Согласно данным Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, в Казахстане насчитывается более 78 тысяч многоквартирных жилых домов. Из них 26% находятся в аварийном состоянии.
В городах Казахстана активно обсуждается концепция нового закона, регулирующего управление жилищным фондом. Кризис существующей системы кооперативов собственников квартир стал очевиден уже давно, но для того, чтобы разработать альтернативу КСК (Кооператив собственников квартир) законодателям понадобилось пять лет. Если обновленный законопроект, перенесший уже около 400 поправок, будет принят в ближайшее время, то с июля 2022 года институт КСК в Казахстане будет упразднен. Мы решили выяснить, как изменится жизнь казахстанцев после проведения самой глобальной за последние 20 лет реформы ЖКХ.
Сплошные жалобы
В настоящее время, согласно закону Республики Казахстан «О жилищных отношениях», статья 2 пункт 48, управлением многоэтажного жилого дома (кондоминиума) занимается кооператив собственников помещений.
Справка: Кооператив Собственников Квартир( КСК) – это некоммерческая организация, что позволяет ей не платить Налог на добавленную стоимость и корпоративный налог. Чаще всего управляющая организация располагается в подвале одной из обслуживаемых многоэтажек, имеет свой штат слесарей, сантехников и электриков.
Ежемесячно жильцы домов сдают взносы на обслуживание дома согласно тарифу. В разных городах размер взносов отличается, все зависит от решения жильцов. Исходя из сравнительной информации Министерства по инвестициям и развитию РК, средние тарифы на содержание жилья в городах страны в прошлом году были в коридоре от 19 до 43 тенге с кв. метра ($0,04-$0,11).
Есть примеры, когда по решению жильцов дома тариф установлен на уровне 8-10 тенге с кв. метра ($0,020-$0,025).
Многоэтажный жилой район г. Усть-Каменогорска. Фото CABAR.asia
В далеком 1996 году, когда создавались КСК, правительство страны рассчитывало, объединившись в кооперативы, люди сами смогут содержать и управлять своим имуществом. Ответственность за проблемы в своих домах собственники возьмут на себя. Именно такие цели канцелярским языком прописаны в законе РК «О жилищных отношениях» (глава 6, статья 31, пункт 8).
Однако за 23 года существования КСК, на кооперативы собралось несметное количество претензий, что дискредитировало систему в общем. Количество возмущений со стороны жильцов можно приравнять сумме с тремя нулями, но, к сожалению, точную статистику не ведет ни профильный Комитет по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Министерства индустрии и инфраструктурного развития РК, ни акиматы на местах. В крупных городах страны существуют отделы жилищных отношений, которые наделены полномочиями госконтроля в сфере управления жилищным фондом. Но данные отделы были созданы в 2013-2014 годах и не имеют полной картины за все годы существования КСК.
В качества альтернативного источника информации можно было бы привести Казахстанскую жалобную книгу zhalobakz.com, где размещено 5822 жалобы в разделе «Коммунальщики и КСК».
Пусть это не даст обобщения, но поможет детализировать проблемы. На страницах портала люди из разных городов пишут, что в их квартирах едва теплые батареи, за летнее время ремонтные работы КСК не проводят. Внутридомовые системы отопления работают плохо: верхним этажам жарко, нижние замерзают. В подвалах протекают трубы канализации, из-за чего стоит сырость и постоянный неприятный запах. Во многих домах протекает кровля и жители верхних этажей не могут добиться каких-то действий от КСК по сбору средств на ремонт.
Недовольство возрастает в связи с тем, что председатели КСК не отчитываются перед жильцами, не объясняют, куда уходят деньги и почему не выполняются те или иные работы.
Подтверждение того, что чиновники признают крах доверия к системе КСК, мы нашли в официальном документе – пояснительной записке к законопроекту «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства». В нем сказано, что казахстанцы не удовлетворены качеством обслуживания своих домов, не доверяют органам управления КСК, не копят деньги на капремонт.
Дом со множеством владельцев, но без хозяина и ремонта. г. Усть-Каменогорск. Фото CABAR.asia
Что касается председателей КСК, то составители пояснительной записки – сотрудники Министерства по инвестициям и развитию РК им «вменяют» отсутствие ответственности за курируемые дома, низкую эффективность работы и финансовую непрозрачность
Один дом – одно объединение – один счет.
Законопроект «О внесении изменений и дополнений в некоторых законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», который должен произвести революцию в системе управления жилищным фондом Казахстана разработан еще в 2014 году и уже около пяти лет обсуждается как на уровне парламента страны, так и в регионах. Информацию о главных изменениях мы получили из двух источников: из самого документа и из презентации законопроекта Мажилиса Парламента.
Итак, кроме ликвидации КСК, как юридической формы управления, принципиально новым является создание ОСИ (объединения собственников имущества). Оно будет работать по принципу «один дом – одно объединение – один счет». Жильцы каждой многоэтажки должны будут выбрать совет дома, председателя ОСИ, ревизионную комиссию. Также людям необходимо будет определиться с сервисной компанией.
Содержать штат техперсонала теперь не придется, все необходимые услуги по ремонту будут заказываться единоразово и оплачиваться по факту. То есть работа будет вестись по принципу аутсорсинга.
Справка: Аутсорсинг – это процесс передачи компанией части производственных или бизнес-процессов другой компании, являющейся экспертом в данной области.
В случае, если никто из жителей дома не согласится стать председателем ОСИ и взять на себя хлопоты, менеджера назначит городской отдел жилищных отношений (госорган, осуществляющий госконтроль в сфере управления жилфондом).
Положение о госучреждении «Отдел жилищных отношений» наделяет местные исполнительные органы такой функцией.
Тариф для ОСИ будут устанавливать городские маслихаты (местный представительный орган в Республике Казахстан), а раньше размер определяли сами жители.
Каждое ОСИ должно будет открыть текущий и накопительный счет. Второй необходим для централизованного сбора средств на капитальный ремонт.
Согласно информации, озвученной вице-министром Министерство индустрии и инфраструктурного развития РК Каирбеком Ускенбаевым, изначально предлагалось на капремонт ежемесячно собирать по 51 тенге с кв. метра ($0,13), но в ходе работы над проектом размер снизили до 12 тенге ($0,031).
Деньги на ремонт должны аккумулироваться на счетах в Жилстройсбербанке (государственный банк). Если за восемь лет жильцы накопят хотя бы половину необходимой суммы на ремонт их дома, то оставшиеся 50% банк даст им в кредит под 3-4%.
В некоторых домах жильцы по сей день не имеют возможности отремонтировать кровлю. Фото CABAR.asia
На переходный период – параллельное сосуществование ОСИ и КСК законотворцы отводят три года – до 1 июля 2022 года. При этом кооперативы хоть и останутся формально кооперативами, но по факту будут выполнять функции только управляющих, сервисных компаний.
«Новый законопроект является не только сырым и не жизнеспособным, но и нарушает конституционные права граждан».
Среди населения законопроект обсуждается в большинстве своем на уровне общедомовых собраний и в СМИ.
В обществе высказывают разные мнения о грядущей реформе КСК. Жительница города Алтай Восточно-Казахстанской области Надежда Яковлева надеется, что жизнь при ОСИ в их многоквартирном доме, где сейчас вообще нет никакой формы управления, будет более упорядоченная.
«У нас нет ни КСК, ни кондоминиума, ни старшего по дому. Когда случаются какие-то коммунальные аварии или нужны средства на ремонт, то деньги по соседям собирают те, к кому проблема «ближе». Когда нужно проводить промывку, опрессовку систем отопления, скидываются, в основном, одни и те же жильцы.
Некоторые наотрез отказываются, говорят – «в моей квартире все нормально», – рассказала журналисту CABAR.asia Надежда Яковлева.
Женщина уверена, что когда будет принят новый закон, он обяжет всех собственников квартир сдавать деньги, если не на капитальный ремонт, то хотя бы на текущие расходы. Жительнице горняцкого городка понравилась инициатива назначения председателя ОСИ в случае, если жильцы дома не могут выбрать кандидатуру.
Устькаменогорец Илья Алексеев не разделяет радужных надежд по поводу грядущей реформы КСК. Мужчина сам столкнулся с проблемой сбора средств на ремонт мягкой кровли в своем девятиэтажном доме.
По словам Ильи, председатель их КСК просто самоустранился от решения проблемы, и квартиры верхних этажей оказались затоплены. Собрать необходимую сумму на ремонт со всех жильцов многоэтажки инициаторы так и не смогли.
Зато написали письмо в акимиат области и вошли в государственную программу термомодернизации жилья. Им был предоставлен беспроцентный кредит на ремонт кровли с рассрочкой на семь лет.
«То, что нам предлагают – собирать деньги на капремонт на счетах в «Жилстройсбербанке» напоминает нашу хромающую накопительную пенсионную систему.
Мы отчисляем каждый месяц десятую часть дохода, но низкая доходность пенсионного фонда даже не покрывает инфляцию. Также будет и здесь, с капремонтом.
Пока мы 8 лет будем по три копейки собирать, эти деньги еще сильнее обесценятся, и на них все равно невозможно будет сделать капремонт в доме. Уверен, система не будет работать, потому что нет рычагов давления – никто не будет ни на кого подавать в суд за отсутствие сборов за капремонт», – говорит Илья Алексеев.
Вместе с тем, житель Усть-Каменогорска согласен с мнением, что существующая система кооперативов собственников квартир нуждается в модернизации. Мужчина считает, что КСК – уже неработающая форма управления, она не нацелена на развитие, а лишь поддерживает внутридомовые системы в рабочем состоянии.
За пять лет было высказано множество замечаний и дополнений. По сравнению с первоначальным проектом в последний вариант закона внесено около 400 поправок.
Чтобы понять отношение к реформе экспертного сообщества, мы обратились с вопросами к специалистам.
Исполнительный директор Общества юридических лиц «Ассоциация КСК Усть-Каменогорска» (ВКО) Гульнар Абишева считает, что законопроект не только является сырым, не жизнеспособным, но и нарушает конституционные права граждан. Ведь государство вмешивается в жизнь собственника многоэтажного дома, диктуя условия – каким образом он должен управлять своим имуществом и сколько тратить на его ремонт и содержание. Примени эти же требования к жителям индивидуальных домов, особняков – это считалось бы вторжением в личные дела, и нарушением неприкосновенности частной собственности.
«Это неправильно, судить о состоянии существующей системы КСК по количеству жалоб. Нужно смотреть на уровень подготовки к отопительному сезону, техническому состоянию домов. Кстати, аналогичные предлагаемым сервисные компании у нас в городе открылись несколько лет назад. Что можно сказать по прошествии этих лет – жалоб на них не меньше, чем на КСК. Ведь дело не только в том, каким способом управляют кондоминиумом, но и насколько жители сами ответственно подходят к этому вопросу, нет ли долгов, принимают ли они участие в принятии решений и так далее», – отмечает Гульнар Абишева.
Ассоциация КСК областного центра Восточно-Казахстанской области направила все свои замечания самим разработчикам законопроекта – в правительство. Под открытым письмом подписались более 40 председателей городских кооперативов. Они считают, что в Усть-Каменогорске нет столько управляющих, готовых возглавить около 1700 городских ОСИ, а навязанные менеджеры не будут также рачительно относится к чужому жилью.
Нужно отметить, что председатели кооперативов крупного областного центра не только критикуют, но и предлагают. В частности, сегодняшние управленцы считают, что институт КСК нужно оставить и дать жителям право выбора. Захотят остаться в КСК – их личное дело, не захотят – создадут ОСИ и наймут внешнего управляющего. Гульнар Абишева уверена – прежде, чем передавать закон на подпись президенту, его нужно обсудить с участием широких слоев населения, получить их принципиальное согласие на реформу.
«Затраты вырастут, это однозначно»
Аркадий Рубцов, директор информационного портала «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ», член рабочей группы Комитета по экономической реформе и региональному развитию Мажилиса Парламента Республики Казахстан отмечает, что законопроект имеет как положительные нововведения, так и негативные.
«Не думаю, что после упразднения института КСК и создания ОСИ, ситуация с управлением жилищным фондом кардинально изменится в лучшую сторону. Ведь количество денежной массы на содержание домов не увеличится. Людям нужно будет платить не только за содержание, но и за будущий капитальный ремонт. А ответственность как была, так и останется на собственниках. Затраты вырастут, это однозначно. Притом это не только мое мнение, это неоднократно проговаривали и мажилисмены (депутаты). Мало того, после вступления в силу нового закона жильцам придется платить зарплату не только административному персоналу кооперативов, которые трансформируются в сервисные организации, но и председателю совета дома, и руководителю ОСИ. Вообще, нанимать менеджера или платить полноценную зарплату председателю ОСИ станет уделом только богатых ЖК, которые смогут себе это позволить. А в большинстве своем желающих стать управляющими в доме очень мало и, как правило, они не обладают нужными знаниями в сфере управления жилищем. Поэтому, уверен, председатель ОСИ либо будет вынужден работать бесплатно, либо делегировать свои полномочия сервисной компании. То есть вернемся к тому, что было», – считает А. Рубцов .
Системы отопления в домах не работают. Людям приходится топить печь, чтобы не замерзнуть зимой. Фото CABAR.asia
– Я это несколько раз говорил в парламенте, что реформа КСК – это война за левый берег (районы новой жилой застройки столицы, города Нур-Султана – прим. автора). Ведь, по сути, новый законопроект почти идеально подходит только большим новым жилищным комплексам. А это всего 10% от жилого фонда страны. Сейчас они совершенно спокойно переименуют, например, КСК «Тополек» в ОСИ «Тополек» и продолжат работу. А всем остальным новая схема работы не подходит, им нужны простые товарищества и советы домов. К слову, тем, кто работает по принципам простого товарищества, легче всего будет перестроиться. Для них сильно ничего не изменится. В регионах доля таких самостоятельных домов выше, чем в мегаполисах. Например, в Талдыкоргане около 30% всех домов не имеют КСК, в них управляют советы домов. Самостоятельность – это, конечно, хорошо, но нередко решением жильцов тариф выставляется крайне низкий. На него просто невозможно содержать дом в технически удовлетворительном состоянии. Теперь же размер минимального тарифа на обслуживание будут утверждать маслихаты на местах.
– Пойдут ли регионы на то, чтобы копить деньги на капремонт? Ведь проблема обветшалости наиболее актуальна именно для небольших городов.
– Не уверен. В регионах все спустят на тормозах. В законе никак не прописан принцип обязательности сборов на капремонт и ответственности за его нарушение. Норма об открытии накопительных счетов была принята еще в 2011 году и все эти годы исполнялась по большому счету только жителями Нур-Султана и Алматы. Здесь титаническими усилиями председателей КСК эта работа была проведена, собирали и по 30 и даже по 50 тенге с кв.метра на капремонт ($007-$0,12). Выйдет закон, люди скажут – ну все, разрешено платить по 12 тенге с кв. метра, больше и не дадим. И всю эту работу на 50% в ноль сведут. Те же, кто не копил, только посмеются, но платить не будут.
– Но ведь это в первую очередь им самим нужно: накопить на капремонт, чтобы дом не приходил в упадок…
Жилой дом по улице Гвардейской в г. Усть-Каменогорск, без отопления и воды. Фото CABAR.asia
– Если нужно что-то делать, собственники втайне сами скидываются. Только от этой «самостоятельности» и экономии сами и страдают. Вместо того, чтобы сделать капремонт всей кровли, сбросятся понемногу, отремонтируют 40 метров и все. За счет этого деградация в жилфонде и происходит. Но то, как предлагают делать сейчас – через накопления в Жилстройсбербанке – тоже вызывает массу вопросов. Система изначально рассчитана так, что денег на капремонт будет катастрофически не хватать даже с учетом накоплений. ОСИ сначала будут копить несколько лет, а потом залезут в кредит. В крупных городах отмечаются случаи, когда КСК, накопившие хоть какие-то деньги на счетах, снимают их в срочном порядке, чтобы вложить в ремонт сейчас, до вступления закона в силу. Люди боятся, что деньги будут заморожены и без большой доходности на счетах банка за восемь лет они просто обесценятся.
Несмотря на то, что над проектом проделана большая законотворческая работа, эксперт уверен – документ еще требует доработки.
Недавно последняя редакция закона была представлена депутатам верхней палаты Парламента, они внесли свои предложения и вернули пакет в Мажилис.
После поправок и учета последних замечаний проект уже в ближайшее время вновь поступит в Сенат, далее – к президенту.
Когда Касым-Жомарт Токаев поставит свою подпись под многострадальным законопроектом, жизнь казахстанцев изменится.
Не факт, что она станет лучше, но дороже – однозначно.
