Уважаемые казахстанские коллеги, друзья,
в преддверии Новогодних праздников хочу поделиться с вами своим взглядом на события, связанные с трансформацией жилищного законодательства в Республике Казахстан.
Нелицеприятные слова в адрес ныне действующих законодателей вряд ли обоснованы. Хотя я прекрасно понимаю эмоции практиков, посвятивших этой нелёгкой работе многие годы и десятилетия. Но, как говорил один мой знакомый маркетолог своим ученикам – не говорите мне о проблемах, предлагайте решение этих проблем.
Таким образом, о двух из множества проблем, и краткое изложение возможных решений.
- Республика, после обретения независимости, как и другие новые постсоветские государства, пошла путём массовой приватизации государственного арендного жилья. Кроме того, началась приватизация объектов энергетики. В результате: семьи с низкими доходами владеют многоквартирными жилыми домами со значительной степенью износа; а отдельные лица с высокими доходами владеют объектами энергетики с таким же высоким износом. Сложившаяся ситуация является тупиковой, современной науке она неизвестна. Власть в такой ситуации бессильна. Изменение формы управления объектом кондоминиума никак на эту ситуацию не повлияет.
Возможное решение (временное): привести к стабилизации поможет постепенный переход на т.н. «белорусскую модель социального кондоминиума», когда тарифы на все жилищно-коммунальные услуги жестко контролируются государством; объекты энергетики и энергетические сети являются муниципальной собственностью; ремонт и модернизация объектов кондоминиума производится по государственным программам при софинансировании государством от 30% до 100%.
- Современной науке известны разные формы владения имущественными комплексами, состоящими из нескольких жилых единиц, основные из них:
— владение одним лицом (физическим или юридическим), в этой группе владельцев — жилищные кооперативы и жилищные компании;
— совместное владение группой лиц (физических и юридических), это кондоминиумы с обязательным созданием объединения совладельцев.
Таким образом, в само название организационной единицы «Кооператив Собственников Квартир» (КСК) законодателями прошлого было заложено нерешаемое противоречие:
— кооператив в мировой практике всегда является собственником многоквартирного жилого дома, включая все квартиры, и
— создаётся с целью строительства таких домов или покупки таких домов,
— но никогда не создаётся для управления кондоминиумами.
Кроме того, все члены кооператива имеют одинаковый голос на собрании членов; они владеют паем в денежном выражении, который получают обратно при выходе из членов кооператива. Членство в кооперативе наступает по заявлению лица и при согласии Правления, а в объединении совладельцев кондоминиума членство обретается нормой закона в момент регистрации права собственности на квартиру.
До тех пор, пока не будет устранено противоречие отношений собственности, не будет согласия и среди собственников.
Возможное решение: оставив на переходный период сложившуюся ситуацию во вторичном жилом фонде без изменений, начать изменения в новом строительстве. Если кратко, Госкорпорация регистрирует создание кондоминиума с правилами, а объединение собственников особого вида создаётся нормой закона до ввода имущественного комплекса в эксплуатацию. Такое объединение особого вида с внешним исполнительным органом (подготовленным управляющим) не будет обременительным для собственников квартир небольшого объекта кондоминиума с небольшим количеством квартир (например, от 30 до 90).
Для указанных изменений необходимо подготовить и принять целый ряд законодательных решений, различными органами государственной власти. Но — затратив сегодня большое количество самого ценного ресурса (времени), завтра можно его десятикратно сэкономить, создав при этом законодательные условия для трансформации отношений во вторичном жилом фонде.
Желаю вам здоровья и мира в Новом году!
Геннадий Калёнов,
Международное сообщество менеджеров недвижимости
