В Казахстане десятки и сотни КСК и ПКСК не успели пройти обязательную перерегистрацию. Теперь им грозит принудительная ликвидация. Но накануне отопительного сезона возникает главный вопрос: кто будет готовить дома к зиме, если действующий субъект управления ликвидируют, а новый ещё не создан?
До 16 июля 2026 года действующие КСК и ПКСК должны были пройти обязательную перерегистрацию и привести свою деятельность в соответствие с изменениями жилищного законодательства. После реформы КСК перестали быть самостоятельной формой управления домом и стали субъектом управления. то есть организацией, которая может обслуживать несколько домов по решению собственников.
Срок истёк. И теперь вопрос перерегистрации выходит далеко за рамки юридической процедуры.
Потому что за каждым КСК стоят конкретные многоквартирные дома, конкретные жители и конкретное общее имущество.
И уже совсем скоро этим домам предстоит пройти отопительный сезон.
Масштаб проблемы — не один регион
По данным, которые приводились в отношении регистрационного реестра, в Казахстане зарегистрировано 2 316 КСК, а обязательную перерегистрацию прошли только 415.
То есть речь идёт о значительной части действовавших кооперативов.
Это показывает, что проблема носит не локальный характер и касается многих регионов страны.
Особенно показателен пример Алматы.
Согласно сведениям Департамента юстиции Алматы, в городе зарегистрировано 558 КСК и ПКСК, а государственную перерегистрацию на момент предоставления информации прошли 118. Таким образом, перерегистрирована примерно пятая часть кооперативов.
И это крупнейший мегаполис страны, где жилищный фонд огромный и сложный, а многие КСК годами обслуживали десятки домов.
Возникает закономерный вопрос: что произойдёт с домами, если оставшиеся кооперативы будут ликвидированы, а собственники не успеют выбрать нового субъекта управления?
Тревожная ситуация складывается в Западно-Казахстанской области.
Из 84 КСК и ПКСК 40 не прошли обязательную перерегистрацию и теперь подлежат принудительной ликвидации через суд. Три кооператива уже ликвидированы.
Председатель Ассоциации КСК г. Уральска Нурлан Чабдаров говорит о ещё одной серьёзной проблеме: жители многих домов не хотят самостоятельно брать управление на себя.
Из крупных КСК перерегистрацию, по его словам, прошло только КСК «Алмаз». Его председатель сам проживает в одном из обслуживаемых домов, поэтому, как отмечает Чабдаров, с организацией перерегистрации проблем не возникло.
Но такой пример скорее показывает, насколько многое сегодня зависит от конкретного руководителя и готовности собственников участвовать в управлении.
Не менее показательная ситуация складывается в Усть-Каменогорске. По имеющимся данным, в городе зарегистрировано 114 КСК и ПКСК, однако обязательную перерегистрацию прошли только 37. Таким образом, перерегистрирована лишь примерно треть кооперативов, тогда как значительная их часть оказалась перед риском ликвидации. Для города это означает не просто изменение статуса юридических лиц. Повторимся, что за каждым кооперативом стоят конкретные многоквартирные жилые дома, инженерные системы и собственники, которым уже в ближайшее время предстоит пройти отопительный сезон.
Почему многие КСК не успели пройти перерегистрацию?
Важно не оправдывать всех, кто не выполнил требования закона. Но и сводить всю проблему исключительно к нежеланию председателей перерегистрироваться было бы неправильно. Причины у всех регионов практически одинаковые.
Одним из препятствий стало новое требование к председателю КСК: он должен быть собственником квартиры в одном из домов, которыми управляет кооператив.
Для многих опытных руководителей это стало проблемой. Они годами управляли большими объединениями домов, но могли уже не владеть квартирой в обслуживаемом доме, допустим продали жильё, передали его родственникам или просто изменили место жительства.
Формально проблему можно решить избрав нового председателя, который является собственником. Но возникает другой вопрос: где найти человека, готового взять на себя такую ответственность?
Управление многоквартирными жилыми домами это не общественная нагрузка на пару часов в месяц. Это работа с финансами, подрядчиками, коммунальными организациями, инженерными системами, аварийными ситуациями, жалобами собственников и контролирующими органами.
Далеко не каждый собственник готов этим заниматься.
Кроме того, дополнительным фактором стало требование о наличии у председателя либо одного из сотрудников КСК Документа о признании квалификации, для получения которого необходимо пройти соответствующее тестирование.
И наконец, сама перерегистрация требовала активного участия собственников.
Необходимо было провести собрания в домах, определить форму управления, делегировать представителей и только после этого пройти соответствующую процедуру.
То есть это была далеко не простая процедура подачи одного заявления.
Есть и ещё один момент, о котором говорят представители отрасли. Во многих регионах председатели сталкивались с практическими проблемами при оформлении документов: их возвращали на доработку, просили представить дополнительные документы, исправить отдельные положения, подписи или результаты опросов. Где-то не сработал человеческий фактор, где-то собственники не смогли вовремя собраться, где-то председатель не успел выполнить все требования.
Поэтому среди тех, кто не успел пройти перерегистрацию, есть не только те, кто сознательно проигнорировал закон, но и те, кто начал процедуру, пытался её пройти, но по различным причинам не завершил.
И здесь есть важное разъяснение. На форуме в Астане руководитель рабочей группы по внесению изменений в Закон «О жилищных отношениях» Е.В. Смышляева отметила, что те КСК, которые до 16 июля начали процедуру перерегистрации, но по разным причинам не завершили её, могут довести процедуру до конца.
Это важное разъяснение.
Но оно одновременно ставит другой вопрос, а как быть тем КСК, которые вообще не начали перерегистрацию?
Если государство признаёт возможность завершить начатую процедуру, логично обсудить и возможность предоставить шанс пройти её тем, кто по объективным причинам вообще не успел начать.
Тем более что речь идёт не просто о юридических лицах, речь идёт о домах.
И главный вопрос— кто будет готовить дома к зиме?
Дом не может ждать, пока завершится процедура ликвидации юридического лица, пройдут собрания собственников и будет найден новый управляющий.
До начала отопительного сезона необходимо:
- проверить инженерные системы;
- подготовить внутридомовые сети;
- устранить выявленные неисправности;
- обеспечить готовность тепловых узлов;
- провести необходимые ремонтные работы;
- заключить договоры с подрядными организациями;
- обеспечить возможность оперативного реагирования на аварии.
Если действующий КСК ликвидируется, кто будет всё это делать?
Формально законодательством предусмотрен механизм перехода. Жилищная инспекция должна инициировать собрания собственников домов, входящих в состав КСК, подлежащего принудительной ликвидации. На собрании должен решаться вопрос о выборе формы управления ОСИ или НСУ и субъекта управления. Если собственники не смогут договориться, жилищная инспекция может определить и назначить временную управляющую компанию.
Но здесь возникает практический вопрос: готов ли этот механизм реально сработать одновременно для большого количества домов?
Сколько потребуется времени на проведение собраний? Найдутся ли временные управляющие компании? Кто примет техническую документацию? Кто будет заключать договоры? Кто будет отвечать за подготовку дома к зиме?
Тем более что ранее представители отрасли уже указывали на сложности с поиском временных управляющих компаний, особенно для домов с низким тарифом.
Новый КСК создать можно
Законодательство предусматривает возможность создания нового КСК. Для этого необходима инициатива собственников двух и более домов. После создания кооператива к нему по решениям собраний могут присоединяться другие дома.
Таким образом, председатель, который является собственником квартиры хотя бы в одном из обслуживаемых домов, может создать новый кооператив на базе двух домов, а затем принять в него другие дома, которыми ранее управлял.
На первый взгляд, это позволяет решить проблему.
Но и здесь есть важное «но».
Каждый дом должен провести собственное собрание, принять необходимые решения, делегировать представителей и оформить документы.
А если речь идёт о десятках домов? Это требует времени. А отопительный сезон времени не добавит. Ликвидировать юридическое лицо можно. Но дом от этого не исчезает. Самая большая опасность сейчас, это возможный управленческий вакуум.
Если КСК не прошёл перерегистрацию, он теряет возможность выступать субъектом управления в прежнем формате. В частности, официальные разъяснения указывают, что не прошедшие перерегистрацию кооперативы не вправе осуществлять функции по управлению МЖД, принимать обязательные взносы и заключать договоры на обслуживание домов от имени собственников. Но при этом дом продолжает существовать.
В нём остаются крыша, подвалы, лифты, отопительные системы, трубы, электросети и другое общее имущество. И кто-то должен всё это обслуживать.
Получается парадоксальная ситуация: старый субъект управления уже не может полноценно работать, а новый ещё не выбран.
Именно этот разрыв сейчас наиболее опасен.
В сложившейся ситуации необходимо ещё раз рассмотреть вопрос о продлении перерегистрации КСК и ПКСК как минимум до конца 2026 года.
- Не для того, чтобы отменить реформу.
- Не для того, чтобы разрешить КСК бесконечно работать по старым правилам.
- А для того, чтобы дать возможность завершить переход тем, кто по разным причинам не успел этого сделать.
За это время можно: завершить перерегистрацию тех, кто уже начал процедуру,
дать возможность пройти её тем, кто не успел начать по объективным причинам,
устранить практические проблемы с оформлением документов, провести собрания собственников, определить форму управления каждым домом, выбрать субъекта управления. обеспечить подготовку домов к отопительному сезону.
И главное не допустить перерыва в управлении многоквартирными жилыми домами.
Сегодня важнее сохранить дом, чем поставить «галочку»
Реформа управления жилищным фондом РК необходима. Дома должны иметь понятную форму управления, собственники должны участвовать в принятии решений, а управление и содержание общего имущества должны осуществляться профессионально и прозрачно.
Но любая реформа должна в конечном счёте работать на сохранность жилищного фонда страны и безопасность людей.
Сегодня, когда до отопительного сезона остаются считанные недели, приоритет должен быть очевиден.
Необходимо думать о том:
- готовы ли дома к зиме;
- кто отвечает за инженерные системы;
- кто устранит аварию;
- кто будет обслуживать дом;
- кто будет отвечать перед жителями.
А не только о том, поставлена ли очередная отметка в регистрационных документах.
Бумажные процедуры важны, закон необходимо соблюдать. Но при этом, оформление документов не должно становиться самоцелью, если в результате возникает риск для сохранности жилого фонда.
Особенно когда речь идёт о домах, которые десятилетиями обслуживались конкретными людьми и организациями, а собственники пока не готовы взять управление на себя.
Есть и ещё один момент, который нельзя оставлять без внимания. 14 августа 2026 года проект изменений в типовые уставы был опубликован на портале «Открытые НПА», а 17 августа 2026 года на сайте Министерства промышленности и строительства Республики Казахстан для публичного обсуждения. Речь идёт о проекте приказа Министра промышленности и строительства Республики Казахстан «О внесении изменений в приказ Министра индустрии и инфраструктурного развития Республики Казахстан от 15 апреля 2020 года № 205 “Об утверждении типового устава объединения собственников имущества многоквартирного жилого дома и типового устава кооператива собственников квартир (нежилых помещений)”»
Ссылки: https://legalacts.egov.kz/npa/view?id=15892633,
https://www.gov.kz/memleket/entities/mps/documents/details/1054740?lang=ru
И здесь возникает вполне закономерный вопрос. Почему КСК должны были завершить обязательную перерегистрацию до 16 июля, если уже после установленного срока появляется проект изменений в сам типовой устав КСК?
Более того, на странице проекта, на которую предлагается перейти для ознакомления, на данный момент отсутствуют пояснительная записка и сам текст проекта типового устава, что существенно затрудняет полноценное общественное обсуждение предлагаемых изменений.
Получается довольно странная ситуация: с одной стороны, кооперативам говорят приведите свои учредительные документы в соответствие с новым законодательством,а с другой сама нормативная база, на которую они должны ориентироваться, продолжает корректироваться.
И это ещё один аргумент в пользу того, чтобы не торопиться с массовой ликвидацией КСК.
Если государство сейчас продолжает дорабатывать правила, логично дать возможность кооперативам завершить переход уже с учётом окончательных требований.
Тем более что речь идёт не просто о формальном соответствии устава.
От того, каким будет статус и порядок работы КСК, зависит, кто фактически будет управлять домами, заключать договоры, организовывать содержание общего имущества и отвечать за подготовку домов к отопительному сезону.
Поэтому вопрос продления срока перерегистрации до конца 2026 года приобретает ещё один аспект.
Это уже не только просьба дать дополнительное время тем, кто не успел. Это возможность синхронизировать реформу: сначала окончательно определить нормативные требования, дать их понятное и полноценное разъяснение, обеспечить возможность собственникам и КСК привести документы в соответствие и только после этого принимать жёсткие решения о ликвидации.
Реформа должна быть последовательной: сначала понятные правила затем их исполнение. А не наоборот.
И особенно важно сделать это сейчас, пока не начался отопительный сезон.
РЕЗЮМЕ: Государству важно обеспечить непрерывность управления каждым многоквартирным жилым домом.
- Если КСК ликвидируется, то до этого должен быть определён новый субъект управления.
- Если собственники не успели создать ОСИ, должен работать реальный механизм временного управления.
- Если КСК начал перерегистрацию пусть завершают.
- Если КСК вообще не начал процедуру по объективным причинам, важно рассмотреть возможность предоставить ему дополнительный срок.
И всё это нужно сделать до начала отопительного сезона, а не после первых аварий.
Потому что ликвидировать юридическое лицо можно в установленном законом порядке.
Но если вслед за этим дом останется без управления, последствия будут касаться уже не председателя КСК и не регистрационного реестра, они коснутся жителей.
Поэтому сегодня главный вопрос должен звучать не:
«Почему КСК не успел оформить документы?», а «Кто будет отвечать за этот дом и кто подготовит его к отопительному сезону?»
Ответ на него должен быть дан сейчас.
Потому что сохранность жилого фонда, безопасность жителей и безаварийный отопительный сезон должны быть важнее формального оформления «бумажек».
Реформу необходимо довести до конца.
Но провести её нужно так, чтобы вместе с юридическим лицом КСК не пришлось фактически «ликвидировать» систему управления самим домом.
В материале использована информация по ссылкам: https://www.uralskweek.kz/2026/08/20/v-zko-polovinu-ksk-likvidiruyut-cherez-sud/
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
