Как трагедия повлияет на экономические перспективы Турции и привлекательность местного рынка недвижимости, разбирался inbusiness.kz.
Трагические события заставили задуматься казахстанцев – стоит ли продавать купленную недвижимость в Турции и стоит ли инвестировать в турецкое жилье или же лучше отказаться от этой идеи. По данным Института статистики Турции, в 2022 году иностранцам было продано 67,4 тыс. объектов недвижимости. Наибольший пик продаж пришелся на июнь – 8,6 тыс. заключенных сделок.
Продажи жилья иностранцам, декабрь 2022 года
Топ-6 стран, чьи граждане активно приобретали турецкое жилье: Россия – 16,3 тыс. сделок, Иран – 8,2 тыс., Ирак – 6,2 тыс., Украина – 2,5 тыс., Казахстан – 2,7 тыс., Германия – 2,6 тыс. сделок. Таким образом, Казахстан в этом рейтинге оказался на пятом месте в мире по интересу к недвижимости в Турции.
Напомним, если ранее, чтобы получить турецкий паспорт, необходимо было иметь недвижимость общей стоимостью 400 тыс. долларов, то с 1 января 2023 года закон Турции требует владения одной недвижимостью на эту сумму. Гражданство могут получить супруги и дети до 18 лет.
Хатай не интересует инвесторов
Профессиональные риелторы, занимающиеся недвижимостью за пределами Казахстана, в частности в Турции, просят наших граждан не беспокоиться по поводу землетрясений, и вот почему. Согласно сейсмической карте, Турция делится на три зоны: Северо-Анатолийская линия разлома, Восточно-Анатолийская линия и Западно-Анатолийская линия разлома. Чем ближе к зоне разлома – тем больше степень сейсмической опасности. На карте зоны обозначены красным, оранжевым и желтым цветом. Наиболее подвержена землетрясениям красная зона, наименее – оранжевая и желтая. Хатай, расположенный на юге страны, где произошло землетрясение, как раз относится к красной – самой сейсмически опасной зоне.
Самое популярное направление для казахстанских инвесторов в плане недвижимости – Алания и Стамбул. На карте Алания находится в светло-желтой зоне, то есть эта часть менее подвержена землетрясениям. Если рассматривать провинцию Анталья, и в частности город Алания, с точки зрения вероятности землетрясений, то по картам видно, что в этом районе нет геологических разломов, а степень сейсмической опасности — IV, то есть очень низкая, говорят сейсмологи.
«После этих трагических событий в Турции люди, купившие недвижимость через нас, начали спрашивать, что делать дальше. Конечно, все в панике. Мы им рассылали эту карту и объясняли, что недвижимость вы купили в Алании, а согласно этой карте, именно Аланийское побережье не подвержено землетрясениям. Другое дело Стамбул. Если мы посмотрим на карту, увидим Босфорский перешеек и Стамбул в оранжевой зоне, он более подвержен землетрясением. Но землетрясение, как мы знаем, произошло на юго-востоке, до Стамбула вообще не дошло никаких отголосков, Алания чуть-чуть почувствовала – кто жил на высоких этажах», – объясняет Гульжан Кустубаева, основатель компании MORE WAY, эксперт рынка недвижимости.
Хатай находится на границе с Сирией, и принадлежность первого долгое время оставалась причиной напряженности в отношениях между Турцией и Сирией, которая не признавала турецкого суверенитета над Хатаем до начала 2005 года. Поэтому приобретать здесь недвижимость иностранцы считают небезопасным и невыгодным.
«Хатай – это не туристическая зона, и мы вообще там не работаем, и я не слышала, чтобы кто-то в Хатае продавал, никому не интересна там недвижимость. Как правило, покупали в Мерсине, Анталье, Алании, в Стамбуле, в Измире», – говорит эксперт.
Она напомнила смертоносное землетрясение в Измире, произошедшее в 2020 году, где также были жертвы. После этого в Измире покупательская способность спала. Кстати, тогда тамошнее министерство окружающей среды и урбанизации заявило, что половина зданий в Турции были построены с нарушением правил.
Завышенные цены и спекуляция застройщиков
«Казахстанцы обращаются ко мне и спрашивают, насколько в Турции качественно работают застройщики и выдержат ли их дома в случае землетрясения. Мы говорим о том, что в любой стране, как и в любом бизнесе, есть разные застройщики. Например, когда просят найти квартиру за 50 тыс. евро, мы, конечно, можем найти за такую цену, но не отвечаем за качество строительства. Необходимо работать с надежными и проверенными застройщиками, которые 30-50 лет на рынке. При строительстве домов они ведут фото- и видеосъемку всех подземных работ и презентацию проекта для своих клиентов начинают именно с этого. На самом деле подземные работы по укреплению домов от землетрясения, которые мы, как правило, не видим, а видим лишь результат – красивые здания, очень важны. При покупке недвижимости с котлована необходимо работать именно с такими застройщиками, которые показывают все наглядно и давно себя зарекомендовали на рынке», – рассказывает Гульжан Кустубаева.
Строгие стандарты безопасности в Турции ввели и укрепили СНИП после мощного землетрясения в Измите (90 км южнее Стамбула) в 1999 году, когда погибли 17 тысяч человек. Позже их также ужесточали после стихийных бедствий, последний раз – в 2018 году. Согласно правилам, строители в сейсмоопасных регионах должны использовать высококачественный бетон, армированный стальными стержнями. Колонны и балки должны быть распределены так, чтобы эффективно поглощать сотрясения от подземных толчков.
«Застройщики встречаются разные – например, сегодня он мебельщик или риелтор, а завтра – застройщик. Он не имеет ни опыта строительства, ни завершенных проектов. Поэтому не нужно бежать за дешевым и покупать. Лучше купить у зарекомендованных застройщиков, которые по 30-50 лет строят на рынке, они точно дорожат своим именем», – считает эксперт.
Сейчас в Алании пик цен после начала украинско-российского военного конфликта, недвижимость резко подорожала и здешние цены практически сравнялись с ценами в Стамбуле. Рынок здесь очень перегретый, застройщики искусственно подняли цены. Учитывая, что население в Алании 400 тыс. человек, а в Стамбуле до 17 млн, одинаковые цены выглядят, естественно, завышенными.
«Застройщики подъем цен объясняют тем, что материал подорожал. Нет, материал настолько подорожать не может. Они просто спекулятивно цены подняли, потому что очень большой спрос. Я думаю, что после землетрясений ценник немного упадет, но не сильно – не больше 10%», – прогнозирует Гульжан Кустубаева.
Снизится ли спрос на недвижимость в Турции?
Этот вопрос волнует многих казахстанцев, планировавших приобрести здесь жилье или переехать.
«Вы знаете, всегда первый шок есть. Я ожидаю, что будет какое-то затишье, недолго – месяц. Потом начнется купальный сезон в мае, и в это время мы снова ожидаем наплыв туристов. С мая все придет в свое обычное русло. Сейчас есть время очнуться от шока, февраль-март-апрель мы, может быть, не увидим активности, но в мае ожидаем снова. Весь летний сезон мы будем работать в полном объеме, как и раньше», – подчеркнула риелтор со стажем.
Как правило, казахстанцы в 90% случаев приобретают недвижимость через рассрочку с этапа котлована до окончания срока строительства – примерно 2 года. Первоначальный взнос – 30%, при оформлении нужен только паспорт. И только 10% оформляют за «кеш». Даже если есть деньги, многие оформляют через рассрочку – кому хочется сразу отдавать деньги, если рассрочка все равно беспроцентная.
Самые популярные квартиры среди казахстанцев в Турции – двухкомнатные. В среднем цена такой квартиры 100 тыс. долларов и выше. Все зависит от приближенности к морю и от этажности (чем выше, тем дороже из-за вида на море). Если это один дом, то срок строительства составит 2 года, если же большой комплекс из пяти-шести домов, тогда срок строительства – до 3 лет. Квартиры в Турции сдают в чистовой отделке со встроенным кухонным гарнитуром. И когда казахстанцы сравнивают, примерно плюс-минус за квадратный метр, то наблюдают, что в Казахстане цены такие же или дешевле.
Причем зачастую на казахстанском рынке дома сдаются в эксплуатацию в черновой отделке, а если привести в чистовую, траты будут гораздо больше. Практически за те же деньги можно купить квартиру за границей у моря.
Когда люди покупают жилье за рубежом, наверняка, у них это не первое жилье. Как правило, второе или третье. А обычно второе и третье для чего покупают? Не для того, чтобы жить, а для того, чтобы получать пассивный доход, чтобы инвестировать и сохранить деньги. И когда люди видят свой пассивный доход и рост цен в Казахстане, то начинают задумываться, предпочитая вкладывать туда, где лучше.
В основном большая часть казахстанцев, купивших недвижимость в Турции – инвесторы. Раз в год летом они отправляют родителей и детей отдыхать на море, а в остальное время сдают жилье в аренду. Алания хороша тем, что там квартира в аренду сдается круглый год – есть школы, детсады, все объекты инфраструктуры работают, в отличие от других курортных зон, где в холодное время года все закрывается.
Люди сдают квартиры посуточно, потому что они сами временами приезжают жить. Здесь нет понятия помесячной аренды, есть годовая – заезжаете на год и оплачиваете аренду помесячно, все остальное – посуточно. В среднем посуточная аренда выходит в 50 евро (23,3 тыс. тенге). Люди приезжают на отдых минимум на 10 дней. Если собственники не находятся постоянно на территории Турции, можно воспользоваться услугами агентств, которые берут депозит у тех, кого заселяют, чтобы квартиранты ничего не сломали и не вынесли. Депозит возвращается по окончании срока аренды. Есть застройщики, имеющие департамент аренды, который также помогает сдавать квартиру своим инвесторам.
Что говорят ученые
Примерно год назад профессор Хвалун Ахмет Эрджан, известный в Турции эксперт по прогнозированию землетрясений, заявил, что 2023 год будет рискованным для Турции в плане землетрясений. Опасным местом он назвал и Стамбул. По его словам, 2020, 2021, 2022 и даже 2023 годы станут годами землетрясений в Турции. Одним из основных источников ученый назвал сдвиги тектонической плиты, разлом которой проходит по территории Турции.
Это движение накапливает гигантскую энергию, которая высвобождается в виде землетрясений. Во время землетрясения в Гельджуке в 1999 году была высвобождена энергия, эквивалентная 132 атомным бомбам. Позже произошло землетрясение в Дюздже. В итоге напряженность земной коры в этом регионе была снята. С этого момента прошло уже 22 года, и напряженность опять стала критической. Это значит, что землетрясение в качестве выхода энергии сдвигов может возникнуть в любой момент. А после 2035 года вообще необходимо звонить в колокола: самый рискованный период начнется после 2045 года, причем на Стамбул придется сильнейший удар, который может просто разрушить город, пояснил тогда профессор.
Трагедия в Турции в преддверии очередных президентских и парламентских выборов нанесла колоссальный ущерб экономике страны, по предварительным подсчетам агентства Bloomberg – 84 млрд долларов. Число погибших превысило 33 тыс., 25 тыс. домов разрушены. Поиски пропавших продолжаются, и, как полагает ООН, жертв будет вдвое больше.
Пока власти Турции ищут виноватых, задерживая застройщиков, чьи дома рухнули словно карточные домики, оппозиция считает, что это попытка властей перенести всю ответственность на строителей. Ведь с молчаливого согласия «верхушки» допускались нарушения нормативов и нецелевого расходования средств, предназначенных на повышение сейсмоустойчивости зданий после разрушительного землетрясения в 1999 году. Но, пожалуй, самым главным виновником некачественного строительства стала коррупция, глубоко засевшая в провластных структурах.
Повторения подобного сценария на примере Турции опасаются и казахстанцы. Не секрет, что и в Казахстане коррупция, уплотнение застройки и нарушение строительных норм аналогичны турецкой ситуации.
