За последние 5 лет сектор управления и содержания МЖД в Казахстане пережил очень турбулентный период — от ликвидации действующих форм управления КСК, к форсированному внедрению новых ОСИ(объединение собственников имущества), и частичному откату назад — восстановлению права граждан выбирать форму управления, в том числе через КСК нового типа. Это показывает, что универсального решения для всех домов нет, особенно учитывая разный возраст и состояние домов, различный социальный состав жителей и их право выбора. Форсированное введение ОСИ без должной подготовки методологии, без адаптации к старому жилому фонду и без учета «человеческого фактора» привело к массовым конфликтам. При этом местные исполнительные органы, наделённые надзорными и вспомогательными функциями, часто либо не оказывали поддержки, либо использовали административный ресурс в пользу определённых «удобных» групп, об этом говорят многочисленные письма из разных городов страны.
Основная проблема — неисполнение собственных обязательств: невмешательство при усилении позиций отдельных игроков рынка управления, фактический саботаж контроля за соблюдением законодательства, давление на инициативные группы жителей.
Более того, во многих случаях акиматы воспринимают ОСИ/КСК/УК не как равных партнеров по управлению и содержанию жилым фондом, а как «подведомственные структуры», которые должны действовать под их диктовку.
Деятельность нынешней рабочей группы в Мажилисе РК по внесению поправок в Закон РК «О жилищных отношениях» — очень ценный и правильный шаг, впервые за несколько лет в обсуждение были вовлечены: юристы, представители отраслевого министерства, эксперты отрасли, представители всех форм управления, банки (что важно для будущей системы финансирования ремонта), депутаты, общественные и многие другие организации. Были и споры и непонимания сторон, и реально работающие предложения с обоснованием.
Широкий и открытый диалог — ключ к тому, чтобы законопроект, находящийся сейчас на рассмотрении в Сенате РК, стал более жизнеспособным и отражал мнения всех сторон по всем статьям закона. При этом могу с уверенностью сказать, что в центре внимания всегда оставались интересы собственников.
Но ключевая проблема, как показала практика, часто кроется в поведении и подходе местных исполнительных органов (акиматов, жилищной инспекции) — особенно это заметно в регионах. Можно выстроить любую современную и удобную модель по управлению и содержанию МЖД, но пока местные исполнительные органы не перестанут нарушать закон, не начнут соблюдать нейтралитет и реально помогать как руководителям, так и жителям в защите их прав — все усилия по реформе будут «пробуксовывать».
И вот одни из многочисленных примеров того, как это происходит на местах.
Благоустройство по принуждению вместо субботников, формальная реформа с фактическим перераспределением активов: как в городе «N» нарушаются законы в сфере ЖКХ
Пока на площадках разных СМИ и телепрограммах рапортуют о «реформе ЖКХ» и «улучшении качества управления домами», в реальности в этом городе происходит переформатирование конкурентной среды управления и содержания домов и принудительное привлечение людей к бесплатному труду. Всё это — вразрез с Конституцией, Трудовым кодексом и Законом РК «О жилищных отношениях».
В последние недели в в одном из городов «N» субботники фактически превратились в систему принудительного бесплатного труда. С утра до вечера, под палящим солнцем (+40°, а порой и до +45°), на «благоустройство» заборов, пляжей и трасс выводят работников коммунальных предприятий, сотрудников управляющих компаний и просто людей, числящихся безработными в центре занятости. Делается это не ради собственных дворов, а ради создания красивой картинки к открытию трассы и визиту Президента.
При этом стоить напомнить что, закон прямо запрещает подобные формы «обязательных субботников». Согласно статье 5 Трудового кодекса РК: «каждый имеет право свободно выбирать труд или свободно соглашаться на труд без какой бы то ни было дискриминации и принуждения к нему, право распоряжаться своими способностями к труду, выбирать профессию и род деятельности.
Статья 7 Трудового кодекса РК устанавливает: Принудительный труд запрещен. «Принудительный труд — это любая работа или служба, требуемая от лица под угрозой наказания, которую оно не предложило добровольно.« Исключения — по приговору суда или в условиях чрезвычайных ситуаций или военного положения (ЧС / ВП).
А теперь обратимся к пункту 1 ст. 24 Конституции РК, который гарантирует каждому: «право на свободу труда, свободный выбор рода деятельности и профессии. Принудительный труд допустим только по приговору суда или в условиях ЧС/ВП»
Таким образом, принудительное привлечение работников к субботникам — прямое нарушение Конституции и Трудового кодекса РК.
Субботники — это добровольное мероприятие. Любые попытки принудить к ним сотрудников управляющих компаний, работников КСК/ОСИ или даже подрядчиков без их согласия являются незаконными.
Скрытые интересы за фасадом реформ
Параллельно в сфере жилищно-коммунального сектора этого города идёт вытеснение конкурентов с рынка управления многоквартирных жилых домов, ранее находившихся в управлении КСК.
Схема проста:
- В январе 2025 года там была создана аффилированная структура «N», в которой, по неофициальной информации, имеется доля акимата этого города.
- Доля домов КСК передаются в управление этой компании.
- Публикуются «протоколы», где указано, что якобы 100% собственников проголосовали за передачу.
- При этом сами собственники зачастую не получали ни уведомлений, ни приглашений на собрания, ни копий решений. Люди узнают о смене управления постфактум.
Получается ни собраний, ни протоколов, ни голосований, ни принятых решений, как того требует ЗАКОН – не было.
Однако напомним, что Закон РК «О жилищных отношениях» в действующей редакции (как и в поправках) чётко регулирует, как должны приниматься подобные решения. Статья 42-1 «Собрание и принимаемые решения» гласит:
- выбор формы управления многоквартирным домом осуществляется на общем собрании собственников;
- решения должны быть оформлены протоколом;
- собрание проводится с заблаговременным уведомлением всех собственников.
Статья 41-2 «Права и обязанности жилищной инспекции» определяет:
- жилищная инспекция обязана контролировать соблюдение законодательства в сфере жилищных отношений;
- контролировать законность проведения собраний и оформления решений;
- пресекать нарушения прав собственников.
На практике же жилищная инспекция города либо не выполняет свои обязанности, либо демонстративно закрывает глаза на происходящее.
Переманивание кадров и разорение КСК
Параллельно, на фоне искусственно создаваемой административной лояльности, представители аффилированных структур начали переманивать рабочие кадры с опытом работы. Профессионалов, которые годами хорошо обслуживали дома, и жители ими были довольны вытесняют и заменяют «своими» людьми. Дома с мизерными тарифами у КСК забирают под бюджетные программы, при этом действующие формы управления оказываются на грани банкротства.
Кто сегодня управляет домами?
В новой компании «N» фактически нет прозрачной системы управления. Сегодня «директор» — один, завтра — другой. По сути, компания используется как инструмент административного контроля за жилищной сферой города.
В итоге, выстраивается следующая картина:
- нарушение Конституции и Трудового кодекса РК через принудительное привлечение к субботникам;
- нарушение Закона «О жилищных отношениях» через фальсификацию решений о передаче домов;
- бездействие жилищной инспекции, которая обязана контролировать законность этих процессов;
- недобросовестная конкуренция в сфере управления многоквартирными домами в интересах аффилированных структур.
При этом простые работники — дворники, уборщики, председатели КСК/УК/ОСИ — оказываются в положении беззащитных перед системой.
Законодательная база (для справки) для местных исполнительных органов, если они не знакомы:
Закон РК «О жилищных отношениях»
→ ст. 42-1 — Собрание и принимаемые решения
→ ст. 41-2 — Права и обязанности жилищной инспекции
Трудовой кодекс РК
→ ст. 5, ст. 7
Конституция РК
→ п. 1 ст. 24
На сегодня в сфере ЖКХ этого города (как, впрочем, возможно и в других городах) сложилась ситуация, которую невозможно оправдать ни реформами, ни административными потребностями. Принудительный труд противоречит законодательству, а любые попытки монополизировать рынок управления многоквартирными домами недопустимы, поскольку право выбора формы управления закреплено законом. Жилищные права собственников требуют надёжной защиты — как и права руководителей различных форм и субъектов управления.
И до тех пор, пока государственные органы на местах не начнут последовательно соблюдать законодательство, рынок управления и содержания многоквартирных домов будет продолжать оставаться источником острых конфликтных ситуаций.
Руководитель УЦ «ZHKH-INFO» Алия БОГАЕВА
