Обсуждая внесение изменений и дополнений вводимые в Закон о жилищных отношениях, в сети вспыхивают жаркие споры. В разных городах создаются инициативные группы из собственников квартир, готовые сами управлять своим домом.
Странно, почему более 20 лет назад, когда создавались КСК и когда квартиры приватизировались, не рассматривался именно такой вариант, Германия живет по такому принципу уже не один десяток лет, возможно поэтому они смогли-таки вырастить грамотного, бережливого собственника. У нас же было «оптом» отдано любому, кто сможет потянуть. Профессии – управляющий домом никто не обучал. Люди остались один на один со своими домами в период развала советской системы управления и становления Казахстана, как суверенного государства.
В самом начале образования КСК, на рынок заходили американцы, были неплохие обучающие проекты, проводились курсы и семинары, но почему-то и это было развалено. Попытки управлять грамотно были, но не прижились. Не хочу вдаваться в подробности почему не пошло.
Как уже много раз писалось и говорилось одна из важнейших целей смены органа управления КСК на ОСИ — прозрачность расходов на обслуживание дома. О том, что увеличатся тарифы на обслуживание и содержание дома никто особо не пишет. Ни один из пропагандистов ОСИ хотя бы для сравнения не представил расчёты, ну хотя бы примерные. Мы напишем об этом позднее, будут ещё жалобы и комментарии на эту тему. А пока проведем небольшой экскурс, для тех, кто готов начать управлять по-новому. Самый первый шаг – оформление кондоминиума.
- Кондоминиум — это особая форма собственности или другого права на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной/индивидуальной собственности граждан и/или юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной собственности.
Как пример дом, в котором каждая квартира является собственностью жильца, но совместно дом и прилежащий земельный участок является общей собственностью. Кондоминиум — это совместное владение между собственниками квартир в одном жилом доме или домами, расположенными на одном земельном участке.
Кондоминиум нужно обязательно зарегистрировать. ЗАЧЕМ:
- Актуальность регистрации данной формы собственности обусловлена, в первую очередь, готовностью и желанием граждан не зависеть от внешних обстоятельств и следить за своим объектом недвижимости самостоятельно. В настоящее время сфера управления и содержания жилых домов в большинстве представлена в основном деятельностью КСК, которые выступая одновременно заказчиками и подрядчиками ремонтных работ и услуг, занимают «монополистическое» положение и не стремятся оказывать качественные услуги по ремонту общего имущества.
- Учитывая, что по новым поправкам в закон, процедура регистрации объекта кондоминиума будет упрощена. Вся деятельность по регистрации общедомового имущества будет возложена на местный акимат, что должно ускорить и процесс выделения земли, и участие в модернизации.
Второй причиной является возможность получения поддержки от государства, к примеру, при капитальном ремонте. В связи с утверждением Программы модернизации ЖКХ, разработанной для того, чтобы повысить качество бытовых/коммунальных условий и услуг, многие виды поддержки предназначены именно для недвижимости, зарегистрированной как объект кондоминиума.
Еще одной причиной для государственной регистрации прав на объекты кондоминиума является прилежащий земельный участок. Если право на объекты кондоминиума зарегистрировано, то в том числе зарегистрированы коллективные права на землю (так как право на недвижимость и на землю, на которой она стоит, неразрывны), которая прилегает к дому и распоряжаться ей на свое усмотрение по договоренности с остальными жильцами.
Согласно статье 31 Кодекса «О жилищных отношениях», земельный участок при жилом доме/жилом здании принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования.
Ситуация 1. Будет СОБРАНИЕ и на основании нового Закона «О жилищных отношениях» в РК, выберут Совет дома, который должен состоять из представителей допустим разных подъездов по 1 человеку, далее выберут управляющего, который будет:
- регистрировать кондоминиум
- открывать счета в банке
- заключать договора с подрядчиками
- монополистами
Также на собрании будет обсуждаться вопрос утверждения тарифа на расходы на содержание жилья, необходимо учесть все нюансы для подсчёта тарифа на РСЖ. Принять во внимание год постройки дома, дефектный акт по состоянию дома составить, какие мероприятия необходимо проводить для комфортного проживания в доме.
Ежемесячно управляющий/Совет дома должны отчитываться перед жильцами сколько собрано и куда потрачено. Должников в доме не будет, так как всё будет на контроле у избранных управленцев дома.
Не забудьте, собственники должны управляющему оплачивать минимальную зарплату, в настоящее время составляет — 42 500 тнг. Думаю, желающих будет очень много. Необходимо и бухгалтеру тоже, утвердить минимальную зарплату, кто-то же должен вести учёт, делать проводки через банкинг. Оплачивать подрядчикам (сантехник, электрик, дворник, технички итп) согласно оговорённым и прописанным в договоре условиям. И все живём счастливо и комфортно!
Ситуация 2. Будет несколько человек из дома, которые «услышали звон» про закон, попытаются организовать собрание, будут возможно ходить поквартирно и собирать подписи, и пытаться убедить жильцов, что, если они будут сами управлять своим домом, это выгодно, это прозрачно, что бывший председатель их просто обманывал, что теперь пришло время самим «рулить», это выгодно, это дёшево и так далее.
Многие жильцы подпишутся не глядя, потому- что, либо поверят, либо не захотят вникать, ну или просто лишь бы кто-нибудь, но только не он.
Захочет ли управляющий с зарплатой 42 500 тенге бегать по всем инстанциям, чтобы привести в порядок документы на дом, от регистрации кондоминиума до заключения договоров с подрядчиками и монополистами, а ещё надо тариф на РСЖ утвердить, протокол составить и всех оповестить. Будут ли собственники согласны с тарифом и с расценками услуг подрядчиков. Жаркие споры, которые могут привести к неприязненным отношениям между собственниками квартир. Однозначно будут неплательщики, или скажем своевременно не уплачивающие коммунальные услуги, это самые конфликтные собственники. Они будут писать во все инстанции, что их обманывают, что их обдирают. Был случай, когда в одном элитном ЖК, в центре города, также хорошо начинали, и старший по дому, и счета все курировали, и за уборкой и чистотой в подъезде и во дворе следили, и чат дома создали, но до тех пор, пока не появились неплательщики, в борьбе с ними переругались все, а некоторые приняли решение продать квартиру в этом ЖК.
В чём же корень зла? В обоих случаях вроде принимались правильные решения, люди хотели взять в руки управление своим домом, хотят прозрачности оплачиваемых счетов, новый закон подводит к тому, чтобы собственники знали расходы на содержание дома.
Готовы ли сами собственники управлять?
Неграмотность и не информированность приводят к конфликтам чаще всего. За все годы существования различных форм управления домами практически не велась пропаганда по взращиванию грамотного собственника. Более 20 лет основная часть собственников не ведала, что такое кондоминиум, что такое общедомовое имущество, из чего состоят расходы на содержание жилья, с какого момента формируются взносы на капитальный ремонт и многое другое.
Все были уверены, что, если протекает кровля, это проблема собственников верхних этажей, если топит подвал, это проблема собственников первого этажа. По мнению большинства собственников, они несут ответственность только за свои «4 стены», и оплачивать будут только за их обслуживание.
Ситуация 3 Собственники, видя конфликтную ситуация будут искать управляющую компанию, которая возьмёт их дом на обслуживание, и тут уже никто не будет оспаривать тарифы, целевые и другие сборы. Как говорится в «чужой монастырь, да со своим уставом», сами понимаете не пойдешь.
Итак, нужно ли отказываться от КСК, ПКСК, УК время покажет, со своей стороны предлагаю взвешенно подойти к изменениям, которые несёт в себе новый закон, а главное будьте наконец грамотными собственниками своего дома.
Главный редактор
Алия Богаева
