Ликвидация ОСИ или прекращение деятельности КСК, это ещё не конец управления домом. Закон предусматривает, кому должны быть переданы документы и имущество, кто отвечает за переходный период и в каких случаях в дело должна вмешаться жилищная инспекция. Но насколько этот механизм будет работать на практике? Вопрос о том, что происходит с многоквартирным жилым домом после прекращения деятельности ОСИ, КСК или другого субъекта управления, сегодня уже нельзя рассматривать как чисто юридическую формальность.
За прекращением деятельности юридического лица или управляющей организации стоит вполне конкретный дом. В нём остаются собственники, общее имущество, инженерные сети, лифты, счета, долги, договоры, накопления на капитальный ремонт и обязательства перед поставщиками услуг.
И дом не может просто «остаться без управления».
Именно поэтому, анализируя изменения в Закон «О жилищных отношениях», вступившие в силу 14 сентября 2026 года, важно разделять три совершенно разных понятия:
- прекращение деятельности юридического лица;
- смена субъекта управления;
- прекращение управления домом.
Это не одно и то же.
ОСИ ликвидируется, но дом не исчезает
ОСИ является юридическим лицом. Закон предусматривает возможность его ликвидации по решению не менее двух третей всех собственников квартир и нежилых помещений, при прекращении кондоминиума либо по решению суда.
Но ликвидация ОСИ не означает прекращения существования самого объекта кондоминиума и права собственников на общее имущество.
Более того, закон определяет, что происходит с имуществом ОСИ, оставшимся после расчётов с кредиторами: при ликвидации по решению собственников оно передаётся субъекту управления, выбранному собственниками, либо временной управляющей компании, назначенной жилищной инспекцией, на основании акта приёма-передачи, если собственники не договорились иначе.
То есть логика закона проста:
ликвидируется юридическое лицо, но управление домом должно продолжаться.
КСК прекращает работу, но ответственность за дом не исчезает
Отдельно закон регулирует деятельность кооператива собственников квартир (нежилых помещений).
КСК является субъектом управления, а его регистрация, перерегистрация и ликвидация осуществляются в соответствии с законодательством о некоммерческих организациях и государственной регистрации юридических лиц.
Следовательно, прекращение деятельности КСК также не означает, что вместе с юридическим лицом прекращаются обязанности по управлению конкретными многоквартирными жилыми домами.
Если КСК перестаёт управлять домом, необходимо обеспечить переход управления к другому субъекту.
Новая правовая развилка: почему именно 200 собственников?
Именно здесь в новой редакции закона появляется ещё один важный вопрос.
Статья 47 закрепляет право собственников выбирать и менять форму управления объектом кондоминиума. Однако теперь для многоквартирных жилых домов, где имеется 200 и более собственников квартир и нежилых помещений, установлено специальное правило: переход от ОСИ к непосредственному совместному управлению допускается не ранее чем через один год со дня принятия решения о выборе ОСИ в качестве формы управления.
Обращаю внимание: закон говорит именно о 200 собственниках, а не о 200 квартирах.
Если в доме 199 собственников, это специальное годичное ограничение не применяется?
Почему выбран именно такой порог в самой норме не объясняется.
Возможно, речь идёт о стремлении обеспечить большую устойчивость управления крупными домами. Но это уже предположение. Поэтому сегодня корректнее поставить вопрос:
Какими критериями обоснован порог именно в 200 собственников?
Для отрасли это не праздный вопрос. Потому что за этой цифрой стоят реальные дома и реальные собственники, которым теперь необходимо понимать, какие возможности по изменению формы управления у них сохраняются.
Смена формы управления не то же самое, что ликвидация ОСИ
На практике эти понятия легко смешать.
Собственники могут принять решение об изменении формы управления домом. Но это ещё не означает автоматического прекращения юридического лица ОСИ.
И наоборот, ликвидация ОСИ сама по себе не означает, что дом перестаёт нуждаться в управлении. Например, представим дом, в котором 250 собственников. В нём действует ОСИ. Собственники решили, что хотят перейти на непосредственное совместное управление. Здесь необходимо последовательно решить два разных вопроса:
какую форму управления выбирают собственники и что происходит с действующим юридическим лицом ОСИ?
Если ОСИ продолжает существовать, необходимо определить порядок прекращения его функций по управлению домом, передачи документации, имущества, денежных средств, договоров и иной информации новому субъекту управления.
Если же ОСИ ликвидируется, дом всё равно должен получить законный механизм дальнейшего управления.
Именно здесь хотелось бы увидеть однозначное официальное разъяснение порядка действий для домов с 200 и более собственниками.
Потому что дом не может ждать окончания юридических процедур. Его нужно обслуживать каждый день: обеспечивать работу инженерных систем и лифтов, выполнять договорные обязательства, принимать платежи, проводить необходимые работы и отвечать за общее имущество.
Уходящий субъект не может просто закрыть дверь
Одна из важных новелл, это достаточно чёткое регулирование передачи дома при прекращении управления. Субъект управления, прекращающий управление объектом кондоминиума, обязан не позднее 10 рабочих дней передать председателю ОСИ либо новому субъекту управления, а при их отсутствии жилищной инспекции документацию, технические средства, оборудование и другое имущество, необходимое для управления домом.
Причём речь идёт не только о техническом паспорте или нескольких папках с документами.
Передаче подлежат, в частности:
- финансовые документы;
- документы по текущему и сберегательному счетам;
- протоколы собраний;
- договоры;
- акты выполненных работ и оказанных услуг;
- ежемесячные и годовые отчёты;
- ключи и электронные коды доступа;
- оборудование, технические средства и другое имущество.
Это принципиально важно.
Дом нельзя передать новому управляющему без его истории.
Новый субъект должен понимать, какие работы уже выполнены, какие договоры заключены, какие обязательства существуют, сколько средств накоплено, какие решения принимали собственники и в каком состоянии находится общее имущество.
Отдельный вопрос — накопления собственников
При смене субъекта управления в предусмотренном законом случае остаток денег на сберегательном счёте сохраняется и передаётся новому субъекту управления на соответствующий сберегательный счёт в течение трёх рабочих дней.
То есть деньги, накопленные собственниками на капитальный ремонт, должны следовать за домом, а не зависеть от того, кто сегодня является его управляющим.
Меняется управляющий, но не меняется принадлежность средств конкретному дому.
Нельзя уйти внезапно
Закон устанавливает и ещё одну важную гарантию.
Субъект управления обязан уведомить собственников не менее чем за три месяца до предполагаемого изменения стоимости услуг или досрочного прекращения управления.
А при непосредственном совместном управлении собственники должны провести собрание не позднее чем за три месяца до прекращения управления и выбрать нового субъекта.
Иными словами, законодатель исходит из принципа непрерывности управления: уход одного субъекта должен сопровождаться подготовкой к приходу другого.
Но возникает закономерный вопрос:
а что делать, если собственники нового субъекта так и не выбрали?
Здесь появляется жилищная инспекция
Если собственники в течение двух и более месяцев не достигли согласия по форме управления или субъекту управления, жилищная инспекция определяет и назначает временную управляющую компанию(УК). Временная УК работает до того момента, пока собственники не выберут постоянную форму или субъект управления.
Кроме того, в полномочия жилищной инспекции входит:
- определение и назначение временной управляющей компании;
- ведение реестра многоквартирных жилых домов по формам и субъектам управления;
- ведение реестра субъектов управления и управляющих МЖД;
- вынесение обязательных предписаний;
- составление протоколов об административных правонарушениях.
При этом важно не смешивать контрольные полномочия инспекции и обязанности самого субъекта управления.
Жилищная инспекция не становится постоянным управляющим дома, её задача осуществлять предусмотренный законом государственный контроль и в установленных случаях обеспечить временное управление.
36 и 200 — два разных критерия
В связи с новой нормой о 200 собственниках важно не смешивать её с другим количественным критерием, установленным статьёй 48.
Непосредственное совместное управление в многоквартирном жилом доме, имеющем менее 36 квартир и нежилых помещений, может осуществляться без текущего и сберегательного счетов и без привлечения субъекта управления.
Если же количество превышает 36, собственники должны привлечь субъект управления на основании протокола собрания.
Таким образом:
36 — критерий, связанный с организацией непосредственного совместного управления.
200 — специальное ограничение на переход от ОСИ к непосредственному совместному управлению.
Это разные нормы и разные юридические последствия.
Что в итоге меняется для собственника?
Если перевести эти нормы с юридического языка на обычный язык собственника, получается достаточно простая логика:
Прекращается деятельность ОСИ или другого субъекта → необходимо решить вопрос о дальнейшем управлении → документы, имущество и в предусмотренных случаях денежные средства передаются → выбирается новый субъект управления → если собственники не определились в установленный законом срок, подключается жилищная инспекция и назначает временную УК.
Таким образом, закон пытается закрыть тот самый опасный промежуток, когда один субъект уже прекратил работать, а другой ещё не появился.
Но для домов с 200 и более собственниками появляется дополнительный вопрос, связанный с установленным статьёй 47 годичным ограничением перехода от ОСИ к НСУ.
И именно этот момент требует внимательного применения на практике.
Но остаётся главный вопрос: а как это будет работать?
На бумаге механизм выглядит логично.
Но любой механизм проверяется не только текстом закона, а практикой.
Например, если ОСИ ликвидировано:
- кто и когда фактически информирует жилищную инспекцию?
- кто обеспечивает аварийное обслуживание дома в эти дни?
- кто отвечает за лифт, отопление, электрооборудование?
- кто продолжает взаимодействовать с поставщиками услуг?
- как быстро передаются документы?
- что происходит с задолженностью собственников?
- как обеспечивается доступ к банковской информации и техническим помещениям?
Закон даёт ответы на часть этих вопросов, прежде всего закрепляя обязанность передачи документов и имущества и возможность назначения временной УК.
Но самое важное не допустить разрыва управления.
Потому что дом не может ждать, пока собственники разберутся между собой, бывший субъект управления завершит ликвидацию, а новый только начнёт оформлять документы.
Для многоквартирного жилого дома даже один день без надлежащего управления может обернуться серьёзной проблемой.
РЕЗЮМЕ: Новые нормы делают важный шаг в сторону упорядочивания перехода от одного субъекта управления к другому. Появились конкретные сроки передачи документов и имущества, правила обращения с накоплениями, механизм временного управления. Но вместе с этим появились и новые вопросы, которые необходимо разъяснить на практике.
Особенно это касается домов с 200 и более собственниками, для которых теперь установлен специальный годичный период при переходе от ОСИ к непосредственному совместному управлению.
И здесь, важно не спорить о том, какая форма управления лучше.
ОСИ, КСК, управляющая компания или непосредственное совместное управление, как и ранее утверждаем, это прежде всего инструменты.
Главное, чтобы собственники понимали, как работает выбранная ими модель, кто отвечает за дом, где находятся его документы и деньги и что произойдёт, если действующий субъект управления прекратит работу.
Результат должен быть простым и понятным каждому собственнику: у дома есть законно выбранный и профессиональный управляющий, документы и деньги находятся там, где должны находиться, общее имущество содержится надлежащим образом, а при смене управляющего дом не проваливается в управленческий вакуум.
Именно поэтому за красивой формулировкой «Ликвидировать нельзя оставить» стоит гораздо более важный вопрос: не кто прекратил работать, а кто и как обеспечит, чтобы дом продолжал нормально жить.
В материале использована информация по ссылке: https://prg.kz/document/?doc_id=1007658
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
