Правовая база:
Закон о кондоминиуме 1961 года.
В Соединенных Штатах Америки получили широкое распространение кондоминиумы, в которых организуются ассоциации собственников квартир. В 1961 году Конгресс США принял закон о кондоминиуме. Регламентация организации и деятельности таких ассоциаций находится в ведении штатов, однако регулирование вопросов общей собственности на недвижимость в жилищной сфере практически везде аналогично.
Законодательство штатов устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, являющихся их общей собственностью, могут осуществлять действия по управлению, содержанию, ремонту общего имущества. Американское законодательство к общей собственности в многоквартирных домах причисляет землю, здания и усовершенствования, к ним относящиеся (элементы общего пользования).
Законодательство США допускает, чтобы само юридическое лицо – ассоциация, состоящая из собственников помещений и управляющая многоквартирным домом, — было собственником общего имущества и несло обязанности по его содержанию, а отдельные помещения находились в собственности жильцов.
В США кондоминиумы, как правило, создаются двумя способами.
Первый способ сводится к тому, что, если дом только возводится, его владелец (застройщик), обычно являющийся частным предпринимателем, регистрирует кондоминиум по окончании строительства и до начала продажи квартир. Регистрация налагает определенные обязательства, распространяющиеся как на владельца (застройщика), так и непосредственно на условия использования собственности. Каждый последующий покупатель квартиры у владельца (застройщика) автоматически становится членом ассоциации-кондоминиума и соглашается выполнять ее требования (при этом у покупателя нет другого выбора).
Второй способ — владелец уже существующего здания, квартиры в котором уже сданы в аренду жильцам, может зарегистрировать его в качестве кондоминиума. Однако в данном случае возникают некоторые сложности, поскольку необходимо защищать права жильцов, хотя фактический результат будет таким же, как и при первом варианте.
Размеры вкладов на обслуживание и ремонт, которые все члены ассоциации обязаны вносить на коллективные цели, определяются размером доли каждого собственника жилья в общем имуществе. При этом непроживание собственника в принадлежащей ему квартире или отказ от использования общих элементов имущества или дополнительных рекреационных мощностей не могут являться основанием для освобождения собственника от внесения вклада на вышеуказанные коллективные цели.
Американские штаты установили правило, по которому в случае, если собственник намерен продать, сдать в краткосрочную или долгосрочную аренду свою квартиру, ассоциация имеет первоочередное право купить, взять в краткосрочную или долгосрочную аренду указанную квартиру на тех же основаниях, на каких это могут сделать любые другие третьи лица.
Ассоциация осуществляет владение, пользование и распоряжение всеми принадлежащими ей квартирами в интересах всех собственников; совет директоров или уполномоченные им лица вправе оперировать голосами, определяемыми владельцами указанных квартир при голосовании на всех собраниях ассоциации, за исключением собраний по выборам совета директоров. Интересно отметить, что уставы ассоциаций кондоминиумов зачастую защищают свои финансовые интересы путем запрещения распоряжения жильем до расчета с объединением.
Практически все штаты в США имеют законы о кондоминиумах. По сути, этот подход, используемый при регулировании кондоминиумов, аналогичен тому, который применяется во многих странах Западной Европы, Эстонии и Болгарии: здание разделяется на отдельные помещения, представляющие собой самостоятельные объекты гражданских прав, и общее имущество.
Законодательство о кондоминиумах в США является весьма прогрессивным. В частности, внутренними документами, регулирующими создание кондоминиума и утверждаемыми девелоперами, вновь создаваемое здание и пространство в нем могут быть разделены по усмотрению девелоперов исходя из коммерческой потребности в последующей продаже или аренде частей строящегося здания.
Следует отметить, что в некоторых штатах США допускается также, чтобы юридическое лицо — ассоциация, состоящая из собственников помещений и управляющая всем зданием, было собственником общего имущества здания и несло обязанности по его содержанию, а отдельные помещения в здании находились в собственности жильцов.
Каждая ассоциация в дополнение к уставу принимает внутренние правила, которые определяют права и обязанности домовладельцев. Объем прав и обязанностей как самих объединений, так и их членов в разных странах неодинаков, но основная цель таких образований едина — эффективная эксплуатация жилых и нежилых помещений, придомовых территорий и прочих объектов, относящихся к жилым и нежилым помещениям в многоквартирных домах.
