм управления подходила хотя бы к 40%, то можно было предположить, что реформа состоится.
Потребительские кооперативы: Если ранее говорил, что они могут заниматься только сервисом, то сейчас говорю, что могут заниматься и сервисом, и управлением. И если они будут объединять десятки простых товариществ, то это будет только плюсом.
ОСИ: Есть свои плюсы, как формы управления в многогоквартирных ЖК, где есть понимание и воля собственников оплачивать достаточно для содержания и управления домом. Там будет не заметно, что ОСИ или КСК. Где-то подошли проще, ОСИ зарегистрировали, но приостановили действие. Формально есть, налоговый кодекс позволяет. Можно не платить налоги и заработную плату. Отчасти данная форма будет востребована. Есть варианты, когда в каждом конкретном доме создали ОСИ, выбирают себя в качестве управляющей организации берут на себя бремя несения бухгалтерской отчетности за все эти ОСИ. Организуют своего рода холдинг административный, который будет «кушать» деньги собственников.
Они созданы и работают, насколько продуктивны покажет время.
Самрук-Казына/КИК Почему квазигосударственный орган, имеющий в своем ведении только в г. Алматы несколько тысяч квартир, продают, сдают в аренду с выкупом не начали реформу со своих юридических лиц? Почему бы, как пилотный проект не показать на примере их домов как организовать ОСИ и каким образом будет реализовываться реформа ЖКХ.
Государственный жилфонд согласно ст. 36 имеет право передать право голоса арендаторам. Почему государство не включается в реализацию реформы закона. Реформа для всех одна, а начали ее с собственников квартир.
Полномочий у этих квазигосударственных организаций гораздо больше. Государство не дает право собственникам в государственном жилищном фонде выбирать управляющие компании. Складывается тенденция, что государство с одной стороны требует от собственников квартир реализации реформы, а у института развития в роли Самрук-Казына такого не требует. Этот диссонанс рынок видит и понимает. И если руководители управляющий компаний ждут утверждения минимального тарифа, то чего ожидает Самрук-Казына. Пусть государство идет первым.
Нежилые помещения: Строятся и сдаются целые микрорайоны, построенные по госпрограмме. Все подвалы принадлежат государственным органам, но платежей за управление и содержание нет. Собственники нежилого помещения не идут голосовать на собраниях. Появляются только тогда, когда имущество сдается в аренду или продается. Позитивного движения со стороны госорганов не наблюдается.
Кондоминиум: Форма собственности, и зарегистрировать его могут сами собственники. И у многих ошибочно бытует мнение, что пока не зарегистрирован кондоминиум платить ни за что не будут. Независимо от того, зарегистрирован или не зарегистрирован кондоминиум, собственник обязан оплачивать за содержание общедомового имущества.
Подвальные помещения: Которые ещё не заняты, их делят. Образуются кладовки. Если у собственника на праве частной собственности не зарегистрировано подвальное помещение, то ни о какой кладовке не может быть и речи. Кладовка — это часть подвального помещения, а подвал существует для надлежащей эксплуатации инженерных коммуникаций.
Общедомовые сети: Согласно ГК всё, что внутри квартиры является раздельной собственностью собственника квартиры.
В Ст.40.п.4. Закона РК «О жилищных отношениях» к общедомовым инженерным системам относятся системы, находящиеся в многоквартирном жилом доме за пределами или внутри квартиры, нежилого помещения и обслуживающие две (два) и более квартир, нежилых помещений, а именно системы… водоотведения, состоящие из стояков, канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, до первых стыковых соединений в квартире, нежилом помещении;…а если эти соединения отсутствуют или находятся замурованными в коробе и закрыты. И если нет доступа в квартиру. Как и каким образом решать этот вопрос. Раз стояки проходящие внутри квартиры относятся к общедомовым, то получается собственники квартир должны провести акт осмотра и инвентаризацию общедомового имущества, в его квартире. А квартира частная собственность и вас могут просто не пустить. Где и в каком состоянии находятся эти стояки невозможно. Какую сумму должен заложить председатель в расходы на содержание общедомового имущества согласно закона? И, если, будет прорыв в стояке, отвечать будет председатель ОСИ, либо доверенное лицо простого товарищества. В случае, если собственник подаст в суд и попросит материальный ущерб, то будет прав, так как в законе прописано, что вы несете ответственность за это имущество. Вы можете утверждать, что согласно ст.38 вам не дали право доступа в квартиру, в любом случае это будут уже проблемы ваши, а не собственника. Таким, образом могу констатировать, что ст.40. п.4 – не будет работать никогда.
Образовательная деятельность: Системные знания получать надо постоянно. Согласно Закона РК «О жилищных отношениях» все руководители управляющих и сервисных компаний должны иметь сертифицированных специалистов. В Профессиональный стандарт РК вошли 3 квалификации «Менеджер по управлению жилыми и нежилыми зданиями», «Управляющий МЖД», «Хаус-мастер».
По двум курсам мы ведем обучение в УЧЕБНОМ ЦЕНТРЕ «ЖКХ-ИНФО» и тестирование в «СЕРТИФИКАЦИОННОМ ЦЕНТРЕ ЖКХ». По прохождению курсов и прохождению тестирования специалисты получают сертификаты, которые внесены в реестр квалификаций НПП «АТАМЕКЕН».
Конкурентное преимущество на рынке будут иметь сертифицированные специалисты.
Также нами выпускается ряд брошюр именно для информированности и получения знаний. Все заинтересованные в получении знаний и обучения могут обратиться по контактному телефону: + 7 708 378 9908.
Электронный адрес: gkhsp1@mail.ru, s.centr0620@gmail.com
Выражаем благодарность руководству ИС «ПАРАГРАФ» — Михаилу Коломину, главному редактору портала «ПРАВМЕДИА» — Элине Черногрицкой за предоставленную возможность участвовать в таком важном для всех нас эфире.
Полный эфир выступления А.Рубцова с ответами на вопросы можно посмотреть по ссылке:
Главный редактор Алия Богаева
