Из-за оттока населения в крупные города цены на недвижимость в регионах резко упали. Все стремятся приобрести объекты в Астане и Алматы.
Что происходит на рынке недвижимости в данное время, стоит ли сейчас покупать и продавать жилье? Мы рассмотрели рынок с двух позиций – покупателя и продавца. А помог в этом inbusiness.kz эксперт, глава Ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак.
Он, в частности, объясняет, что если в Алматы и Астане цены растут на 1,5% или держатся на одном уровне, то в регионах, наоборот, падают. В первую очередь, это связано с тем, что в мегаполисы растет поток людей с деньгами, желающих приобрести там недвижимость. Вместе с падением стартовых цен на сайтах и маркетплейсах реальные сделки купли-продажи заключаются на 20-25% дешевле. Предпосылок для роста цен на недвижимость нет, все стремятся приобрести объекты в Астане и Алматы.
А вот земля все еще ценится. Например, в Кызылорде, Шымкенте, Таразе цены на участки стабильны. В то время как в северных регионах ажиотаж, вызванный переселением релокантов, еще не спал.
Когда выгоднее купить квартиру?
Все это относительно, считает эксперт. Выгоднее тогда, когда человек платежеспособен.
«Просто брать кредиты при падающем рынке — это неразумно. Разумнее продавать недвижимость с целью ее расширения или дробления. Безусловно, в таком случае вы ничего не проиграете. А вкладывать сейчас деньги в недвижимость очень рискованно, потому что неизвестно, что будет. Покупку в инвестиционных целях тоже необходимо хорошо обдумать. В бизнес-целях (аренда, обмен) – обычная ситуация на рынке. Пусть он падающий, но вы дешево продали и дешево купили, ничего не потеряете», – подчеркнул Александр Пак.
Ожидать лучшего времени в сфере недвижимости бесполезно. По мнению эксперта, если есть выгодный вариант, нужно его брать. Кризис пройдет, и цены все равно восстановятся.
Глава ассоциации также отмечает, что количество сделок купли-продажи, безусловно, уменьшилось в сравнении с прошлым годом. Но при этом сами сделки стали более качественными. Покупатель тщательнее выбирает, поскольку предложений масса. Выгодный вариант можно найти всегда – и на падающем рынке, и на растущем.
«Не надо выжидать. К сожалению, в Казахстане сложилась такая ситуация, что некуда вкладывать деньги, кроме как в землю и недвижимость. В настоящее время цель любого казахстанца – не получить большой рост своего капитала, а сохранить то, что он заработал. А сохранить он может только в том случае, если вложится в недвижимость или в землю», – отметил Пак.
Если квартира не продается?
Если квартиру долго не покупают, выход один – объективно снижать цену. При этом необходимо сразу иметь вариант другой квартиры для приобретения. Здесь без агентства недвижимости клиент не справится. Можно сразу оформить две сделки в один день, то есть человек продает и сразу покупает. Просто так снижать цену не стоит, советует эксперт.
Итак, разберем ситуацию. Человек хочет продать в регионе 4-комнатную квартиру с целью приобретения двух 1-комнатных квартир в столице. При этом рыночная цена на первую – 30 млн тенге, а 1-комнатные в Астане в среднем в спальном районе города можно приобрести за 15 млн тенге. В теории выходит, что две «однушки» приобрести вполне возможно.
Однако на практике не все так просто. Во-первых, цены в регионах упали. Если год назад, в пик госпрограмм и пенсионных вливаний на рынке недвижимости, такую квартиру можно было продать за указанную сумму, то сейчас затруднительно. Выхода два – идти на уступки покупателю и снижать цену или же, если есть где жить, сдавать в аренду и ждать подходящего времени.
«Продавать квартиру можно лишь с целью увеличения классности другой приобретаемой недвижимости. Я не видел никого из своих клиентов, которые продали квартиру и положили деньги на счет или приобрели машину. Все продают, чтобы приобрести другую недвижимость. Причины на то разные – переезд, улучшение условий, обмен. Исключение составляет наличие долгов. Например, на юге не более 10% недвижимости владельцы продают в связи с долгами и закредитованностью», – говорит он.
Размещать все вырученные от продажи квартиры деньги на счет в банке эксперт считает рискованным, особенно сейчас.
«Если вы эти деньги можете подарить, то, значит, их можно положить в банк. В данном случае я не хочу плохо сказать о банковской системе. Я имею в виду, что нужно сохранить деньги и жить на проценты только от той суммы, которая не нужна в данный момент. А если это последние средства, то они обесценятся, в отличие от недвижимости, цены на которую растут всегда», – отметил Александр Пак.
Согласно его прогнозу, осенью цены также будут продолжать падать – на рынке недвижимости ничего хорошего не предвидится, пока не появится льготной ипотеки. Экономического роста потребления нет. Если разделить экономически активное население на две категории, где 25% населения зависят от государства (госслужащие, учителя, врачи и так далее), а 75% работают в сфере частного сектора, то нигде из этих двух категорий резкого роста доходов не предвидится.
