Уже очевидно, что переход от КСК к ОСИ не решил проблемы в сфере жилищных отношений, а лишь усугубил их. К счастью, власти вовремя сообразили, что меняют шило на мыло, и пошли на пересмотр реформы. Вопрос в том, что будет предложено взамен? Ответ на него мы попытались найти вместе с юристом по жилищному праву Аркадием Рубцовым, который считает, что государству нужно делать акцент не на форму управления общедомовым имуществом, а на его содержание.
Поводом поднять эту тему стали участившиеся жалобы со стороны граждан на ОСИ (объединения собственников имущества), которые нередко перерастают в судебные тяжбы. Причины разные – от ненадлежащего управления до «захвата власти». Как оказалось на практике, новый институт в силу недоработок в законодательстве и пассивности населения подвержен рискам мошенничества.
К примеру, этим летом скандал развернулся в одном из крупнейших алматинских ЖК «Нурлы тау» Его жители заявили, что их ОСИ незаконно создала группа людей путем фальсификации подписей собственников, после чего ухудшилось обслуживание зданий и существенно повысилась стоимость некоторых услуг. Руководство ОСИ все обвинения в свой адрес отрицает, утверждая, что объединение создано по всем правилам и что оно готово пойти на компромисс. Данный спор уже рассматривается в суде…
— Аркадий Александрович, какова, на ваш взгляд, природа подобных конфликтов?
— Как правило, у всех этих конфликтов один сценарий. Появляются две или даже три инициативные группы, каждая из которых думает, что лучше справится с теми или иными обязанностями. Ситуации, стимулы и причины могут быть разными — от бытовых ссор до отстаивания конкретных бизнес-интересов. Где-то есть квази-государственные конторы, которые не хотят отдавать управление собственникам квартир. Где-то есть противоречия между собственниками жилых и нежилых помещений. Где-то жители воюют между собой. Вариаций множество.
Такие скандалы происходили, происходят и будут происходить – как при КСК, так и при ОСИ. Я бы даже сказал, что это нормальное развитие данной отрасли. Просто новые ЖК немного подняли свой статус и медийную активность, поэтому их истории получают огласку.
— Как вы в целом оцениваете идею перехода от КСК к ОСИ? На каком этапе реформа застопорилась и к каким результатам привела?
— То, что эта идея не сработает, всем было ясно еще в 2018 году, когда ее только презентовали. Тем не менее, в 2019-м соответствующие поправки в закон все-таки приняли. Спустя пять лет уже сам президент страны признал реформу ошибочной. Хотя я убежден, что уполномоченные государственные органы с самого начала об этом знали, но делали вид, что всё нормально.
Что мы в итоге получили? По данным Казахстанского центра модернизации и развития ЖКХ, за это время в стране было образовано 6,5 тысячи ОСИ и свыше 39 тысяч простых товариществ (ПТ). Причем из этих 6,5 тысячи больше половины бездействующие, то есть либо приостановили работу, либо вовсе ее не начинали. В сухом остатке мы имеем лишь 3 тысячи работающих ОСИ, что, собственно, было ожидаемо…
— Почему простые товарищества оказались популярнее ОСИ, хотя внедрялись они одновременно?
— Данная форма управления в силу распространенности в регионах показала свою эффективность, поскольку позволяет избежать ненужных расходов на содержание управленческого аппарата. Жильцы сами собирают деньги и сами же тратят их на нужды дома. Отсутствие статуса юридического лица сделало простые товарищества неуязвимыми перед многочисленными проверяющими органами.
— Где конкретно ошиблись власти, когда внедряли ОСИ?
— Действующие механизмы не предполагают возложение такой огромной ответственности и финансовой нагрузки на мелкие дома вторичного жилого фонда. Это просто нереально. Нельзя заставить собственников квартир собирать даже на минимальную заработную плату председателю ОСИ в размере 85 тысяч тенге, а также бухгалтеру (пусть на аутсорсинге), дворнику и т.д. Как известно, всех этих работников каждый дом в рамках ОСИ должен нанимать самостоятельно. При этом еще и платить налоги. Да и где взять такое большое количество желающих взвалить на себя председательские обязанности за мизерную плату?
Самое интересное, что теперь в парламенте намереваются принять поправки в закон, в соответствии с которыми будет ужесточена административная ответственность управляющих КСК и ОСИ. Там целый список штрафов – минимум в 50 МРП. Причем наказать могут на основании любой жалобы от собственника. А кому это надо — тратить деньги и здоровье на разбирательства? Замечу, что при всем при этом наши законодатели до сих пор не могут найти управу на неплательщиков коммунальных услуг…
— А еще жители домов, которые перешли на ОСИ, массово жалуются на то, что расходы на содержание жилья стали в разы дороже. Чем это можно объяснить?
— Чтобы это объяснить, нужны знания элементарной математики и отечественного законодательства. Трудовой кодекс требует начисления минимальной заработной платы, Налоговый кодекс — сдачи отчетов и ведения бухгалтерии, что тоже приводит к дополнительным тратам. А мудрые законодатели говорят о введении административной ответственности за нарушения, что обернется штрафами, которые нечем платить. Все это, естественно, толкает расходы вверх.
— Какова вероятность того, что мы вообще откажемся от ОСИ?
— Президент уже дал поручение внести до конца года изменения в закон, которые предполагают альтернативные варианты. Думаю, кооперативы собственников квартир вернутся в новой итерации, но, как и прежде, будут объединять много домов. То есть жильцам предоставят выбор – оставаться в ОСИ, в простом товариществе или объединиться в КСК. На самом деле там, где собственники квартир действительно хотят навести порядок в своем хозяйстве, всегда все получается – вне зависимости от формы управления.
— Каким вы видите идеальный вариант жилищных отношений?
— В идеале нужно дать собственникам как можно больше реальных рычагов влияния на судьбу собственного общедомового имущества. Плюс ввести административные штрафы за неуплату коммунальных услуг, чтобы не только управляющие, но и сами жильцы несли ответственность и не пренебрегали своими обязанностями.
Как показывает практика, чем больше государство влезает в эту сферу, тем больше проблем там возникает. Ни к чему, кроме коррупционных скандалов, та же самая жилищная инспекция не привела – только и слышно, что одного чиновника задержали, другого осудили. К примеру, самые большие капитальные ремонты проводятся под эгидой государства, но это крайне закрытая система – никто там не отчитывается, куда идут бюджетные деньги. При этом проверяющие туда не суются, хотя стоило бы.
Также большой ошибкой является непонимание основной проблемы. Необходимо заниматься комплексной и глубокой модернизацией жилых домов, а не просто их ремонтом по государственным программам. Однако все деньги идут на восстановление ТЭЦ, котельных и прочие виды поддержки естественных монополистов. Государство дотирует не самых бедных людей, оставляя проблему капитальных ремонтов на потом.
По факту большое количество «бедных собственников» без реальной поддержки государства свои дома не сохранит. И не за горами тот момент, когда придется принимать решения о сносе тысяч многоквартирных жилых домов, заниматься которыми нужно было еще вчера.
Получается, что самый главных хулиган на этом рынке — государство. И именно ему надо бы стать прозрачным. А дергать людей не надо. Достаточно прописать их ответственность (мол, будешь обязательно наказан, если нарушишь правила). Без фанатизма, разумеется.
