Новые правила адресации предлагают чётче разделить квартиру, нежилое помещение, парковочное место и кладовку. Для многоквартирных жилых домов это не просто изменение терминов: от правильной классификации объекта зависит то, как он отражается в документах и информационных системах.
В Казахстане предлагается скорректировать Правила адресации объектов недвижимости на территории Республики Казахстан.
Речь идёт о проекте совместного приказа Министра промышленности и строительства Республики Казахстан и Заместителя Премьер-Министра — Министра искусственного интеллекта и цифрового развития Республики Казахстан «О внесении изменений и дополнения в совместный приказ от 30 апреля 2026 года № 217 и № 230/НҚ».
Сам базовый совместный приказ от 30 апреля 2026 года № 217 и № 230/НҚ зарегистрирован в Министерстве юстиции 4 мая 2026 года за № 38643. Действующие Правила определяют порядок адресации объектов недвижимости на территории страны.
Важно: на момент подготовки этого материала речь идёт именно о проекте изменений. Поэтому приведённые ниже положения следует воспринимать как предлагаемые изменения, а не как уже вступившие в силу нормы.
Что хотят изменить?
Одно из наиболее заметных изменений касается вторичных объектов недвижимости в многоквартирных домах. Проект предлагает прямо установить, что вторичным объектам присваивается один из следующих типов:
- квартира;
- нежилое помещение;
- парковочное место;
- кладовка.
При этом проект отдельно определяет, что парковочное место и кладовка не являются нежилыми помещениями. Это выглядит как техническая корректировка терминологии, но для собственников МЖД она имеет вполне практическое значение.
Кладовка не нежилое помещение
В проекте появляется отдельное определение кладовки.
Кладовка, это место, предусмотренное проектно-сметной документацией многоквартирного жилого дома, предназначенное для хранения имущества и расположенное вне квартиры. При этом одновременно устанавливается ряд признаков:
- кладовка не является нежилым помещением;
- не имеет в совокупности общедомовых инженерных систем;
- не имеет отдельной входной группы;
- находится в индивидуальной (раздельной) собственности.
Таким образом, если проект будет принят в предложенной редакции, кладовку нельзя будет просто приравнять к обычному нежилому помещению только потому, что она находится за пределами квартиры.
И это важное уточнение.
Парковочное место тоже самостоятельный тип
Аналогичный подход предлагается применить к парковочным местам.
Парковочное место определяется как место для стоянки автотранспортного средства в паркинге (гараже при наличии), которое:
- не является нежилым помещением;
- находится в индивидуальной (раздельной) собственности.
То есть в системе адресации появляются четыре самостоятельных типа вторичных объектов: квартира → нежилое помещение → парковочное место → кладовка.
Это позволяет более точно идентифицировать объект недвижимости.
Почему это важно для МЖД?
Потому что в многоквартирном доме сегодня может существовать довольно много объектов, которые в бытовой речи называют одним словом «помещение».
Но юридически это далеко не всегда одно и то же.
Например: Квартира, объект для постоянного проживания, нежилое помещение, самостоятельный объект недвижимости и отдельный тип вторичного объекта.
Кладовка, при наличии предусмотренных проектом характеристик предлагается учитывать её как отдельный тип, а не как нежилое помещение. Парковочное место, также отдельный тип вторичного объекта, а не нежилое помещение.
Именно эту границу проект предлагает закрепить непосредственно в Правилах адресации.
Но возникает другой вопрос: а как это повлияет на содержание дома?
Вот здесь необходимо не смешивать разные правовые вопросы.
Правила адресации регулируют адресацию и классификацию объектов. Они сами по себе не устанавливают порядок начисления расходов на содержание общего имущества МЖД. Поэтому из положения «кладовка не является нежилым помещением» автоматически нельзя сделать вывод, что её собственник освобождается от каких-либо обязательств по участию в расходах на содержание общего имущества.
То же самое касается парковочного места. Для ответа на вопрос:
«Должен ли собственник кладовки или парковочного места участвовать в расходах на содержание общего имущества дома и в каком размере?» необходимо обращаться уже к жилищному законодательству, регулирующему содержание общего имущества и участие собственников в соответствующих расходах.
Иными словами: адресация, не равно содержание дома.
Это принципиально важно, чтобы не создавать у собственников ложного представления, будто изменение категории объекта автоматически меняет их жилищные обязанности.
А что с площадью?
Здесь также требуется осторожность.
В проекте речь идёт о типе вторичного объекта недвижимости, а не об изменении правил определения доли собственника в общем имуществе или порядка расчёта расходов на содержание МЖД. Поэтому сама по себе новая классификация: «кладовка, это отдельный тип объекта» или «парковочное место,это отдельный тип объекта» не означает автоматически изменения формулы начисления расходов на содержание общего имущества.
Если такие вопросы возникнут на практике, их необходимо рассматривать уже в совокупности с нормами жилищного законодательства, документами на конкретный объект и сведениями о его правовом статусе.
Ещё одно важное изменение: какие объекты вообще не получают адрес
Проект предлагает изложить пункт 10 Правил в новой редакции.
В перечень объектов, которым адрес не присваивается, предлагается включить: самовольно возведённые объекты, объекты временного назначения, хозяйственные постройки, гаражи на земельных участках, выделенных гражданам для индивидуального жилищного строительства, объекты инженерной инфраструктуры населённых пунктов, очистные сооружения, нефтеперегонные сооружения, отдельно стоящие рекламные и антенно-мачтовые сооружения, мобильные павильоны, киоски, навесы, остановки, парки, скверы.
Это означает, что наличие объекта на территории населённого пункта само по себе ещё не означает, что ему должен присваиваться самостоятельный адрес.
Меняется и подход к понятию «населённый пункт»
Проект уточняет понятие административно-территориальной единицы, а также составных частей населённых пунктов. К ним предлагается относить, в частности: районы в городе,
микрорайоны, кварталы, проспекты, улицы, переулки, жилые массивы, площади, бульвары, парки, скверы, мосты и другие части.
Отдельно вводится понятие микрорайона как градообразующего структурно-планировочного элемента застройки.
Что это значит для собственника?
Для собственника главное изменение можно сформулировать просто:
в документах и адресной системе предлагается более чётко разделить объекты, которые находятся внутри или в составе многоквартирного жилого дома, но имеют разное назначение и правовой статус.
Это особенно актуально для новых жилых комплексов, где одновременно могут существовать: квартиры, коммерческие и иные нежилые помещения, кладовки, машино-места, другие объекты.
Именно поэтому новая классификация важна не только для специалистов по адресации.
Она затрагивает качество данных, используемых государственными информационными системами, регистрацию объектов и идентификацию недвижимости.
Что важно не перепутать
Новые определения не означают, что: кладовка равна части общего имущества дома.
Если кладовка находится в индивидуальной собственности, проект прямо рассматривает её как самостоятельный тип вторичного объекта. Но это также не означает, что она становится полностью независимой от многоквартирного жилого дома и его общего имущества. Кладовка может находиться в составе здания и пользоваться элементами общего имущества дома, например, конструкциями, инженерными коммуникациями общего назначения, лестничными клетками, коридорами и другими объектами общего имущества.
Поэтому вопросы: кто собственник, что является индивидуальным объектом, что относится к общему имуществу и кто оплачивает содержание общего имущества
нельзя решать только на основании Правил адресации.
И главный практический вопрос
Если проект будет принят в предложенной редакции, у ОСИ, КСК и управляющих организаций закономерно возникнет необходимость привести свои сведения об объектах в соответствие с новой классификацией.
Особенно это касается домов, где в документах используются разные обозначения:
«кладовая», «кладовка», «подсобное помещение», «нежилое помещение», «машино-место», «паркинг».
Здесь важно не просто изменить название объекта в реестре или внутренней базе.
Необходимо установить, каким документом подтверждается его статус и каким образом этот объект зарегистрирован как объект недвижимости.
РЕЗЮМЕ: Предлагаемые изменения в Правила адресации, это не реформа управления многоквартирными жилыми домами. Их задача значительно уже: упорядочить адресацию и классификацию объектов недвижимости.
Но для МЖД изменения имеют практическое значение.
Особенно важным является прямое разграничение четырёх типов вторичных объектов:
Квартира, нежилое помещение, парковочное место, кладовка.
При этом проект прямо предлагает считать кладовку и парковочное место объектами, не являющимися нежилыми помещениями.
А вот вопрос о том, как эта классификация должна отражаться на начислениях за содержание общего имущества, участии собственников в расходах дома и учёте площадей, должен решаться не Правилами адресации, а соответствующими нормами жилищного законодательства.
Именно здесь после принятия изменений потребуется дополнительное разъяснение уполномоченных органов, чтобы новая классификация не породила новую путаницу на практике.
Документ: проект совместного приказа о внесении изменений и дополнения в совместный приказ Министра промышленности и строительства РК от 30 апреля 2026 года № 217 и Заместителя Премьер-Министра — Министра искусственного интеллекта и цифрового развития РК от 30 апреля 2026 года № 230/НҚ.
Действующие Правила: совместный приказ от 30 апреля 2026 года № 217 и № 230/НҚ, зарегистрирован в Министерстве юстиции РК 4 мая 2026 года за № 38643.
Материал подготовлен по информации по ссылке:
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
