Внедрения механизма субсидирования государством части арендной платы за жильё, арендованное с частных жилищных фондов, для граждан, не имеющих возможности приобретения жилья.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Конституции Республики Казахстан в Республике Казахстан создаются условия для обеспечения граждан жильем. Указанным категориям граждан, нуждающимся в жилье, оно предоставляется за доступную плату из государственных жилищных фондов в соответствии с законодательством Республики Казахстан.
Согласно подпункту 43) статьи 2 Закона о жилищных отношениях, жилищная помощь – выплата из местного бюджета, предоставляемая малообеспеченным семьям (гражданам) для компенсации разницы между расходами на содержание единственного жилища либо его части, находящегося в собственности или полученного из государственного жилищного фонда, или арендованного МИО в частном жилищном фонде, и предельно допустимым уровнем расходов малообеспеченных семей (граждан) на эти цели, установленным местными представительными органами, в порядке, определенном Законом о жилищных отношениях.
В соответствии с подпунктом 1-1) статьи 2 Закона о жилищных отношениях, малообеспеченные семьи (граждане) – лица, которые в соответствии с жилищным законодательством Республики Казахстан имеют право на получение жилищной помощи.
Согласно пункту 4 статьи 97 Закона о жилищных отношениях, государство принимает меры по оказанию жилищной помощи малообеспеченным семьям (гражданам), постоянно зарегистрированным и проживающим в жилище, которое находится на праве собственности как единственное жилище на территории Республики Казахстан, а также нанимателям (поднанимателям) жилища из государственного жилищного фонда и жилища, арендованного МИО в частном жилищном фонде, на оплату:
— расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, в том числе на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума;
— потребления коммунальных услуг и услуг связи в части увеличения абонентской платы за телефон, подключенный к сети телекоммуникаций;
— расходов за пользование жилищем из государственного жилищного фонда и жилищем, арендованным МИО в частном жилищном фонде.
За время независимости Республики Казахстан строительство жилья стало одним из приоритетных направлений Стратегии развития страны до 2030 года.
С середины двухтысячных годов, Правительством страны приняты несколько Государственных программ по развитию жилищного строительства, которые были направлены на обеспечение увеличение темпов строительства доступного жилья для населения, в том числе путём снижения его стоимости, увеличения сроков кредитования и снижения первоначального взноса и ставок кредитования.
На сегодняшний день в Республике Казахстан действует программа, которая помогает гражданам приобрести собственное жилье на достойных условиях или снять жилье в аренду у государства на специальных условиях. Программа «Нұрлы жер» объединяет в себе новейшие механизмы поддержки строительства жилья.
Для анализа текущего состояния жилищной политики в Республике Казахстан необходимо рассмотреть программу «Нұрлы жер», а именно условия предоставления, статистические данные и промежуточные итоги.
Программа «Нұрлы жер» разработана как инструмент реализации Стратегического плана развития Республики Казахстан до 2025 года.
1 сентября 2020 года Президент Республики Казахстан Токаев в своём очередном Послании народу Казахстана отметил, что средства, предназначенные на строительство арендного жилья, следует направлять также и на субсидирование арендной платы, чтобы оперативнее решать жилищные проблемы граждан.
Президентом Республики Казахстан Касым-Жомартом Кемелевичем Токаевым в Послании от 1 сентября 2020 года «Казахстан в новой реальности: время действий», в разделе IV «Социальное благополучие граждан – главный приоритет» отмечено, что социальное благополучие граждан неразрывно связано, прежде всего, с жилищным вопросом, поэтому предложено внедрить механизм субсидирования государством части арендной платы за жилье, арендованного с частных жилищных фондов, для граждан, не имеющих возможности приобретения жилья.
Банк, обладающего статусом НИР будет централизованно осуществлять:
— ведение и учёт всех граждан, нуждающихся в жилище;
— учёт и распределение жилья;
— выдачу кредитов на приобретение жилья;
— субсидирование части арендной платы граждан из единой республиканской электронной базы очередников по аренде частного жилья.
В рыночных условиях доступность жилья для граждан основана на наличии доходов и способности самостоятельно решать эту задачу, которое может быть реализовано путём использования населением части своих пенсионных накоплений. В связи с этим в 2021 году 700 тыс. вкладчиков Единого накопительного пенсионного фонда (ЕНПФ) смогут использовать часть своих накоплений, в том числе на приобретение жилья или для передачи в управление финансовым компаниям (необходимо внесение изменений и дополнений в нормативные правовые акты).
При этом для граждан с недостаточными доходами для самостоятельного решения жилищных вопросов будет оказываться эффективная социальная поддержка. Так, с этого года начала работать программа «5-10-25», по которой выделено 390 миллиардов тенге.
Реализация программы «Нұрлы жер» связана с низкими темпами обустройства территорий, так как по законодательству земли могут предоставляться только при наличии водо- и электроснабжения.
В связи этим, Правительство и акиматы должны ускорить обеспечение коммуникациями участков под социальные частные дома, в том числе, через государственно-частное партнерство для стимулирования строительства работодателями строительства арендных домов через субсидирование их затрат.
В соответствии с данной программой, социальным арендным жильём без выкупа обеспечиваются преимущественно социально — уязвимые категории населения, не имеющие достаточных доходов для приобретения жилья: инвалиды, дети-сироты, многодетные семьи, а также в крупных мегаполисах — работающая молодежь.
Для обеспечения адресности оказываемых мер поддержки будут предусматриваться чёткие критерии к гражданам в зависимости от их социального статуса и доходов.
Программа «Нұрлы жер» консолидирует все меры государственной поддержки в сфере жилищного строительства, обеспечении жильем граждан, модернизации и развития системы ЖКХ.
Посредством программы «Нұрлы жер» будет реализован механизм субсидирования арендной платы в частном жилом фонде. Для ускоренного решения жилищных вопросов очередников в программе «Нұрлы жер» предусматривается механизм субсидирования арендной платы в частном жилищном фонде в размере до 80% от арендной платы путём перенаправления средств, предусмотренных данной программой на строительство арендного жилья.
В соответствии с абзацем 7 раздела 2 программы «Нұрлы жер», социальным арендным жильем без выкупа обеспечиваются преимущественно социально – уязвимые категории населения, не имеющие достаточных доходов для приобретения жилья: инвалиды, дети-сироты, многодетные семьи, а также в крупных мегаполисах – работающая молодежь.
Из абзацев 20-22 подпункта 2) раздела 3 программы «Нұрлы жер» следует, что согласно нормам действующего налогового законодательства, физические лица, сдающие в аренду квартиры, имеют право на выбор без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в налоговых органах по итогам года представлять декларацию по индивидуальному подоходному налогу и оплачивать налог по ставке 10%, или стать плательщиками Единого совокупного платежа (1 МРП для городов, 0,5 МРП для сел), либо зарегистрироваться в качестве ИП, в том числе с применением специальных налоговых режимов на основе упрощенной декларации или патента и уплачивать налоги по ставке 1 или 3%.
По данным Комитета статистики МНЭ РК обеспеченность населения жильём в Казахстане увеличилась с 2005 года на 20% и составила 21 кв. м на одного человека к 2017 году.
На сегодняшний день объём спроса на жилую недвижимость в Казахстане значительно превышает объём предложений и такие факторы как миграция населения, улучшение демографической ситуации, урбанизация увеличивают спрос.
Основными экономическими вызовами в жилищной сфере сегодня являются: отсутствие активного привлечения частных инвестиций для финансирования строительства жилья; снижение платежеспособного спроса населения; снижение объемов кредитования застройщиков; недостаточность финансирования строительства инженерных коммуникаций для участков под индивидуальную жилищную застройку; высокая стоимость строительства жилья; отсутствие эффективного рынка производства отечественных строительных материалов.
При этом определяющими факторами доступности жилья для граждан остаются высокие цены на недвижимость и недостаточная покупательская способность. Так, численность нуждающихся в жилье граждан на 1 декабря 2017 года достигла 2,5 млн. человек. При этом из очередников, состоящих на учете в местных исполнительных органах, более 170 тыс. человек являются малоимущими, 180 тысяч человек относятся к категории «государственные служащие и работники бюджетных организаций» и 50 тыс. человек к категории «дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей».
По данным социологического опроса, теневой рынок арендного жилья оценивается в 60-70% от общего рынка арендного жилья.
При этом, только 40% арендаторов имеют договора аренды. Наиболее частой причиной отсутствия договора аренды отмечается принятие условий, предложенных арендодателем, и незнание о необходимости заключения договора с арендодателем.
В Казахстане арендные «квадраты» от государства начали выдавать в 2014 году. Новосёлами тогда стали жители городов Алматы, Караганды и Шымкента. Распределением квартир занималась АО «ИО «Казахстанская ипотечная компания» (далее — АО «КИК»), доступное жильё в аренду с выкупом реализовывали и другие операторы жилищной госпрограммы: Банк распределял арендные квартиры молодым семьям и очередникам.
АО «КИК» в рамках госпрограммы развития регионов до 2020 года реализовывала жильё только очередникам МИО, АО «Фонд недвижимости «Самрук-Казына» — сначала очередникам, а затем и всем платежеспособным казахстанцам.
В части реализации арендного жилья исключено направление «Жильё для молодых семей» и в действующей программе «Нұрлы жер» не предусмотрено. Направление «Жильё для молодых семей» было предусмотрено Программой развития регионов до 2020 года. Молодые семьи в возрасте до 29 лет, проживающие в официальном браке не менее 2 лет, могли получить арендное жилье с выкупом без первоначального взноса. Направление реализовывал Банк.
Таким образом, в настоящее время в Казахстане реализовано несколько способов улучшения жилищных условий граждан через предоставление арендного жилья.
Субсидирование государством арендной платы за жильё для очередников МИО.
В текущее время субсидирование арендной платы за жильё в Республике Казахстан осуществляет АО «КИК» по Программе Нұрлы Жер (аренда с выкупом) со сроком аренды с правом выкупа до 20 лет с возможностью привлечения гарантов при недостаточности доходов. Жилье переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды с возможностью досрочного выкупа арендного жилья. При этом стоимость аренды 1 кв. м – 1 455 тенге составляет для г.г. Алматы, Нур-Султан и их пригородных зон, Шымкента, Атырау, Актау); а также 1 232 тенге для других областей Казахстана.
Жилье предназначено для социально-незащищенных категорий граждан Республики Казахстан.
АО «КИК» арендное жильё с выкупом предоставляется в порядке очередности гражданам следующих категорий: многодетные семьи; неполные семьи; семьи, имеющие или воспитывающие детей-инвалидов; дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей; этнические казахи, вернувшиеся на родину из-за рубежа; инвалиды 1 и 2 группы; государственные служащие, военнослужащие, сотрудники специальных государственных органов, работники бюджетных организаций.
Данный договор аренды предусматривает срок аренды до 20 лет; условие о возможном досрочном выкупе арендного жилья; оплату арендатором арендных платежей и расходов за содержание имущества, в том числе налога на имущество, земельного налога, коммунальных и прочих эксплуатационных расходов; условие о передаче жилья в собственность при условии полного и надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору аренды; порядок выселения арендатора и членов его семьи из арендного жилья в случаях невнесения арендных платежей, а также неисполнения обязательств по договору аренды; условие о ремонте арендатором арендного жилья.
Программа «Нұрлы жер»
Программой «Нұрлы жер» предусматривается возможность предоставления коммерческого и арендного жилья с выкупом фонда недвижимости. В рамках данной формы поддержки граждан, застройщик коммерческого жилья в срок не более 24 месяцев с начала финансирования проекта вправе реализовывать жилье из всего пула недвижимости в объекте строительства по цене не более чем с 20% надбавкой к стоимости строительства, установленной на момент начала финансирования, с использованием эскроу-счёта.
Ипотечная программа «Орда» АО «КИК»
Ипотека «Орда» — это кредитование АО «КИК» физических лиц на приобретение квартир через банки-партнеры.
Сумма займа от 1 до 65 млн тенге — Алматы, Нур-Султан, от 1 до 40 млн тенге в других городах. Срок займа – до 240 месяцев. Ставка вознаграждения – от 12%. Первоначальный взнос – от 30%. Возможность замены первоначального взноса дополнительным залогом.
Субсидирование государством арендной платы за жильё сотрудникам органов внутренних дел и членов их семей.
Порядок выплаты компенсации за наем (аренду) жилища сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей регулируется Постановлением Правительства Республики Казахстан от 19 ноября 2014 года № 1209
«Об утверждении Правил обеспечения жилищем, выплаты компенсации за наём (аренду) жилища, а также категорий должностей сотрудников органов внутренних дел, имеющих право на получение компенсации» (далее — Правила обеспечения жилищем).
В соответствии с пунктом 13 Постановления, компенсацией за наём (аренду) жилища являются денежные средства, выплачиваемые сотруднику, состоящему на учёте нуждающихся в жилище, до обеспечения служебным жилищем (далее — компенсация).
Выплата компенсации производится сотрудникам, занимающим должности согласно категориям должностей сотрудников органов внутренних дел, имеющих право на получение компенсации, утверждаемым Правительством Республики Казахстан.
Правила обеспечения служебным жилищем военнослужащих, исчисления размера, назначения, перерасчета, осуществления, прекращения, приостановления и возобновления жилищных выплат, утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2018 года № 49.
Субсидирование государством арендной платы за жильё военнослужащих и членов их семей.
Правила обеспечения служебным жилищем военнослужащих, исчисления размера, назначения, перерасчета, осуществления, прекращения, приостановления и возобновления жилищных выплат, утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2018 года № 49 (далее – Правила обеспечения служебным жилищем военнослужащих).
В соответствии с Главой 1 пункта 1 Правил разработанных в соответствии со статьей 101-2 Закона о жилищных отношениях и статьей 55 Закона Республики Казахстан «О воинской службе и статусе военнослужащих» и определяют порядок обеспечения служебным жилищем военнослужащих, исчисления размера, назначения, перерасчета, осуществления, прекращения, приостановления и возобновления жилищных выплат на период прохождения воинской службы военнослужащим Вооруженных Сил, других войск и воинских формирований Республики Казахстан (за исключением военнослужащих Службы государственной охраны Республики Казахстан, военнослужащих срочной службы, курсантов и кадетов военных учебных заведений, военнообязанных, призванных на воинские сборы) и членам их семей, определенным в статье 101-10 Закона о жилищных отношениях.
Согласно пункту 30 Правил обеспечения служебным жилищем военнослужащих «Предельный размер компенсации определяется путем умножения количества членов семьи военнослужащего на нормы положенной полезной площади (18 квадратных метров) и средней стоимости найма (аренды) одного квадратного метра благоустроенного жилья, в соответствии с законодательством Республики Казахстан, в населенном пункте по месту прохождения воинской службы военнослужащим.
Приватизация арендуемого жилья из государственного жилищного фонда.
В Республике Казахстан коммунальное жильё находится в распоряжении коммунального жилищного фонда областей и г.г. Алматы, Нур-Султан и Шымкент, а именно государственные квартиры, которые выдаются в порядке очередности 12 категориям граждан, относящихся к социально защищаемым слоям населения. Согласно законодательству Республики Казахстан, социально защищенные граждане, проживающие в выданном им коммунальном жилище, имеют право его приватизировать по остаточной стоимости.
Так согласно пункту 8 Постановления Правительства Республики Казахстан «Об утверждении Правил приватизации жилищ из государственного жилищного фонда» от 2 июля 2013 года № 673 (далее – Правила приватизации жилищ из государственного жилищного фонда), предоставляемое социально уязвимым слоям населения жилище из коммунального жилищного фонда может быть приватизировано нанимателем по остаточной стоимости на условиях, предусмотренных Законом о жилищных отношениях и в порядке, определяемом настоящими Правилами, за исключением арендного жилища без права выкупа.
В соответствии с пунктом 7 Правил приватизации жилищ из государственного жилищного фонда, безвозмездно получают в собственность занимаемые ими жилища из государственного жилищного фонда:
1) инвалиды и участники Великой Отечественной войны. В случае смерти инвалида или участника Великой Отечественной войны, которому было предоставлено жилище, право на его безвозмездное получение переходит к членам его семьи;
2) инвалиды 1 и 2 группы;
3) лица, принимавшие участие в ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской атомной электростанции, других радиационных катастроф и аварий на объектах гражданского или военного назначения, а также участвовавшие непосредственно в ядерных испытаниях и учениях;
4) граждане Республики Казахстан, пострадавшие вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском испытательном ядерном полигоне;
5) военнослужащие, ставшие инвалидами вследствие ранения, контузии, увечья, полученных при защите бывшего Союза Советских Социалистических Республик, при исполнении иных обязанностей военной службы в другие периоды или вследствие заболевания, связанного с пребыванием на фронте, а также при прохождении военной службы в Афганистане или других государствах, в которых велись боевые действия;
6) граждане Республики Казахстан, пострадавшие вследствие экологического бедствия в Приаралье;
7) военнослужащие, а также сотрудники специальных государственных органов и органов внутренних дел, имеющие выслугу двадцать и более лет в календарном исчислении, за исключением военнослужащих и сотрудников, уволенных по отрицательным мотивам;
7-1) члены семьи сотрудника или военнослужащего специального государственного органа, погибшего (умершего) при прохождении службы в специальных государственных органах, за исключением случая, предусмотренного Законом Республики Казахстан «О специальных государственных органах Республики Казахстан», члены семьи военнослужащего, погибшего (умершего) при исполнении обязанности воинской службы в мирное время, а также члены семьи сотрудника органов внутренних дел, погибшего (умершего) при прохождении службы в органах внутренних дел, независимо от выслуги лет погибшего (умершего);
8) кандидаты в космонавты, космонавты. В случае гибели (смерти) кандидата в космонавты, космонавта, которому было предоставлено жилище, право на его безвозмездное получение переходит к наследникам погибшего (умершего);
9) сотрудники органов внутренних дел, имеющие выслугу двадцать и более лет в календарном исчислении, и сотрудники, уволенные со службы и имеющие выслугу двадцать и более лет в календарном исчислении, за исключением уволенных по отрицательным мотивам, а также сотрудники, имеющие выслугу десять и более лет в календарном исчислении и содержащие на иждивении детей-инвалидов;
10) члены семьи сотрудника органов внутренних дел, погибшего (умершего) при прохождении службы в органах внутренних дел;
11) жертвы политических репрессий, а также лица, пострадавшие от политических репрессий, реабилитированные в соответствии с Законом Республики Казахстан «О реабилитации жертв массовых политических репрессий», имеющие инвалидность или являющиеся пенсионерами.
Арендное и кредитное жильё для вкладчиков Банка.
Вкладчикам Банка арендное и кредитное жильё предоставляется при соблюдении следующих условий:
— в рамках данного соглашения жильё предоставляется в аренду с правом выкупа на срок до 20 лет;
— допускается досрочный выкуп арендного жилья;
— предусмотрена оплата арендатором арендных платежей и расходов за содержание имущества, в том числе возмещение налога на имущество, земельного налога, оплату коммунальных и прочих эксплуатационных расходов; условие о передаче жилья в собственность при условии полного и надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору аренды;
— предусмотрен порядок выселения арендатора и членов его семьи из арендного жилья в случаях невнесения арендных платежей, а также неисполнения обязательств по договору аренды, а также нарушения условия о ремонте арендатором арендного жилья.
Основными проблемами в секторе частного арендного жилья Казахстана являются:
— отсутствие институционализированного рынка, большая часть рынка находится в теневом секторе экономики и развивается стихийно;
— частное жилье зачастую передается в аренду без заключения договора, а условия аренды не защищают интересы арендаторов;
— отсутствие механизмов активного привлечения владельцев частной недвижимости на рынок арендного жилья;
— снижение платежеспособного спроса населения при росте ставок аренды на рынке.
В настоящее время государственная жилищная политика отдает приоритет развитию жилищного фонда, находящегося в собственности проживающих граждан, а также малоэтажному жилищному строительству. Однако сегодня должна идти речь о формировании государственной жилищной политики, обеспечивающей функционирование комплексной системы финансирования и направленной на обеспечение жильем всех категорий граждан независимо от их доходов.
На сегодняшний день объем спроса на жилую недвижимость в Казахстане значительно превышает объем предложений и такие факторы как миграция населения, улучшение демографической ситуации, урбанизация требуют решения имеющихся проблемных вопросов.
Основными проблемами в жилищной сфере сегодня являются:
— отсутствие активного привлечения владельцев частной недвижимости на рынок арендного жилья;
— снижение платежеспособного спроса населения; снижение объемов кредитования застройщиков;
— определение критериев и статуса не имеющих возможности приобретения жилья и нуждающихся в жилье;
— ожидание долгосрочных положительных эффектов от выделения из бюджета суммы для покрытия субсидий арендного жилья из частного жилого фонда;
— высокая стоимость строительства жилья;
— отсутствие эффективного рынка производства отечественных строительных материалов и др.
Касательно отсутствия институционализированного рынка жилья
Проблемами привлечения собственников недвижимости на рынок арендного жилья являются: процедура уплаты налога на доходы физических лиц и заполнения налоговой декларации, необходимость регистрации договоров найма, предоставление информации о хозяине квартиры, проблемы с регистрацией жильцов по месту жительства, отсутствие прозрачного рынка жилищного найма, нецивилизованный уровень самих отношений найма.
Вполне логично, что, решая проблемы жилищной политики, необходимо усовершенствовать налоговую политику, наймодатели не будут открыто выходить на рынок арендного жилья при строгой процедуре налогового декларирования и строгой отчетности.
В Республике Казахстан в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 774 Кодекса Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» (Налоговый кодекс) (далее – Налоговый кодекс), физические лица, не использующее труд работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении доходов, в том числе при сдаче имущества в аренду.
Таким образом с 1 января 2019 года после введения в действие статьи 774 Налогового кодекса, отдельным категориям физических лиц возможно осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с этой статьей, такие лица платят единый совокупный платеж (ЕСП) в случае, если они осуществляют предпринимательскую деятельность без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, не используют труд наемных работников, оказывают услуги исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, или реализуют исключительно физическим лицам, не являющимися налоговыми агентами, сельскохозяйственную продукцию личного подсобного хозяйства собственного производства, за исключением подакцизной продукции.
Размер дохода плательщика единого совокупного платежа, получаемого в результате осуществления видов деятельности, указанных в подпункте 3) пункта 1 настоящей статьи, за календарный год не должен превышать 1175-кратный размер месячного расчетного показателя, установленного законом о республиканском бюджете и действующего на 1 января соответствующего финансового года (с 1 апреля 2020 года — 2 778 тенге. Указ «Об уточненном республиканском бюджете на 2020 год» от 8 апреля 2020 года. Таким образом 1175-кратный МРП составляет сумму — 3 264 150 тенге).
Согласно пункту 2 статьи 775 Налогового кодекса, сумма единого совокупного платежа за один месяц составляет 1-кратный размер месячного расчетного показателя в городах республиканского и областного значения, столице (2778 тенге) и 0,5-кратный размер месячного расчетного показателя – в других населенных пунктах (1389 тенге).
На основании изложенного, необходимые изменения и дополнения в действующее законодательство принято, поэтому для активного привлечения владельцев частной недвижимости на рынок арендного жилья, уполномоченному органу необходимо провести право-разъяснительную работу среди населения.
Касательно критериев определения и статуса не имеющих возможности приобретения жилья и нуждающихся в жилье.
В действующем законодательстве Республики Казахстан главой 9 Закона о жилищных отношениях определено предоставление жилища из государственного жилищного фонда или жилища, арендованного МИО в частном жилищном фонде.
Вместе с тем, Постановление Правительства Республики Казахстан «Об утверждении Правил постановки на учет граждан Республики Казахстан, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном МИО в частном жилищном фонде» от 26 июня 2012 года № 856, определяет порядок постановки на учет граждан Республики Казахстан, нуждающихся в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном МИО в частном жилищном фонде.
Наряду с этим, Постановление Правительства Республики Казахстан «Об утверждении Правил предоставления и пользования жилищем из государственного жилищного фонда или жилищем, арендованным МИО в частном жилищном фонде» от 1 декабря 2011 года № 1420, определяет порядок предоставления и пользования жилища из государственного жилищного фонда или арендованного МИО в частном жилищном фонде.
Между тем, Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан «Об утверждении стандартов государственных услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства» от 9 апреля 2015 года № 319 определяет стандарт государственной услуги по постановке на учет и очередность, а также принятие МИО решения о предоставлении жилища гражданам, нуждающимся в жилище из государственного жилищного фонда или жилище, арендованном МИО в частном жилищном фонде.
Таким образом, действующим законодательством урегулирован вопрос статуса «нуждающихся в жилье» и отсутствует определение «не имеющих возможности приобретения жилья».
Кроме того, учитывая введение нового механизма субсидирования государством части арендной платы за жильё, арендованное с частных жилищных фондов, необходимо в Закон о жилищных отношениях внести дополнительную «Главу 10-1 Порядок субсидирования государством части арендной платы за жильё, арендованное с частных жилищных фондов».
Касательно ожидания долгосрочных положительных эффектов от выделения из бюджета субсидий для покрытия арендного жилья из частного жилого фонда.
Согласно пункту 4 статьи 35 Бюджетного кодекса Республики Казахстан (далее – Бюджетный кодекс), бюджетными субсидиями являются невозвратные платежи из бюджета, которые предоставляются физическим и юридическим лицам, в том числе крестьянским или фермерским хозяйствам, только при отсутствии другого способа выполнения государственных функций и реализации социально-экономических задач развития республики или региона в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Казахстан.
Наряду с этим, согласно пункту 1 статьи 33 Бюджетного кодекса в зависимости от содержания, бюджетные программы разделяются на программы, направленные на предоставление трансфертов и бюджетных субсидий.
Так, реализация механизма субсидирования государством части арендной платы за жильё, арендованное с частных жилищных фондов должна осуществляться в рамках бюджетной программы.
Необходимо предусмотреть риски, которые могут повлиять на достижение целевых индикаторов программы «Нұрлы жер». А также оценка возможных рисков необходима при прогнозе долгосрочных положительных эффектов от выделения из бюджета субсидий для покрытия арендного жилья из частного жилого фонда.
Цель субсидирования граждан арендной платы за жильё, в первую очередь состоит в улучшении жилищных условий граждан, нуждающихся в жилье.
Таким образом, в рамках данной государственной программы для граждан, арендующих жильё необходимо организовать проведение праворазъяснительной работы, направленной на повышение финансовой грамотности в разных форматах: курсы, лекции, предоставление материалов, брошюр и т.д.
В связи с тем, что действующая государственная жилищная программа уделяет значительное внимание арендному жилью, необходимо пересмотреть направление поддержи на предоставление арендного жилья с частного жилищного фонда.
Во-первых, для разрешения поставленной задачи необходимо внести изменения и дополнения в законодательные акты Республики Казахстан, которые приведём ниже.
Целесообразно уделить серьёзное внимание развитию государственных (коммунальных) арендных домов как особой категории жилища из государственного жилищного фонда, законодательно определить порядок управления государственным арендным домом, представляется, что данные функции должны быть возложены на МИО, что также необходимо отразить в жилищном законодательстве.
Необходимо также в законодательстве конкретизировать в качестве объекта жилищных отношений понятие «арендный дом» как объект частной собственности и предпринимательской деятельности.
Частный арендный дом как вид жилья представляется достаточно перспективным по ряду причин:
— это доступное жилье (гражданин может свободно нанять квартиру на приемлемых для него условиях);
— обязанности по содержанию всего дома исполняет домовладелец, что значительно облегчает управление домом;
— такой вид жилья в структуре городского жилого фонда удобен при трудовой мобильности;
— результатом конкуренции домовладельцев станет высокое качество обслуживания и цена;
— сформируется профессиональная группа участников данного вида бизнеса.
Во-вторых, развитие арендных отношений потребует пересмотра существующей договорной практики в жилищной сфере.
Договор найма жилья – один из видов гражданско-правовых договоров, являющийся разновидностью имущественного найма. Договор найма жилища преимущественно урегулирован Главой 30 ГК РК и Законом о жилищных отношениях.
Согласно пункту 1 статьи 602 ГК РК договор найма жилища в домах государственного жилищного фонда заключается на основании решения местного исполнительного органа о предоставлении жилища.
Вместе с тем, статья 603 ГК РК определяет договор найма жилища в домах частного жилищного фонда в котором, условия найма жилища в домах частного жилищного фонда определяются соглашением сторон, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Таким образом, можно выявить ряд особенностей, которые отличают договор найма жилища от группы гражданско-правовых договоров имущественного найма (аренды).
- одной из сторон договора (нанимателем) может быть только физическое лицо (гражданин). Юридическое лицо может быть нанимателем по договору имущественного, но не жилищного найма. Даже в случаях, когда договор заключается юридическим лицом для передачи в качестве жилища определенному физическому лицу, это не договор жилищного найма, а договор аренды в пользу третьего лица;
- предметом договора является жилище. Помещение, используемое для иной цели, может быть предметом имущественного, но не жилищного найма. Использование для временного проживания специальных помещений, если это связано с пребыванием пользователя в данном населенном пункте для работы, учебы, отдыха регулируются специальными нормами, не входящими в состав жилищного законодательства;
- постоянно проживающие вместе с нанимателем члены его семьи, также наделяются правами и обязанностями в отношении жилого помещения.
При отсутствии названных отличительных признаков на договор не может распространяться действие правовых норм, устанавливающих особенности договора найма жилого помещения; утрата хотя бы одного из указанных признаков уже действующим договором найма жилого помещения преобразует его в обычный договор имущественного найма.
Жилищную политику в целом сегодня необходимо ориентировать на развитие сектора арендного жилья. Только в этом случае в Казахстане начнётся движение, направленное на системное обеспечение жилья к структуре частного жилого фонда.
Решение существующей проблемы заключается в следующем алгоритме:
Единый оператор жилищного строительства приобретает у частных застройщиков жильё по ценовым параметрам Программы «Нұрлы жер». Вышеуказанное жильё предоставляется очередникам МИО в аренду без права выкупа, но с субсидированием 80% арендой ставки.
Привлечение средств на приобретение жилья планируется за счёт создания Инвестиционного фонда недвижимости (ИФН) и выпуска его акций на рынке. Инвестировать в акции с фиксированной доходностью будет вправе любое физическое или юридическое лицо, в том числе за счет своих депозитов в банках второго уровня или пенсионных накоплений в ЕНПФ.
Необходимо отметить, что субсидирование арендной ставки будет осуществляться не для всех очередников МИО, а только тех, чьи доходы ниже одного прожиточного минимума на члена семьи.
В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона Республики Казахстан
«О минимальных социальных стандартах и их гарантиях» прожиточный минимум – минимальный денежный доход на одного человека, равный по величине стоимости минимальной потребительской корзины.
Минимальная потребительская корзина представляет собой минимальный набор продуктов питания, товаров и услуг, необходимых для обеспечения жизнедеятельности человека, в натуральном и стоимостном выражении и состоит из: 1) продовольственной корзины; 2) фиксированной доли расходов на непродовольственные товары и услуги.
Согласно пункту 4 этой же статьи рассматриваемого Закона, прожиточный минимум рассчитывается ежеквартально по республике и по регионам в среднем: 1) на душу населения; 2) по половозрастным группам населения.
Сведения о прожиточном минимуме в целом по Республике Казахстан в среднем на душу населения по основным половозрастным группам населения, стоимости продовольственной корзины и доле населения, имеющего доходы ниже этих критериев, подлежат официальному опубликованию в средствах массовой информации уполномоченным органом в области государственной статистики.
В соответствии со статьёй 19 данного Закона, прожиточный минимум применяется для ежегодных: 1) оценки уровня жизни населения; 2) определения направлений социальной политики и осуществления мер по социальной поддержке населения.
Категории очередников (количество в разрезе регионов, в разрезе групп).
МИО предоставляет частному застройщику земельный участок с подведёнными инженерными коммуникациями, при условии предоставления 50% жилья очередникам МИО.
На выделенном земельном участке застройщику будет предоставлено право осуществлять строительство коммерческого жилья и его продажу по рыночным ценам.
В городах и сельских населённых пунктах, где количество очередников МИО менее 100 человек, необходимо выделять МИО арендное жильё из текущего жилищного фонда или путём строительства нового жилья.
Для разрешения поставленной задачи необходимо внести изменения и дополнения в следующие законы:
— Налоговый и Земельный Кодексы РК в части предоставления ИФН/застройщикам налоговых преференций и земельных участков);
— Закон о жилищных отношениях;
— Закон Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества» (далее – Закон об ипотеке недвижимого имущества);
— Закон Республики Казахстан «Об инвестиционных и венчурных фондах»;
— Закон Республики Казахстан «О пенсионном обеспечении в Республике Казахстан» .
