В городе Алматы по инициативе автора аналитического портала «Акыл.kz» и Ассоциации КСК г. Алматы создан «Республиканский информационно-аналитический центр компетенций», который одним из аспектов своей деятельности будет заниматься совершенствованием и выстраиванием оптимальных моделей управления жилым фондом Республики Казахстан.
Вопрос: Для кого и для чего создан Центр компетенций?
Ответ: В рамках деятельности центра, все заинтересованные физические и юридические лица смогут получить все виды консультационных услуг, касающихся вопросов управления и содержания общедомового имущества.
Главным отличием данного центра компетенций является работа над выстраиванием именно эффективной и обоснованной модели и управления необходимой для надлежащего содержания общедомового имущества.
Вопрос: Что предполагается предпринять для решения проблем в управлении МКД (многоквартирные дома) в ЖКХ?
Ответ: В настоящее время развернулась полемика относительно предлагаемых поправок в жилищное законодательство, предполагающее кардинальную реформу сферы управления жилыми домами.
Проблемы управления МКД являются одними из самых серьезных проблем города. Проведенные за последние два года совещания показывают, что их острота никак не уменьшается, а даже возрастает, и на это указывает то как, широко и освещаются эти проблемы в СМИ (газеты «ВРЕМЯ», «КАРАВАН», «ВЕЧЕРНЯЯ АЛМАТЫ», «КОНДОМИНИУМ» и др.) Причем, состав и структура этих проблем давно и достаточно хорошо известны (низкая активность собственников жилья, недоверие к КСК, отсутствие прозрачности их деятельности, низкий уровень собираемости платежей, финансовые нарушения со стороны председателей КСК, отсутствие стандартов управления, низкое качество управления, несовершенство жилищного законодательства и т.д.)
Административное вовлечение действующих властных структур (НДП Нур Отан, депутатов маслихата, прокуратуры, прессинг со стороны государства не могут эффективно решить все задачи (иначе они был бы давно разрешены). Многолетнее муссирование наболевших вопросов, создание многочисленных очередных комиссий по вопросам модернизации КСК приводит к недоверию в способности власти решить эти самые задачи.
Проблема является многоаспектной, междисциплинарной и естественно, требует для своего конструктивного и успешного решения привлечения высококвалифицированных специалистов из различных областей знаний, интеграции и согласования действующих властных структур, совершенствования законодательства , структурных преобразований и использования современных информационных технологий.
Автор неоднократно выступал с анализом этих проблем и предложениями по совершенствованию технологий управления МКД.
Вопрос: Какие меры ранее предпринимались для урегулирования данного вопроса?
Ответ: В 2011 году под руководством автора впервые в Казахстане был разработан электронный КСК с применением облачных вычислений, который демонстрировался для председателей ассоциации многих городов РК с раздачей им паролей для практического использования. С тех прошло достаточно много времени. Но лед так и не тронулся. Возможно, в те годы ситуация еще не созрела (недостаточно развит интернет, КСК и жильцы не так готовы к инновациям и т.д.).
В 2015 году мною был безвозмездно передан и внедрен в опытную эксплуатацию в ассоциацию «ТУРАН» электронный КСК (названный КСК «АКЫЛ»). Однако КСК не желая быть прозрачными, ссылаясь на то, что жильцы народ в основном пожилой, не умеет работать с компьютерами, не стали эксплуатировать эту систему. В 2016 – 2017 годах в результате развития интернета и информационных технологий по всему Казахстану стали разрабатываться различные версии электронных КСК.
Активизация акиматов городов в плане требований к КСК в использовании предлагаемых электронных КСК сдвинуло с мертвой точки эту ситуацию. Хотя с первых, предложенных автором информационных систем в этой области прошло 7 лет! Но разработанные ныне системы ничем существенным не превосходят ранее предложенных систем, представляя, в основном, справочные данные, выполнении и контроля заявок жильцов в электронном виде. Однако, просто лишь автоматизация деятельности КСК -это примитивная и техническая часть решения наболевших вопросов в ЖКХ! (хотя, это нужная и необходимая вещь).
Вопрос: Что сейчас происходит в рамках программы развития информационных технологий?
Ответ: Предложенный Президентом РК программа нового этапа развития информационных технологий (Цифровой Казахстан) дает толчок к активизации и использования Интернет.
В настоящее время одновременно модернизуется законодательство в области ЖКХ (что есть очень даже хорошо и правильно!). Автор (являясь экспертом Общественного Совета г. Алматы) также дал свои конструктивные предложения в этом направлении, которые были присоединены к общему списку предложений и замечаний переданных ОС акимату г. Алматы.
В настоящее время идут обсуждения предложений реформы жилищного законодательства. Анализ и некоторые недостатки отдельных положениях предлагаемых реформ, были опубликованы председателем ассоциации КСК г.Алматы Рубцовым А.А. в газете «Кондоминиум».
Некоторые комментарии автора и ряда мнений высказаны по предложению в реформах «один дом-один КСК».
Вопрос: Какие преимущества и недостатки по предложению в реформе «Один дом-один КСК»?
Ответ: Управление жилым многоквартирным домом в определенной степени аналогично управлению предприятием. Однако у руководителя предприятия намного больше возможностей по организации эффективной системы менеджмента, как в финансовом, так и в кадровом аспектах.
Председатель КСК ограничен в возможностях увольнения членов правления КСК, ревизионной комиссии. Если председатель КСК испортит отношения, например, с кем-либо из жильцов, или с членами правления КСК и уволит его, то с такими жильцами ему придется десятилетиями сталкиваться «нос к носу» в подъезде, в лифте и т.д. Испорченные отношения между жильцами дома, в частности, между председателем правления КСК и жильцами дома восстанавливаются с большим трудом, а иногда остаются на всю жизнь.
Для создания эффективной системы управления КСК председатель правления должен руководить и принимать решения. Почти всегда оказывается, что невозможно угодить всем. Среди жильцов дома обязательно найдется хотя бы один, который будет недоволен принятыми решениями и политикой руководства КСК.
Поэтому от председателя правления требуется умение лавировать между противоречивыми мнениями жильцов и принимать решения, которыми было бы недовольно как можно меньше владельцев квартир.
У руководителя предприятия имеется широкий выбор сотрудников.
У председателя правления дома выбор крайне ограничен.
Для создания эффективной системы управления КСК нужны, как правило:
- председатель правления КСК;
- главный бухгалтер;
- председатель ревизионной комиссии;
- члены ревизионной комиссии;
- члены правления КСК.
Т.е. нужно найти, как минимум, 6-8 человек, которые могли бы работать на нужды дома. И такое количество жильцов, принимающих реальное и активное участие в управлении домом, надо сохранять на весь срок существования домом, т.е. на десятилетия. Стареет не только дом, стареют и люди.
Общая картина жилых домов с 40-летней и более историей характерны следующие признаки: одни старожилы дома умерли, другие состарились, поменяли квартиры, эмигрировали и т.д.
Эффективно управлять жилым домом в течение десятилетий нереально. Периодически необходимо обновлять руководство, сменять председателя, правление дома, ревизионную комиссию и т.д. Но каждый раз возникает один и тот же вопрос: где найти людей, которые:
- согласны участвовать в управлении КСК;
- обладают необходимыми знаниями;
- на деле, а не на словах выполняют свою работу.
Решить эту проблему для подавляющего большинства КСК представляет собой очень трудную задачу. В ряде случаев неразрешимую. Не случайно все чаще старое руководство КСК сдает печать, учредительные и банковские документы в местные органы власти из-за того, что жильцы дома оказываются не в состоянии самостоятельно управлять домом.
У руководителя организации есть материальный стимул и заинтересованность в улучшении работы. Финансирование руководством КСК ограничено и зависит от материального состояния жильцов дома. От председателя правления КСК требуется, по сути, выполнение той же работы, как и по управлению предприятием, тех же знаний, а то и больше. Председатель правления КСК должен разбираться во многих специфических вопросах. При этом зарплата председателя правления почти во всех старых КСК почти всегда в несколько раз меньше, чем у руководителя предприятия.
Практика показывает, что, чем больше средний возраст жильцов КСК, тем больше среди встречаются завистники и недоброжелатели, если у председателя правления КСК высокая зарплата.
Требования, предъявляемые жильцами ЖСК к председателю правления почти всегда намного выше его зарплаты и того объема работы, который он реально должен выполнять за эти деньги.
В большинстве старых ЖСК члены правления и ревизионной комиссии за свою работу денег не получают вообще.
Для создания эффективной системы управления очень важна психологическая совместимость руководителя и его подчиненных. Не случайно так много говорят о важности создания коллектива единомышленников. При этом руководитель предприятия может подбирать людей «под себя». В любом эффективно работающем предприятии у сотрудников много общего: интерес к работе, уровень образования, материальный уровень, возраст и т.д.
У председателя правления КСК таких возможностей намного меньше.
Для жильцов любого старого КСК характерны следующие признаки:
- разный возраст;
- разный уровень образования;
- разный материальный уровень;
- разный круг интересов и т.д.
Создание эффективной системы управления в таких условиях для любого председателя КСК очень затруднительно.
Вопрос: К чему приводит формальный выбор председателя КСК?
Ответ: Часто бывает, что жильцы «старых» КСК недовольны управлением и работой председателя правления КСК. Они хотели бы его сменить. Но никто из жильцов не желает стать председателем КСК.
Выбор председателя правления КСК и других органов управления во многих случаях происходит формально. Часты случаи, когда на должность председателя КСК выбирают любого согласившегося жильца. В результате всего происходит, что жильцы дома годами сами же расплачиваются за совершенную ошибку.
Председатель правления КСК имеет право действовать без доверенности от имени КСК, заключать сделки, брать кредиты в банке и т.д. Если деятельность председателя правления КСК постоянно не контролировать, то высока вероятность, что жильцам КСК придется из своего кармана и в течение многих лет расплачиваться за его действия. Винить в этом жильцам КСК следует, прежде всего, самих себя. Виноваты в этом иждивенчески настроенные и безразличные ко всему жильцы дома, согласившиеся избрать председателем КСК первого попавшегося человека. Очень важным и можно сказать, краеугольным вопросом, на который ссылаются практически все положения жилищного законодательства является тот факт, что главным органом, принимающим решение, является собрание жильцов.
Автор совместно с Ассоциацией КСК г. Алматы предлагают новый подход к повышению эффективности управления МКД и организуют соответствующую серию публикаций в этом направлении.
Деятельность центра компетенций будет развёрнута на базе Ассоциации КСК г. Алматы.
Все заинтересованные лица вправе обратится по адресу г. Алматы, 12 м-н д.2, кв.42, тел. 303-02-81, 8 701-711-64-55, e-mail akylkz100@gmail.com, oulksk1@yandex.ru
Джарболов Ш.И.
к.т.н., академик МАИН, эксперт ОС
