Ликвидность рынка продолжит падать за счет снижения платежеспособного спроса, что приведет к стагнации цен, прогнозируют аналитики Halyk Finance.
Искусственное стимулирование рынка недвижимости в Казахстане с помощью льготного ипотечного кредитования, изъятия пенсионных сбережений стало причиной роста цен на рынке недвижимости в последние два года. Если население в период ажиотажа стремилось успеть приобрести жилье, то игроки рынка «набивали карманы», утверждая, что цены поднялись из-за удорожания стройматериалов, передает inbusiness.kz.
В итоге сегодня мы наблюдаем закредитованность граждан, не способных выплачивать непомерные займы в банках, рискующих по новому Закону «О банкротстве» несколько лет жить в статусе банкрота. По состоянию на 9 марта текущего года, по данным комитета госдоходов, 10 048 физлиц подали заявление на банкротство. Большая часть из которых принята через Egov.kz – 9405 заявок. В разрезе регионов лидируют Туркестанская (1367) и Алматинская (1139) области.
Следствием ажиотажа по изъятию пенсионных сбережений и инфляции стал рост цен на жилье в последние два года. Цены на первичном рынке жилья в республике выросли на 34,7%. Особенно рост пришелся на первый квартал 2022 года – плюс 13%. На вторичном рынке цены увеличились на 21,6%, подсчитали в своем свежем обзоре рынка недвижимости аналитики Halyk Finance.
По данным ЕНПФ, на конец 2022 года вкладчики фонда изъяли со своих пенсионных счетов порядка 2,7 трлн тенге (с учетом возвратов). Общее число вкладчиков, воспользовавшихся возможностью изъять часть пенсионных сбережений на улучшение своих жилищных условий, составило 1,1 млн человек (с учетом возвратов), из которых примерно 400 тыс. использовали свои сбережения на покупку жилья с полным расчетом. При этом изначально общая сумма потенциальных изъятий из ЕНПФ оценивалась фондом в 2,5 трлн тенге.
Более того, новый метод определения средней стоимости жилья в республике, внедренный в 2021 году, также привел к повышению средней стоимости жилой недвижимости по республике за счет крупных городов, где цены значительно выше.
Цены на жилье в регионах «шокировали» и были равносильны стоимости квартир в мегаполисах, где зарплаты и доходы казахстанцев выше. Динамика цен на жилье нарастала, компенсируя более сдержанное удорожание жилья в предыдущие годы. Например, молодым семьям в регионах на медианную зарплату в среднем 130-150 тыс. тенге только с помощью пенсионных сбережений родителей и других родственников (если они есть), плюс с кредитными займами еле удавалось наскрести на покупку квартиры. При этом расходы населения на продукты питания в республике в среднем составляют половину от денежных доходов, что делает доступным для большинства населения только социальное жилье. В некоторых регионах, таких как Актау и Актобе, цены даже были выше, чем в столице, рост составил 29,3%.
Высокий спрос на ипотечные кредиты можно было наблюдать в течение последних двух лет. За это время портфель ипотечных кредитов заметно вырос, достигнув 4,9 трлн тенге, из которых около 3 трлн (60%) пришлось на государственный Отбасы банк. Ставки по выдаваемым ипотечным кредитам к концу прошлого года выросли до 9,8%.
После завершения программы «Баспана Хит» в 2021 году стимулирующий эффект на рынок жилой недвижимости ослаб. По данным финансистов, в рамках госпрограмм было выделено 52 млрд тенге, а в рамках программы «7-20-25» выдано кредитов на 276 млрд тенге. В целом это составило более 300 млрд тенге – в три раза меньше, чем в 2021 году (900 млрд тенге).
Впрочем, об этом говорят и показатели по количеству сделок с жилой недвижимостью по итогам 2022 года. Снижение активности на рынке жилья повлияло на сокращение сделок на 23%, до 499 тыс. против 606 тыс. в 2021 году. Вероятно, что в 2023 году снижение количества сделок с жилой недвижимостью будет продолжено и составит в пределах 10-20%, оценивают аналитики.
Кроме того, объемы ввода жилья также снизились, что произошло на фоне замедления темпов роста инвестиций. Так, впервые с 2009 года объемы ввода нового жилья в 2022 году сократились на 8,8%, составив 16,9 млн кв. м и 15,4 млн. кв. м соответственно.
Как отмечает Halyk Finance, в 2023 году рост цен на жилье из-за инфляции продолжится, но темпы роста цен на первичном рынке жилья в Казахстане в текущем году сложатся на уровне 4-6%, постепенно приближаясь к среднему значению 2019 года.
Кроме того, снижение последует и в спросе на ипотечное кредитование вследствие высоких цен на недвижимость и ряда других факторов. В целом после двухлетнего динамичного пика цен рынок недвижимости, по-видимому, ожидает стагнация цен, сопряженная с некоторой цикличностью на фоне инфляционных колебаний.
