Добрый день, уважаемые коллеги и эксперты!
Хочу поделиться личным опытом организации кондоминиума, чтобы наглядно показать, как текущие законы и процедуры в реальности могут приводить к недобросовестному управлению многоквартирными жилыми домами. Эта история подчеркивает, почему необходимы конкретные изменения в жилищном законодательстве Казахстана.
История нашего ЖК: нарушение закона и бездействие властей
Жилой комплекс, состоящий из 83 коттеджей, в каждом из которых расположено по четыре квартиры, зарегистрирован как индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). У каждого коттеджа имеются отдельные коммуникации и земельные участки, а общее имущество отсутствует. ЖК представляет собой открытый комплекс без ограждения.
Тем не менее, в 2021 году группа лиц из этого ЖК организовала объединение собственников имущества (ОСИ) и зарегистрировала его в органах юстиции, как один многоквартирный жилой дом (МЖД). При этом в процессе сбора подписей и внесения в протокол общего собрания, оказалось, многие из них поддельные. При этом, на проверки, проведенные представителями жилищной инспекции, было получено заключение об отсутствии нарушений.
Несмотря на это, председатель ОСИ открыл два банковских счета, на которые регулярно собирались деньги с жильцов. Стоимость услуг не фиксировалась, а ее повышение было без основания. При этом каких-либо услуг комплекс фактически не получал, а председатель активно использовал исполнительные надписи на должников.
Когда жильцы обратились в акимат, местные власти переадресовали их в жилищную инспекцию. Однако жилищная инспекция сослалась на органы юстиции, утверждая, что регистрация ОСИ «законна». Юстиция, в свою очередь, отказалась исправлять ситуацию, сославшись на то, что их задача — лишь зарегистрировать документы, представленные заинтересованными лицами.
В итоге жильцы были вынуждены отстаивать свои права более двух лет через судебные процессы. За это время они прошли четыре судебных разбирательства, и каждый раз в роли ответчика выступал председатель ОСИ, требуя отказать в требованиях истцов и рассмотрении дела. При этом, председатель ОСИ не прекращал направлять исполнительные надписи на «должников» и подавать в суды на предмет «погашение задолженностей». Только в 2023 году удалось выиграть суд, доказав отсутствие общего имущества. На последнем и решающем судебном процессе выяснилось, что юстиция и жилищная инспекция были «обмануты», однако, за весь период разбирательства данные органы власти мало того не оказывали жильцам поддержки, но и активно препятствовали в решении проблемы граждан, под предлогом того, что все их действия «законны».
Какие выводы и предложения по улучшению законопроекта у нас сформировались
Этот случай далеко не единственный, и не только в нашем городе, и он подчеркивает необходимость серьезных поправок в Закон о жилищных отношениях РК для предотвращения подобных ситуаций в будущем. Вот предложения, которые могли бы улучшить управление кондоминиумами:
- В первую очередь — ответственность юстиции при регистрации любых форм управления кондоминиумами.
- При регистрации ОСИ или МЖД жилищная инспекция должна проверять правомерность формирования объединения по месту нахождения объекта.
- Заключение жилищной инспекции должно быть обязательным документом для регистрации ОСИ или МЖД в юстиции.
- Протоколы общих собраний собственников должны подписываться электронной подписью каждого собственника для исключения фальсификаций.
- Необходимы дополнительные полномочия для жилищной инспекции, чтобы она могла оперативно вмешиваться в случае нарушений.
- Местные органы власти должны быть обязаны контролировать деятельность ОСИ и при необходимости оперативно реагировать на жалобы жильцов.
Эта история наглядно показала, то как, жильцы оказались в ситуации, где каждый государственный орган перекладывал ответственность на другой. Даже после решения суда по делу в пользу собственников никто из государственных структур не предпринял действий для исправления ситуации. Поэтому предлагаемые изменения в законодательстве могут защитить права собственников и предотвратить подобные случаи в будущем.
Автор: Чернышова Ольга
