22 сентября 2025 года был принят приказ Министра промышленности и строительства РК №383, которым утверждены Правила ведения реестра многоквартирных жилых домов по формам управления объектом кондоминиума и субъектам управления объектом кондоминиума и реестра субъектов управления объектом кондоминиума и управляющих многоквартирными жилыми домами
https://adilet.zan.kz/rus/docs/V2500036942 Вроде государство просто создает единую базу данных о домах и организациях, которые ими управляют. Однако при углубленном изучении этих правил, последствия появления такого реестра могут оказаться гораздо шире обычного учета.
Что предусматривает новый приказ?
Правила вводят два реестра: реестр многоквартирных домов с указанием формы управления и субъекта управления, реестр субъектов управления и управляющих многоквартирными домами.
Ведение реестров возложено на жилищные инспекции. Информация будет храниться в электронном виде и размещаться на официальных интернет-ресурсах.
Именно публичный характер реестра делает этот документ особенно важным.
Первый вопрос: учет или контроль?
Сведения в реестр будут поступать не только от собственников помещений. Основанием для внесения информации могут стать:
- обращения граждан;
- результаты проверок;
- данные технических обследований;
- инвентаризация жилищного фонда;
- сведения, представленные субъектами управления.
Возникает вопрос: что будет, если в доме идет спор о том, кто является законным субъектом управления? Например, жильцы оспаривают протокол собрания или одновременно существуют несколько претендентов на управление домом. Правила не объясняют, какая информация должна считаться официальной до завершения такого спора. В результате запись в реестре может начать восприниматься как подтверждение законности управления, хотя сама по себе она не решает спор и не заменяет судебное решение.
Второй вопрос: не станет ли реестр скрытой системой допуска к деятельности?
В реестр будут включаться данные об управляющих организациях и управляющих:
наименование;
- БИН или ИИН;
- дата начала деятельности;
- сведения о квалификации;
- данные руководителя;
- юридический адрес.
По каждому дому должна будет отражаться: форма управления, субъект управления, сведения о договоре управления, реквизиты решений собственников, данные о прекращении деятельности.
Формально это не лицензирование и не разрешительная система. Однако со временем может возникнуть практика, при которой отсутствие записи в реестре будет восприниматься как отсутствие права управлять домом. Это вызывает вопросы, поскольку ограничения предпринимательской деятельности должны устанавливаться законом, а не подзаконным актом.
Третий вопрос: сохранится ли свобода выбора собственников?
Закон «О жилищных отношениях» предоставляет собственникам право самостоятельно выбирать форму управления домом и субъект управления. Однако новый механизм учета может фактически создать дополнительное административное подтверждение этого выбора. Особенно это может повлиять на дома:
- где идет переход между КСК, ОСИ и управляющей компанией;
- где существуют конкурирующие протоколы собраний;
- где оспариваются полномочия управляющей организации;
- где применяется непосредственное совместное управление.
При этом правила не устанавливают:
- порядок разрешения споров;
- процедуру приостановления внесения записи;
- механизм уведомления заинтересованных лиц.
Это может привести к дополнительным конфликтам между собственниками и управляющими и председателями.
Четвертый вопрос: как будут защищены персональные данные?
Одно из важнейших – защита персональных данных, об этом говорят везде и всюду. Правила предусматривают включение в реестр сведений о председателях и управляющих, включая контактные данные и другие персональные сведения.
Поскольку реестр будет размещаться в открытом доступе, возникает вопрос соблюдения законодательства о персональных данных.
Поэтому требуется отдельное обсуждение: какие данные действительно необходимо публиковать, нужно ли согласие граждан на публикацию, какие сведения должны оставаться закрытыми.
Без четких ограничений существует риск избыточного раскрытия персональной информации, которые могут довести до судебных разбирательств.
Пятый вопрос: что делать при ошибках в реестре?
Жилищная инспекция обязана обновлять сведения:
- в течение пяти рабочих дней после обращения;
- ежегодно на основании предоставленных данных.
Однако правила не отвечают на важные практические вопросы:
- кто проверяет достоверность сведений;
- как оспорить ошибочную запись;
- как исключить недостоверные данные;
- кто несет ответственность за ошибки.
Для сферы ЖКХ именно эти вопросы могут стать причиной наибольшего количества споров.
Резюме: Сам по себе реестр полезный инструмент систематизации информации о многоквартирных жилых домах и субъектах управления. Однако его значение может оказаться намного шире обычного учета. На практике реестр способен превратиться в: инструмент подтверждения статуса управляющих организаций, механизм административного контроля, источник публичной оценки участников рынка, дополнительный фактор, влияющий на право управления домами.
Насколько это законно?
Поэтому главный вопрос сегодня заключается не в самом существовании реестра, а в том, как он будет применяться на практике. От этого зависит, останется ли он информационной базой данных или станет новым механизмом регулирования сферы управления многоквартирными домами. Необходима прозрачность и контроль за тем, как будет работать реестр.
Доверяй, как говорится, но проверяй.
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
