Выбор управляющей компании. Баланс между стоимостью и качеством услуг
Поводом для написания данной статьи послужили обращения руководителей управляющих компаний города Астаны. Как сообщается, Казцентр ЖКХ совместно с представителями Министерства промышленности и строительства провел совещание для управляющих компаний в городе Астана, где было устно объявлено, что с 15 мая 2023 года вступили в законную силу изменения в Закон о жилищных отношениях, а также вступили в силу Правила назначения временной управляющей компании.
На совещании отметили, что управляющие компании не могут действовать без заключенного договора с председателем Объединения собственников имущества (ОСИ). В случае, если жилой дом не зарегистрирован как ОСИ, жилищная инспекция обязана назначить временную управляющую компанию, с которой заключит соответствующий договор.
В связи с этим возникает вопрос о том, что собственники жилья лишаются права самостоятельного решения, желают ли они создать ОСИ или нет. Отмечается, что закон не предусматривает ответственности за отсутствие ОСИ, и возможно, именно по этой причине было принято решение «наказывать» собственников, назначая им временные управляющие компании, которые будут участвовать в конкурсах и выигрывать за счет низкой цены.
Между тем, в Правилах выбора временной управляющей компании явно указано в «главе 4. Подведение итогов конкурса», пункт 12: «Победителем признается потенциальная временная управляющая компания, предложившая наименьшее ценовое предложение.»
В свете этих обстоятельств возникает вопрос о качестве предоставляемых услуг управляющими компаниями, выбранными исключительно на основе наименьшей ценовой заявки. Очевидно, что низкая стоимость не является гарантом высокого качества управления.
Важно подчеркнуть, что принятие решения в Правилах о выборе временной управляющей компании основано исключительно на финансовых параметрах, что может вызвать недовольство со стороны руководителей управляющих организаций. Как известно, стоимость не всегда отражает реальное качество предоставляемых услуг, особенно в области управления, где опыт, профессионализм и компетентность являются ключевыми факторами.
Необходимо учитывать пословицу «Скупой платит дважды», которая подчеркивает, что выбор исключительно на основе низкой цены может привести к дополнительным расходам и проблемам в будущем. В контексте управления недвижимостью, где важным аспектом является эффективность и качество обслуживания, фокус на опыте и квалификации становится неотъемлемой частью успешного управления.
Последствием всех этих решений явилось то, что ТОО «Астана-ЕРЦ» основываясь на внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, от 15 марта 2023 года, где в статье 2, пункт 3 указано — Управляющие компании, осуществляющие деятельность по управлению многоквартирным жилым домом без заключения договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума с председателем объединения собственников имущества или доверенным лицом простого товарищества до введения в действие настоящего Закона, прекращают действие соглашений по управлению, содержанию и эксплуатации многоквартирного жилого дома в течение шести месяцев с момента введения в действие настоящего Закона и обязаны:
передать совету многоквартирного жилого дома по акту приема-передачи все имеющиеся документы, связанные со строительством, управлением, содержанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома, в том числе финансовую документацию (первичные учетные документы, финансовая отчетность, документы, связанные с операциями по текущему и сберегательному счетам). Ссылка: https://adilet.zan.kz/rus/docs/Z2300000207 , ТОО «Астана-ЕРЦ», не заключает договора с управляющими компаниями, требуя обязательную регистрацию ОСИ (объединение собственников имущества), что вызывает недоумение, так как на этот же пункт статьи ссылаются и местные исполнительные органы, и руководители ведомственных предприятий министерства отрасли.
При этом внесенные летом 2023 года изменения в жилищное законодательство расширили перечень организаций, включая в него КСК, ПКСК и ПК, которые, согласно решению, должны были прекратить свою деятельность с 1 июля 2023 года, но, тем не менее, продолжили свою работу. Однако внедрение новых полномочий жилищной инспекции по назначению временных управляющих компаний не улучшило работоспособность системы управления и содержания общим имуществом. Причиной этого стали некоторые факторы.
Правила, обсуждаемые на совещании, требуют участия в конкурсе управляющих компаний, в штате которых присутствуют специалисты с соответствующим сертификатом. Однако с 04 сентября 2023 года все сертификационные центры в Республике Казахстан прекратили свою деятельность, и не все управляющие компании могут вступить в реальную конкурентную борьбу. Это произошло из-за несогласованной работы государственных органов.
Решение маслихата г. Астаны об утверждении минимального тарифа 14 декабря 2023 года, согласно разъяснению департамента юстиции, утратило силу из-за истечения срока действия, что препятствует применению минимального тарифа победившим в конкурсе. Как провести законный конкурс и выбрать временную управляющую компанию при таких нестыковках, остается вопросом, и неизвестно, осведомлены ли участники совещания об этой ситуации.
Очевидно, что исключение возможности работы управляющих компаний, имеющих договоры и действующих вне рамок правового поля, только ухудшит ситуацию. Возможно, это свидетельствует о намеренном создании хаоса и лоббировании интересов определенных сторон?
Если субъект сервисной деятельности «Астана ЕРЦ» откажется от выставления счетов в пользу управляющих компаний и следует требованиям Закона, вопрос о том, смогут ли организаторы совещания восстановить порядок в г. Астана при всех озвученных здесь проблемах, остается открытым.
Ещё раз убеждаюсь, в том, как местные исполнительные органы, так и руководители ведомственных организаций Министерства промышленности и строительства, как-то не заморачиваются изучать, мониторить и применять грамотно актуализированные поправки в Законы, НПА, Правила.
Резюме: Люди не меняются, а лишь временно играют роли, соответствующие их интересам, но это не должно стать правилом, иначе мы никогда не выберемся из этого хаоса.
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия Богаева
