Права на объекты кондоминиума – новое и не совсем понятное слово, все чаще мелькающее в обыденной жизни казахстанцев.
Кондоминиум — это особая форма собственности или другого права на недвижимость, при которой отдельные части недвижимости находятся в раздельной/индивидуальной собственности граждан и/или юридических лиц, а те части недвижимости, которые не находятся в раздельной собственности, в том числе и земельный участок, принадлежат им на праве общей долевой собственности и не отделимы от прав на части недвижимости, находящейся в раздельной собственности.
Как пример дом, в котором каждая квартира является собственностью жильца, но совместно дом и прилежащий земельный участок является общей собственностью. Кондоминиум — это совместное владение между собственниками квартир в одном жилом доме или домами, расположенными на одном земельном участке.
Если рассмотрим бытовые ситуации, то каждый из нас задумывался о том, кому принадлежат балконы и лоджии, кто должен следить за общим состоянием дома, подачей тепла, ремонтом кровли крыши и лестниц в доме и прочими аспектами комфортного проживания. В статье вы найдете ответы на многие бытовые вопросы и узнаете, как улучшить свои жилищные условия.
Зачем необходима регистрация кондоминиума?
Актуальность регистрации данной формы собственности обусловлена, в первую очередь, готовностью и желанием граждан не зависеть от внешних обстоятельств и следить за своим объектом недвижимости самостоятельно. В настоящее время сфера управления и содержания жилых домов в большинстве представлена в основном деятельностью КСК, которые выступая одновременно заказчиками и подрядчиками ремонтных работ и услуг, занимают «монополистическое» положение и не стремятся оказывать качественные услуги по ремонту общего имущества.
Второй причиной является возможность получения поддержки от государства, к примеру, при капитальном ремонте. В связи с утверждением Программы модернизации ЖКХ, разработанной для того, чтобы повысить качество бытовых/коммунальных условий и услуг, многие виды поддержки предназначены именно для недвижимости, зарегистрированной как объект кондоминиума.
Еще одной причиной для государственной регистрации прав на объекты кондоминиума является прилежащий земельный участок. Если право на объекты кондоминиума зарегистрировано, то в том числе зарегистрированы коллективные права на землю (так как право на недвижимость и на землю, на которой она стоит, неразрывны), которая прилегает к дому и распоряжаться ей на свое усмотрение по договоренности с остальными жильцами.
Согласно статье 31 Кодекса «О жилищных отношениях» земельный участок при жилом доме/жилом здании принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности или на праве общего землепользования.
Объекты кондоминиума
Согласно Закону «О жилищных отношениях» в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам квартир, образуется кондоминиум. Каждый из собственников квартир вправе по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться помещением, принадлежащим ему на праве индивидуальной собственности. Общее имущество объекта кондоминиума принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Согласно пункту 3 Правил государственной регистрации объекта кондоминиума объектом кондоминиума признается имущественный комплекс, состоящий из земельного участка, первичных и вторичных объектов, на который устанавливается в соответствии с законодательством РК собственность на недвижимое имущество в форме кондоминиума.
Таким образом, к объектам кондоминиума относится все, что сопровождает ваш дом – лифты, шахты, кладовки, крыша, лоджии, балконы и прочее
Как зарегистрировать права на кондоминиум жилого дома
Регистрация объекта кондоминиума заключается в занесении в регистрационные документы определенных сведений о земле и всех типах построек на ней. Данные заносятся по форме, которая содержит информацию, идентифицирующую земельный участок, описание первичных объектов и необходимые для регистрации объекта кондоминиума характеристики вторичных объектов, а также сведения о виде права, форме общей собственности и размерах долей участников кондоминиума в общем имуществе.
К первичным объектам относятся здания и сооружения особого функционального назначения, важные для градостроительства объекты, а ко вторичным – индивидуальное жилье (дома, коттеджи и т.д.), нежилые помещения (гаражи, сараи, времянки).
Объект кондоминиума должен быть зарегистрирован как единый комплекс в соответствии с законодательством, в территориальных органах юстиции, осуществляющих государственную регистрацию, по месту нахождения недвижимого имущества.
- Принять решение о создании кондоминиума и убедиться, что более половины (более 50%) жильцов-владельцев собственности разделяют это желание.
- Выбрать уполномоченного представителя. Им может стать гражданин, избранный на собрании участников кондоминиума или любой участник кондоминиума, при условии что доли собственников в общем имуществе определены.
- Обратиться в филиал Государственной корпорации «Правительство для граждан» по местонахождению объекта кондоминиума со списком необходимых документов.
Перечень документов для регистрации объекта кондоминиума:
- письменное заявление в установленной форме;
- правоустанавливающий и идентификационный документы на земельный участок, если до момента регистрации объекта кондоминиума право на земельный участок не было зарегистрировано;
- размеры долей в общем имуществе, определенных в порядке, предусмотренном законодательным актом Республики Казахстан о жилищных отношениях;
- документы, подтверждающие личность и полномочия уполномоченного представителя участников кондоминиума.
Если заявление о регистрации объекта кондоминиума подает сам участник кондоминиума, его полномочия подтверждаются нотариально удостоверенной копией правоустанавливающего документа на принадлежащий ему на праве собственности вторичный объект недвижимости.
Каждый раз, когда доля участников кондоминиума меняется, регистрировать права необходимо заново.
Согласно пункту 2.2 статьи 32. Закона «О жилищных отношениях» вы можете получить технический паспорт на кондоминиум бесплатно, но только если регистрируете кондоминиум впервые. Если вы приватизируете многоквартирный жилой дом, то первоначальная регистрация объекта кондоминиума производится тем же государственным органом, который осуществляет приватизацию.
- Совместно с другими жильцами сформировать орган управления объектом кондоминиума. Данный орган обязан иметь счет в банке второго уровня, на который будут перечислять взносы участников кондоминиума. Также орган управления кондоминиума должен по запросу предоставлять необходимую отчетность, как по затраченным средствам, так и по их движению. Таким образом, вы всегда будете знать, на что были потрачены деньги, которые вы обычно платите КСК.
В расходы на содержание органа управления кондоминиумом обязательно стоит учесть следующие выплаты (для более точного расчета вы можете ознакомиться с методикой расчетов):
- расходы на материальные затраты;
- расходы по оплате труда;
- расходы на услуги специализированных организаций;
- расходы по содержанию придомовой территории, земельного участка;
- расходы на приобретение общедомовых приборов учета.
- Ежемесячно вносить на сберегательный счет органа управления объектом кондоминиума оговоренные (но не менее 0,02 МРП на каждый метр) средства для накопления на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
Права и обязанности собственников квартир в кондоминиуме
Стоит помнить, что помимо очевидных преимуществ регистрация кондоминиума имеет и свои отрицательные стороны. Вы выигрываете в материальной прозрачности затрат на обслуживание дома, точно знаете что, куда и сколько уходит на те или иные нужды, однако, в случае аварийной ситуации — ремонт так же ляжет на плечи собственников квартир.
Все собственники квартир имеют равные права на общие объекты кондоминиума, при этом главное учитывать согласованность тех или иных действий. Собственники также несут ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в индивидуальной собственности.
Известны случаи, когда аварийное положение жилья может навредить имуществу других людей (к примеру, облицовка здания повредит припаркованный у дома автомобиль). В этом случае, собственники квартир обязаны за свой счет устранить ущерб либо возместить расходы по его устранению. Такую же обязанность несут и другие граждане, проживающие в здании либо использующие помещение, если они являются непосредственными причинителями ущерба.
При этом абсолютно неважно: живет ли собственник в своей квартире или сдает в аренду. Права на недвижимость и объекты кондоминиума не меняются в зависимости от того, пользуется гражданин своим имуществом или нет.
Переделка помещений, включая перепланировку и переоборудование, связанная с производством работ, угрожающих общему имуществу или ухудшающих его, запрещается Законом.
Источник: egov.kz
