Почему одни ищут человека, который бы дал им разумный совет, но избегают тех, кто знает их дело до тонкостей
( Абай. Слова назидания)
В продолжении статьи о прошедших слушаниях, которую организовал Общественный Совет по жилищной реформе при МИИР РК.
Текст будет большой, хотя и пыталась как-то обобщить. Поэтому будет небольшое предисловие. Пока писала материал все больше убеждалась, в том, что реформе изначально был уготовлен провал, и вы это поймете, когда почитаете, что говорили именно практики, которые не первый год и десятилетия на рынке ЖКХ. Да, хороший немецкий опыт «один дом-один счет»,но реформаторы не учли главного, что немцы прежде чем проводить реформу у себя, провели ремонт во всех домах, проводили и проводят большую информационную работу как с управляющими, так и с собственниками, они в первую очередь рассматривали условия для комфортного проживания своих собственников, и ещё принять к сведению, что эту работу они проводят с 1953 года. У них интересы собственника на первом месте, потому как собственник будет «голосовать» деньгами. Одна из последних реформ 2020 года в Германии была изначально не принята именно собственниками и государство пошло им навстречу учитывая их предложения.( https://gkhsp.kz/reforma-zakona-o-prave-sobstvennosti-na-zhile-2020-g-riskovannyj-perehod-na-novye-relsy-2/). У них управляющий в обязательном порядке получает сертификат подтверждая свои знания и постоянно чему то обучается, потому что управляющий — у них профессия.
Но все же необходимо учитывать менталитет населения, той страны в которой мы проживаем, быть более гибче, при этом не перегибая.
Как оказалось очень большая проблема не в управлении и содержании МЖД, а изначально от сдачи объекта кондоминиума в эксплуатацию.
Странно конечно, что ни МИИР, ни АО «Казцентр ЖКХ», ни Комитет Департамента Строительства этого не замечали. Буду откровенна, так как я не лоббирую ни чьи интересы, мы все хотим прозрачности. Замечали, но игнорировали.
Почему, прежде чем менять всю систему управления и содержания домами, не проверили состояние самих домов, наличие документаций, не разделили вторичный жилищный фонд от первичного, не проверили элементарно на предмет регистрации объекта кондоминиума? Почему не проводили разъяснительную работу со своими специалистами из жилищной инспекции, которые должны в свою очередь работать с населением, чтобы у них было единое понимание грядущих изменений, кстати и сотрудников департамента юстиции, и специалистов из ЦОНа, одним словом всех, кто в конечном итоге будет работать уже с собственниками и не только.
И почему вы в прямом смысле перессорили КСКшников с ОСИшниками. Мы все помним лозунги – «ваше все, вы управляете, вы заработаете на своем доме», скажите на чем может заработать вторичный фонд, 12-20-и квартирные дома 60-70-х годов постройки.
Как резюме, необходимо привести в порядок сами объекты кондоминиума, обязать застройщиков привести в порядок документацию, разделить их по годам застройки, дать возможность всем формам управления работать. И примите уже решение по расчету минимального тарифа на РСЖ по двум столицам.
Как бы не хотелось, но надо уметь признавать свои ошибки. Иначе 19 миллионное население страны вам это не простит.
Реформе всего 2,5 года и то, что уже намечается более 90 поправок говорит само за себя. Печально то, что опять будут необходимы бюджетные средства на доработку, средства наши, из наших налогов.
ГОВОРЯТ ПРАКТИКИ – УСЛЫШЬТЕ ЧИНОВНИКИ
ЛИФТЫ. ЦИФРОВЫЕ РЕШЕНИЯ
Кенжебаев Нурлан Аманович, Президент ассоциации лифтовиков Казахстана, отметил, « что для того, чтобы в Казахстане каждый житель видел свой лифт, его качество, в какой момент какие ремонты необходимо проводить, кто его обслуживает, мы собрали команду «OSTIM TECH» и совместно с юристами, программистами создали информационную платформу, где жители могли бы управлять своим домом и лифтами в том числе. Пилотный проект уже прошел, плюс ко всему у нас произошла консолидация с Первым кредитным бюро, для того чтобы управляющие, председатели могли знать своих должников. А также объединились с ассоциациями в том числе Алматинской, с Рубцовым А.А. у которого очень хорошие программные продукты по обучению специалистов ЖКХ. Житель должен иметь возможность от подачи заявки, подавать жалобы в коммунальные службы и главное участвовать в управлении своим домом, собрание, выбор тех или иных услуг. Таких программ много, но для сравнения с другими можете тоже набрать www.osipt.kz и сами ознакомиться.
В связи с тем, что многие НПА в законе будут пересматриваться, то все цифровые программы пока будут не так активны, нужно дождаться окончательно принятых поправок и замечаний в закон. Будет ли Е-Шанырак работать как государственная программа, для того чтобы мы могли быть подключены к ней для предоставления аналитики, или она будет решать только вопросы для принятия, регулирования государственных решений – спросил он.
По лифтам, он отметил, что до 15 февраля 2025 года по техническому регламенту таможенного союза должны поменять все лифты. В Алматы порядка 85-90% лифтов прошли модернизацию, чего не скажешь по регионам.Проблема в том, что для проведения модернизации необходимы разработка ПСД и экспертное заключение, что приводит к удорожанию проекта на 30%. В настоящее время ведутся переговоры с МИИР для упрощения этого процесса, чтобы местные исполнительные органы по заявкам от домов переходили на срочную модернизацию лифтов. Осталось 2 года.
Больной вопрос – подъемники для инвалидов. В МЖД необходимо проектировать установку качественных подъемников для инвалидов, и решить кто будет за него платить. Это общедомовое имущество, но пользоваться им будут только люди с ограниченными возможностями. И такой подъемник требует особого обслуживания и освидетельствования, поэтому его содержание можно было проводить за счет республиканского бюджета.
Е-ШАНЫРАК
Алибек Шеркешбаев, заместитель руководителя офиса цифровизации ЖКХ и новых технологий АО «Казцентр ЖКХ», дал уточнение по системе Е-Шанырак, о которой все говорят и ждут ее. В частности, он сказал, что:«Е-Шанырак государственная система, предназначена для работы государственных органов, в первую очередь для КДС,МИО правительства. Система не для управления МЖД и не является конкурентом для таких систем, она предназначена для анализа, текущей визуализации в сфере ЖКХ и для централизованного сбора и анализа всех этих данных, она не для голосования, проведения собраний итд, подобные решения уже есть и они все это покрывают»
ОБЛАЧНАЯ БУХГАЛТЕРИЯ
На вопрос, кто может предоставлять услуги облачной бухгалтерии откликнулась Бертисбаева Шолпан Смагуловна, председатель профессиональной организации бухгалтеров «FIRST» и отметила, что они занимаются ведением облачной бухгалтерии и с удовольствием готовы оказывать услуги бухгалтерии.
Также в свою очередь, хотела бы отметить ГК «ЭКСПЕРТ», руководитель Юлия Бубнова молодая, но довольно быстро развивающаяся компания, находится в городе Костанай, давно уже предоставляют услуги бухгалтерии на аутсорсинге, в облаке. Являются официальными представителями компании 1С ЭКСПЕРТ в Казахстане.
УПРАВЛЕНИЕ И СОДЕРЖАНИЕ
Тлеп Джумаевич Баймагамбетов, г.Актау, председатель ассоциации «Камкор»
Жилищная реформа, в Актау тоже идет, как и во всех городах страны, но не так как хотелось бы. Он отметил, что у АО « Казцентр ЖКХ» не совсем достоверная информация по количеству зарегистрированных новых форм управления. Главным камнем преткновения он назвал пассивность жителей, которые не хотят управлять своими домами, так как они не знают как это делать. И выбор только из двух форм управления ставит их в тупик. По простому товариществу невозможно выбрать доверенное лицо и тем более со 100% согласием и нотариально заверенной доверенностью. Если будут упрощения, то может будут сдвиги, а также предложение о делегировании полномочий Совету дома, считает правильным и возможно это ускорило бы создание простых товариществ. «В Актау создаются ОСИ на несколько домов с привязкой к единым инженерным сетям, то хотелось бы отметить, что есть разница между едиными инженерными сетями и едиными общедомовыми сетями, одни привязаны к дому, а другими опутан весь город. А также если ранее мы могли проводить регистрацию ОСИ без кондоминиума, то в настоящее время департамент юстиции не принимает документы на регистрацию без регистрации объекта кондоминиума. Выбор председателя ОСИ тормозится из-за того, что люди боятся брать на себя ответственность по управлению и содержанию своим домом. Считаю необходимым проводить информационную деятельность, как среди жильцов, так и обучение управляющих. С этой целью в Актау предполагается открытие Учебного центра по обучению и центра сертификации профессиональных специалистов. И возможно мы преодолеем все барьеры в будущем»- завершил он.
Относительно недостоверности данных по регистрации новых форм управления, Казыбек Шайх заметил, что АО «Казцентр ЖКХ» опирается на данные, полученные от местных исполнительных органов, поэтому спрос с них должен быть в первую очередь.
Исмаилов Жумабек Рыспекович, г.Шымкент, заместитель руководителя управляющих и сервисных компаний по ЮКО
«У нас всё «замечтательно», от слова мечта, реформа идет, а мы все мечтаем» в стихотворной форме начал свое выступление спикер.
Он непосредственно состоит в разных группах и ассоциациях по Республике, участвует во многих мероприятиях на разных площадках практически со всеми областями. И сделал вывод, что это системный сбои, не решив которые мы вряд ли сдвинется с мертвой точки. Он отметил, что «Южный регион, Шымкент и Туркестан весьма особенный, и ни для кого не секрет, а это знают и в КДС,МИИР и Казцентр ЖКХ, что Южно-Казахстанская область, это единственный регион, где не прижилась система управления и содержания жильем в виде КСК, от слова СОВСЕМ. И казалось бы для нынешней ситуации это даже хорошо, ничто не мешает, нЕ от кого что то принимать. Но и большая проблема, что нет ничего ни техпаспортов, ни системы, ни структуры, ни методики образования. Изначально было думал, что только у нас так, а после расширения круга знакомств с профессионалами из разных городов понял, что проблемы общие»
Относительно лифтов, он сказал, что они у них в домах эксплуатируются годами без каких-либо освидетельствований, проверок и приема, что чревато последствиями для жителей. По управляющим компаниям, если их в будущем будет закреплять местный исполнительный орган, то какие критерии отбора будут рассматриваться.
Что касается, образованных в регионе ОСИ/ ПТ, спикер возмущен и сказал следующее:
«Понятно, что их «рисуют» местные исполнительные органы, знают и понимают ли это в МИИРе, в Казцентре ЖКХ? В Управлении жилья в основной массе новые специалисты, некомпетентные настолько, что дают жителям протокол собрания очное, а к нему прикладывают лист письменного опроса…ведется ли работа по повышению квалификации людей ответственных на местах, ведь приходится им давать разъяснения нам. Функциями по управлению занимаются люди, не имеющие сертификата, имеют-ли они на это право, кто ответит на этот вопрос»
Собственники нежилых помещений, категорически не хотят участвовать в содержании общедомового имущества, местные исполнительные органы наши обращения игнорируют. С июня месяца этого года принят минимальный тариф на содержание общедомового имущества, но никто этот тариф в расчет не берет, опять же на наши обращения нет ответа. Почему не проводятся разъяснительные работы с населением. На наши письма на Е-Отiнiш в течение 15 дней дают сухие отписки»
Также он отметил, что есть необходимость выдавать сертификаты на организацию, а иначе физическое лицо, получившее сертификат начинать плодить кучу своих управляющих компаний.
«По части взыскания долгов, не сложно взыскивать долги управляющим и сервисным компаниям, а как быть с новоиспеченными председателями ОСИ, ещё хуже доверенному лицу простого товарищества, который не знает принципы работы, а обучаться и сертифицироваться даже не обязан по закону, он может быть вообще далек от проблем ЖКХ, но его выбрали жители дома и закон не запрещает как бы. Как быть в такой ситуации?» — задается вопросом спикер.
Обращаясь в вышестоящим органам, присутствующим на совещании, он попросил пристального внимания к региону, как отметил сам глава государства, что «Шымкент – это государство в государстве».
ЗАСТРОЙЩИКИ.ЖИЛИЩНАЯ ИНСПЕКЦИЯ
Татиков Талгат, руководитель ассоциации жителей самоуправляемых кондоминиумов «МОЙ ДОМ«.
В свою очередь, он отметил, что отчетность госорганами преподносится искаженная. Анализируя обращения людей в ассоциацию выявлены следующие недоработки:
- Низкий уровень координации со стороны местных исполнительных органов по вопросам применения статей закона о жилищных отношениях.
- До сих пор отсутствует тариф на управление и содержание МЖД, что препятствует регистрации ОСИ. Утвержденные ранее тарифы от 15 до 25 тенге до сих не пересмотрены, и народ это устраивает, так как дальше своего порога он и не смотрит и их совершенно не интересует, что там в подвале или на крыше.
- Жилищная инспекция не контролирует ничего даже в рамках прописанного в законе их обязательства.
- Простые товарищества не могут 100% собрать доверенности и работать, а отчитываться перед вышестоящими органами просто фикция, обман самих себя.
- Не осуществляется со стороны жилищных инспекций работы с выездом на предмет самозахвата общедомового имущества в виде подвалов, тех помещений, паркингов, где-то даже трансформаторные подстанции, тепло пункты продали, не говоря о кладовках и других помещениях. Председатели ОСИ не могут туда попасть с целью проведения технических работ. Пример тому ЖК «Гранд-Астана», паркинг принадлежит коммунальному имуществу города, где такое общедомовое имущество собственников ЖК. Больше того, до сегодняшнего дня у ЖК нет акта ввода в эксплуатацию, а строил его Жана Курылыс при содействии акимата города.
- Отсутствуют техпаспорта и ПСД, соответственно о каком ОСИ речь, они не могут права свои зарегистрировать.
- Не проводится техническое обследование домов с определением общего имущества, расходов по изготовлению документов на земельный участок под домом, на придомовой земельный участок за счет местного бюджета. Средства на регистрацию кондоминиума, о которых говорили остались только фикцией на бумаге. Местные исполнительные органы говорят- денег нет.
- Большие претензии по содержанию придомовой территории, как уборка снега, мусора, озеленения, полива все отдано на откуп организациям, которые прошли по тендеру, а кто контролирует их.
Привел несколько примеров, где нарушены права собственников на стадии сдачи объектов в эксплуатацию. Причем, как отметил, спикер все это с молчаливого согласия местных исполнительных органов.
Отдельно коснулся темы капитального ремонта и предоставления ежемесячных отчетов по управлению и содержанию МЖД с тем, что жилищная инспекция не контролирует.
По всей стране идут суды собственников с управляющими на этот предмет. Со стороны местных исполнительных органов не проводятся работы по госконтролю и надзора за всеми этими процессами, это говорит о том, что нет компетентных специалистов.
Мероприятия по техническому или капитальному ремонту фасадов, кровли МЖД с приведением к единому архитектурному облику проводится за счет местного бюджета, население и не знает об этом, а вот в отдельных городах местные исполнительные органы используют деньги жильцов. Такая же ситуация с ремонтами лифтов на возвратной основе.
Он отметил, о необходимости информации о периодичности и очередности проведения капитального ремонта в МЖД донести до жителей, опять же это работа жилищной инспекции, почему не ведут работу с собственниками. По всем вопросам жителей отправляют в суд, хотя могли дать разъяснения на месте. Необходима создать комиссию при МИИР по решению важных вопросов быстро.
Каиргали Калмуханов, председатель Ассоциация Уск Оси Мо
Информировал, что по Мангистауской области работа ведется слабо, препятствий очень много. Попросил обратить внимание на дома после ввода в эксплуатацию, так как все дома сдаются как попало. Инженерные сети, которые сдаются управляющим компаниям, КСК, ОСИ в плачевном состоянии. По городу Актау имеется 150 трансформаторных подстанций, которые до сих пор находятся на балансе застройщиков, которых даже уже нет на рынке. Не проводится работа по приемке инженерных сетей., поэтому приходится создавать ОСИ, с сетями привязанными на 5-6 домов, иначе они останутся бесхозными и ремонтировать их никто не будет. Мы проводим работу для передачи этих сетей в общедомовое имущество.
КОНСОЛИДАЦИЯ
Разумовский Александр Савельевич, г. Экибастуз, руководитель республиканского объединения собственников имущества, РОСИ
В своем выступлении, он сказал: «Все озабочены сферой ЖКХ, который волнует всех собственников. Важнее всего кроме недвижимости, это семья. Главное проблема в том, что нет координации между уполномоченным органом и собственниками имущества. Это КДС, депутатский корпус, Казцентр ЖКХ, который уже не является оператором реформы, жилищные инспекции. У всех у них своя точка зрения, точка зрения собственников имущества — это 19 миллионов жителей страны. И их объединяет несколько рабочих ассоциаций, которые принимают активное участие в сфере ЖКХ, всего 5-7 на 19 миллионов. Если у уполномоченного органа есть координатор в лице МИИР, Министерство энергетики и ведомственных органов связанных со сферой ЖКХ, то у собственников имущества такого уполномоченного органа нет. До сих пор непонятно сколько у нас в стране МЖД, статистика разная и в разы отличается друг от друга. В начале реформы Казцентр ЖКХ говорил о 78 000 домов, но чем дальше их становилось все меньше, в настоящее время по их данным чуть больше 47 000 домов, из которых 32 000 создали ПТ. Чем дальше в лес, тем больше дров. В целом закон хороший, но настало время приведение всех норм в соответствие с действующим законодательством. Все от не знания закона, неправильного его понимания. МЖД – это сложный технологический объект, и управлять им должны профессионалы»
Внес предложение о необходимости создания координационного центра на базе саморегулирующих организаций, которые будут представлять интересы всех казахстанцев, как физических так юридических лиц, обрабатывать все запросы и выходить с ними в уполномоченный орган. Провести съезд вместе с уполномоченными органами как МИИР, КДС. Делегировать делегатов с каждого города, областного центра. В этом случае государство приобретет партнера и соратника в лице этого координационного центра, который будет помогать решать вопросы жилищной сферы. И все вопросы, которые поднимаются на местах уйдут в не бытие, сократятся жалобы. Не секрет, что все жилищные инспекции занимаются отпиской и в любых других случаях отправят в судебные инстанции.
Шайх К.А. отметил, что такой координационный центр уже есть в лице комитета по жилищной реформе под руководством А.А.Рубцова и все вопросы можно направлять туда.
ЗАСТРОЙЩИКИ.СЕРТИФИКАЦИЯ
Айгуль Аринова, внештатный советник акима г. Кокшетау
Относительно сертификации на управляющих, она отметила, что более 50 человек в городе хотели пройти обучение и сертифицироваться, но 20 отсеялось по причине отсутствия высшего образования. Человек проработавший более 20 лет председателем КСК без высшего образования, не может претендовать на получение сертификата. Считаем, что требование законодателей наличие высшего образования — это завышенная мера. Председателям ОСИ необходимо учитывать тот минимум, который они должны знать при сдаче отчета, как он выглядит куда обратиться. Как внештатный советник при акимате города 2 дня в неделю она посвящает консультациям для перехода на новую форму управления.
Немаловажным она считает, что «На Е-Шанырак необходимо возложить те задачи, которые мы не можем решить на местах. На сегодня у нас идет интеграция всех информационных систем в НАО корпорации для граждан, но при этом на сегодняшний день нет данных по зарегистрированным объектам кондоминиума. Они разрозненные и числятся, как за физическими лицами, так и юридическими. Есть необходимость решить вопрос в части регистрации объектов кондоминиума, которые были зарегистрированы в 90-х годах. На сегодня у нас в Кокшетау земля принадлежит нескольким собственникам и потому как КСК информацию не актуализировали, то вновь зарегистрированных документов ОСИ вообще нет в информационных системах. Отдельно стоит вопрос возмещения средств, которые собственники потратили на регистрацию объекта кондоминиума. Закон предполагает проводить за счет средств из местного бюджета, а как это делать не известно.
Дороговизна услуг НАО для граждан — регистрация кондоминиума порядка 700 000 тенге, для бюджета мини-моно и малых городов это очень много, не говоря о сельской местности, где есть МЖД.
Относительно застройщиков, она возмутилась, что они бросают земельные участки, не оформляют их, не передают собственникам внутридомовые территории, не регистрируют объект кондоминиума при этом продав все квартиры. И никаким законом это не регулируется, кроме закона о жилищных отношениях, нарушения не регистрируются, на сегодня более 25 застройщиков просто бросили землю, она остается в собственности государства, которая не имеет право оформлять объект кондоминиума, так как это по закону должны проводить застройщики. Надо предусмотреть карательные меры по отношению к застройщикам. В настоящее время теряем новый жилищный фонд.
Одинаковы нарекания как к госорганам, так и к жителям. В Кокшетау после проведения сертификации управляющих, будем проводить коммунальную ярмарку, знакомить собственников с сервисными компаниями для их самостоятельного выбора.
Необходимо учесть все недоработки в поправки в закон, которые будут рассматриваться осенью, попросила спикер.
Еркебулан Мынжасаров, Косшы, Акмолинская область, председатель ОСИ, коротко рассказал о проблемах с регистрацией ОСИ, а также о грубых нарушениях при регистрации кондоминиума: «Регистрацию кондоминиума провели по поддельным протоколам, 100% подписей были подделаны. При этом сотрудники НАО корпорация для граждан даже не выезжали на места. Наши щитовые оформлены как офисное помещение, инженерные сети проданы. Со многими проблемами обращались в акимат, но нас направляют в суд, а судебные издержки тоже стоят денег. Лично провожу собрания и даю разъяснения по домам. Застройщик сдал дома, а крыша в аварийном состоянии, дома сдают как попало. У нас такие же проблемы, как и в других городах, решать их необходимо централизовано. Хотелось бы, чтобы был результат после таких встреч» — заключил он.
Канат Мукушев, член Общественного совета МИИР, рассказал о проблемах, с которыми столкнулись жильцы ведомственного дома ЖК «Женис-3» для сотрудников министерства финансов. Проблемы в принципе такие же, как проданные подвалы, отсутствие множества необходимой документации, препятствия, которые мешают проводить качественно работу об отсутствии инициативы со стороны ответственных за это государственных органов.
По окончанию мероприятия модератор в лице Казыбека Шайха поблагодарил всех участников за активную гражданскую позицию, все затронутые проблемы будут запротоколированы, будут рассматриваться и решения по ним будут, заверил он.
Главный редактор Алия Богаева
