В сфере управления многоквартирными жилыми домами вопросы проведения собраний и принятия решений всегда были одними из самых спорных. Именно вокруг легитимности собраний чаще всего возникают конфликты между собственниками, советами домов, ОСИ, КСК, управляющими компаниями и государственными органами. С принятием приказа Министра промышленности и строительства Республики Казахстан от 22 сентября 2025 года №380 были существенно обновлены Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума, а также утверждены новые типовые формы протоколов и отчетности. Ссылка : https://adilet.zan.kz/rus/docs/V2000020283
Рассмотрим наиболее важные изменения и их практическое значение.
Собрание остается главным органом управления домом. Правила еще раз подтверждают ключевой принцип Закона «О жилищных отношениях»: высшим органом управления объектом кондоминиума является собрание собственников квартир и нежилых помещений. Именно собрание принимает решения по вопросам: выбора формы управления, выбора субъекта управления, избрания председателя ОСИ, избрания совета дома, избрания ревизионной комиссии, утверждения смет, установления размеров взносов, проведения капитального ремонта, расходования накопительных средств, выбора подрядчиков.
Фактически ни председатель ОСИ, ни управляющая компания, ни совет дома не вправе самостоятельно принимать решения по указанным вопросам без волеизъявления собственников.
Четко определен круг инициаторов собрания. Правила расширили и конкретизировали перечень лиц, которые могут инициировать проведение собрания.
Теперь это могут сделать:
- председатель ОСИ;
- субъект управления;
- совет дома;
- ревизионная комиссия (ревизор);
- не менее 10% собственников квартир и нежилых помещений;
- не менее 10% собственников парковочных мест и кладовок;
- жилищная инспекция.
Это особенно важно для домов, где руководство ОСИ или управляющая организация уклоняются от проведения собраний. В таких случаях собственники получили прямой механизм самостоятельного созыва собрания.
Обязательное уведомление за пять дней. Установлена обязанность уведомлять собственников не менее чем за пять календарных дней до даты проведения собрания.
Уведомление должно содержать:
- дату и время проведения;
- место проведения;
- повестку дня;
- сведения об инициаторе;
- формат проведения;
- порядок ознакомления с материалами собрания.
Отсутствие таких сведений может стать основанием для оспаривания результатов собрания.
Практика показывает, что именно нарушения процедуры уведомления чаще всего становятся причиной судебных споров.
Возможность электронного голосования становится полноценным инструментом. Одним из наиболее значимых нововведений является интеграция электронного голосования через объекты информатизации в сфере ЖКХ.
Теперь результаты голосования, полученные через информационные системы, учитываются наряду с голосами, поданными:
- на очном собрании;
- посредством письменного опроса.
Это создает предпосылки для постепенного перехода к цифровому управлению многоквартирными домами и позволяет увеличить участие собственников в принятии решений.
Особенно актуально это для крупных жилых комплексов, где физически собрать большинство собственников зачастую невозможно.
Разделены вопросы, требующие разного количества голосов. Одним из наиболее важных моментов является разграничение видов решений по необходимому количеству голосов.
Простое большинство участников собрания. Для ряда вопросов достаточно большинства голосов от числа собственников, принявших участие в голосовании.
К ним относятся:
- выбор формы управления;
- выбор субъекта управления;
- избрание председателя ОСИ;
- избрание совета дома;
- найм управляющего;
- выбор информационной системы;
- вопросы вознаграждения совета дома и ревизора;
иные вопросы управления.
Большинство от общего числа собственников дома. По финансовым и имущественным вопросам требования значительно строже. Такое большинство требуется для:
- утверждения сметы расходов;
- утверждения размеров взносов;
- установления целевых сборов;
- проведения капитального ремонта;
- расходования средств накопительного счета;
- утверждения годового отчета;
- определения состава общего имущества;
- выбора подрядчиков на капитальный ремонт.
Именно эта категория вопросов чаще всего вызывает ошибки при подсчете голосов.
На практике многие дома продолжают принимать такие решения голосами лишь присутствующих на собрании собственников, что противоречит действующим требованиям законодательства.
Особое регулирование по лифтам. Правила предусматривают отдельный механизм принятия решений по замене или ремонту лифта при использовании бюджетных средств с последующим возвратом расходов собственниками.
В этом случае решение может приниматься собственниками конкретного подъезда, а не всего дома.
Необходимо согласие более двух третей собственников данного подъезда.
Это важное изменение позволяет ускорить решение проблемы изношенных лифтов без необходимости получать согласие всего многоквартирного дома.
Заочное голосование стало более детально регламентировано. Для письменного опроса установлены конкретные сроки:
- до двух месяцев для обычных домов;
- до трех месяцев для домов, где более 500 квартир, нежилых помещений, парковочных мест или кладовок.
Установлены единые формы листов голосования и протоколов.
Это значительно снижает количество споров относительно правильности оформления результатов голосования.
Протокол признан полноценным юридическим доказательством. Особое значение имеет положение о том, что протокол собрания является официальным документом, подтверждающим волеизъявление собственников.
Такой документ может использоваться:
- в судах;
- государственных органах;
- банках;
- организациях ЖКХ;
- при назначении жилищной помощи.
Фактически протокол становится основным доказательством законности принятого решения.
Введены новые формы ежемесячной и годовой отчетности. Одним из самых заметных изменений стало утверждение обязательных форм отчетов по управлению объектом кондоминиума. Отчетность теперь должна содержать:
- остатки денежных средств на текущем и сберегательном счетах;
- сведения о задолженности собственников;
- поступившие взносы;
- доходы от аренды общего имущества;
- расходы по управлению;
- расходы по содержанию общего имущества;
- текущий ремонт;
- капитальный ремонт;
- коммунальные услуги;
- хозяйственные расходы.
При этом предусматривается детализация по каждому виду услуг и работ.
Такой подход значительно повышает прозрачность расходования средств собственников и позволяет контролировать деятельность ОСИ, КСК и управляющих компаний.
Что означают новые Правила для собственников?
Главная цель изменений сделать процесс управления многоквартирными домами более прозрачным, документированным и цифровым.
Собственники получили: более понятный порядок проведения собраний, возможность полноценного электронного голосования, новые механизмы контроля финансов,расширенные возможности инициирования собраний, унифицированные формы документов.
Вместе с тем новые требования накладывают дополнительную ответственность на председателей ОСИ, советы домов, управляющие компании и других субъектов управления.
Любое нарушение процедуры уведомления, голосования или оформления протоколов может привести к признанию решений недействительными.
Резюме: Обновленные Правила принятия решений по управлению объектом кондоминиума стали одним из наиболее значимых изменений в системе управления многоквартирным жилищным фондом за последние годы.
Документ не только уточняет порядок проведения собраний, но и формирует более прозрачную систему управления домами, усиливает роль собственников и создает правовую основу для дальнейшей цифровизации жилищно-коммунальной сферы.
Для председателей ОСИ, управляющих компаний, КСК и советов домов крайне важно уже сейчас пересмотреть свои внутренние процедуры и привести их в соответствие с новыми требованиями законодательства, поскольку именно соблюдение процедуры становится ключевым условием легитимности всех принимаемых решений.
Фото: https://m.vk.com/wall-145006375_1182
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
