В Ассоциацию КСК г. Алматы, в редакцию нашего портала поступает множество обращений как от собственников, так и руководителей управляющих и сервисных компаний. На некоторые обращения мы отвечаем в рубрике «ВОПРОСЫ-ОТВЕТЫ», кто-то получает консультацию в Ассоциации. Но это коллективное письмо не можем не опубликовать, уж слишком наболевшее. Возможно кто-то увидит здесь и свою ситуацию. Пунктуация и орфография сохранены.
Партия «Nur Otan»
Партия Ак Жол
Коммунистическая Народная партия Казахстана
Ассоциация КСК г. Алматы
г. Алматы, 12 мкр, д.2, офис 42
Редакция портала
«Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ»
От ПКСК, КСК Жетысуского
района гор. Алматы
«Дархан», «Дос», «Натали», «Дар», «Темир»,
«Айнабулак-1- Дарья», «Айна-Булак-2»
О Б Р А Щ Е Н И Е
Данное обращение, составлено по ходатайству собственников квартир многоквартирных жилых домов после изучения Закона РК от 26.12.2019 года № 284-VI «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно-коммунального хозяйства» и Закона РК «О жилищных отношениях с изменениями и дополнения на 16.11.2020 года.»
Считаем, что внесенные в Закон РК «О жилищных отношениях» изменения и дополнения в части введения новых форм управления объектом кондоминиума не только не улучшат существующую ситуацию в сфере содержания, обслуживания, эксплуатации многоквартирных жилых домов, целевого использования денежных средств собственников квартир, собираемых на содержание общего имущества и капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, но и могут стать, при их исполнении, объектом пристального внимания фискальных и правоохранительных органов.
Важные изменения, внесенные в Закон «О жилищных отношениях» коснулись «свободы выбора» форм управления объектом кондоминиума, а их всего две.
Согласно п.1 ст. 42 Закона, собственники квартир, нежилых помещений для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества ОБЯЗАНЫ выбрать одну из форм управления кондоминиумом:
1) объединение собственников имущества;
2) простое товарищество многоквартирного жилого дома (ПТ).
Но, согласно ст.48 Закона РК «О жилищных отношениях» для управления объектом кондоминиума, финансирования, его содержания и обеспечения сохранности общего имущества, собственники квартир ОСИ или доверенное лицо ПТ вправе избрать Управляющего либо Управляющую компанию.
То есть Законом предусмотрена еще третья форма управления объектом кондоминиума — Управляющий либо Управляющая компания, которая является Коммерческим юридическим лицом, но почему-то в п. 1. ст.42 Закона она отсутствует.
Кооперативы собственников квартир, являющиеся Некоммерческими организациями, как форма управления объектом кондоминиума (п.1 ст.42), Законом исключена.
Более того, согласно п.5 Закона РК от 26.12.2019 года № 284-VI « О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты по вопросам жилищно- коммунального хозяйства», «зарегистрированные и осуществляющие свою деятельность кооперативы собственников квартир, нежилых помещений, потребительские кооперативы могут осуществлять деятельность по управлению жилым домом до 1 июля 2022 года, и ОБЯЗАНЫ передать Совету многоквартирного жилого дома, по акту приема-передачи, все имеющиеся документы, связанные со строительством, содержанием, эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума».
Возникает закономерный вопрос: почему КСК обязаны передать по акту приема-передачи все документы, связанные с содержанием, эксплуатацией многоквартирного жилого дома, общего имущества объекта кондоминиума именно Совету дома (согласно ст. 42-3 закона и типового Устава это орган управления), а не Председателю ОСИ, доверенному лицу ПТ (по замыслу законодателя это исполнительный орган)?
Посмотрим, какие изменения (то есть в какой статье говорится про акт приема-передачи) в связи с этим, внесены в Закон РК «О жилищных отношениях:
— в ст. 42-3 «Совет дома» об этом ничего не сказано,
-в п.6 ст.43 «Объединение собственников имущества»» указано:
« Председатель ОСИ ОБЯЗАН обеспечить сохранность копий проектной документации жилого дома (без сметного раздела), исполнительной технической документации, акта приемки объекта в эксплуатацию с приложениями, инструкцией по эксплуатации и паспорта технологического оборудования жилого дома (оригиналы), финансовой и технической документации на жилой дом и иных связанных с эксплуатацией, содержанием общего имущества объекта кондоминиума документов, печати (при ее наличии), ключей от помещений, электронных кодов доступа к оборудованию, входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного жилого дома»;
— в ст. 43-1 «Простое товарищество» об этом ничего не сказано;
— в п.2 ст.51 «Прекращение кооператива собственников помещений (квартир), указано:
«Имущество кооператива, оставшееся при его прекращении, после погашения долгов, распределяется между членами кооператива, соразмерно их долям».
Исходя из норм, вышеуказанных статей Закона РК «О жилищных отношениях», такие важные аспекты финансово-хозяйственной деятельности, как передача финансовой, бухгалтерской, технической и прочей документации, передача НЕИСПОЛЬЗОВАННЫХ денежных средств, внесенных собственниками многоквартирного жилого дома на текущий и сберегательные счета КСК ( на них соответственно собираются средства на содержание общего имущества и капитальный ремонт), ключей от нежилых помещений по АКТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ, новым структурам на законодательном уровне вообще никак не регламентировано и НЕ ПРЕДУСМОТРЕНО .
Как в таком случае Председателю ОСИ, доверенному лицу ПТ, осуществлять деятельность по содержанию, обслуживанию и осуществлять эксплуатацию многоквартирного жилого дома, заключать договора с сервисными компаниями, организациями, предоставляющими коммунальные услуги, если законом не предусмотрена передача НЕИСПОЛЬЗОВАННЫХ денежных средств.
Общее имущество КСК, как правило, состоит из мебели, оргтехники, канцелярских принадлежностей. Помещений собственных у них нет, так как в целях экономии денежных средств, КСК, как правило, занимают нежилое помещение в многоквартирном доме, собственники квартир которого являются членами кооператива.
Исходя из этого понятно, что никаких средств, при прекращении деятельности КСК, собственники квартир- члены бывшего кооператива, не получат.
Отдельной ТЕМОЙ стоит вопрос по сберегательным счетам, открываемым в банках второго уровня для финансирования капитального ремонта общего имущества собственников квартир (имущества) и нежилых помещений.
Так, согласно п. 15-2 ст.2 Закона РК «О жилищных отношениях» заложено понятие расходов на капитальный ремонт: «расходы на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума – это обязательные ежемесячные взносы собственников квартир, нежилых помещений на капитальный ремонт».
Ежемесячные обязательные взносы на капитальный ремонт, по сути, являются взносами НА БУДУЮЩИЙ ремонт, на который даже проекта сметы нет, не определены сроки начала выполнения работ, не установлен размер (окончательная сумма) участия собственника квартиры, нежилого помещений в ремонте. А на законодательном уровне этот вопрос никак не регламентирован, то получается, что собственники квартир и нежилых помещений, могут производить эти взносы ДО БЕСКОНЕЧНОСТИ.
Ответственность за сохранение, целевое использование средств на капитальный ремонт, накапливаемых на СБЕРЕГАТЕЛЬНОМ счете (то есть депозите), Законом РК «О жилищных отношениях» не установлена ни для КСК, ни для ОСИ и ПТ.
На законодательном уровне также не прописана передача от КСК ОСИ и ПТ средств, накапливаемых на сберегательном счете, по тем многоквартирным жилым домам, которые произвели капитальный ремонт в доме за счет жилищного займа в банках второго уровня.
Кто и как использует средства собственников квартир (имущества) на капитальный ремонт многоквартирных жилых домов, собираемые на сберегательном счете, в настоящее время, и кто воспользуется этими средствами после ликвидации КСК, вопрос, оставшийся без ответа?
А в масштабах Государства это немые деньги.
Согласно пп.1 п. 7 ст.43 Закона «О жилищных отношениях» Председатель ОСИ осуществляет государственную регистрацию ОСИ в органах юстиции, п.5 ст. 43 –открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня, доверенное лицо ПТ в соответствии с п.4 ст.43-1 также осуществляет открытие текущего и сберегательного счетов в банках второго уровня.
Однако, несмотря на предоставленное Законом право «на открытие указанных выше счетов», новым структурам в лице Председателя ОСИ (согласно п.8 ст43) и доверенного лица ПТ (согласно п.7 ст. 43-1), Совету дома (согласно п.8 ст. 42-3) при наличии других функций, «разрешен» только «мониторинг внесения собственниками квартир, нежилых помещений денег на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума».
Обратимся к понятию «МОНИТОРИГ»- это, наблюдение за каким либо процессом с целью выявления его соответствия желаемому результату.
А кто же будет осуществлять обработку и учет первичных бухгалтерских документов, составлять финансовые и бухгалтерские отчеты, подписывать их, отвечать за целевое использование денежных средств, накапливаемых на счетах?
Оказывается эта функция законодательно «закреплена» за Управляющим многоквартирным жилым домом или Управляющей компанией!
Но прописана она не в п. 2 ст. 48-1, где указаны функции Управляющего или Управляющей компании, а в п.4 ст. 48-1 Закона РК «О жилищных отношениях»: «Управляющий многоквартирным жилым домом или Управляющая компания, при прекращении действия договора по управлению объектом кондоминиума, обязаны передать Совету дома, либо Председателю ОСИ, доверенному лицу ПТ на основании акта приема-передачи (приводится неполный перечень):
— финансовые документы (первичные документы, финансовую отчетность, документы, связанные с ОПРЕЦИЯМИ по текущему счету;
— копии заключенных договоров об оказании услуг с субъектами сервисной деятельности и организациями, предоставляющими коммунальные услуги;
— копии актов приемки оказанных услуг по управлению объектом кондоминиума и СОДЕРЖАНИЮ общего имущества объекта кондоминиума (несмотря на то, что согласно п.3 ст.48-1 Управляющему или Управляющей компании запрещено оказывать услуги по содержанию общего имущества);
— ключи от помещений, входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума, электронные коды доступа».
Согласно п. 6 ст. 48-1 только Управляющему (управляющей компании) законом «позволено» составлять Проект сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Следовательно, Председателю ОСИ, доверенному лицу ПТ, Совету дома, как новым структурам управления объектом кондоминиума, на уровне Закона «прописано» наблюдать как Управляющий (управляющая компания) согласно п.1 ст. 48-1 «оказывает многоквартирному жилому дому Услуги по управлению объектом кондоминиума на основании договора, заключенного с Председателем ОСИ, доверенным лицом ПТ».
Таким образом, Председатель ОСИ, доверенное лицо ПТ, не являются действующим исполнительным органом, а Совет дома- органом управления объекта кондоминиума.
Все эти органы создаются формально с целью открытия текущего и сберегательного счетов ОСИ или ПТ, являющихся НЕКОМЕРЧЕСКИМИ организациями, а распоряжаться денежными средствами ОСИ или ПТ, согласно изменениям, будет КОММЕРЧЕСКАЯ организация, в лице Управляющего либо Управляющей компании, к которым применяется разное налогообложение.
Согласно п. 4 Закона РК от 26.12.2019г. № 284-VI «О внесении изменений и дополнений в законодательные акты РК по вопросам жилищно-коммунального хозяйства», собственников квартир, нежилых помещений ОБЯЗЫВАЮТ провести собрания для принятия решения об избрании Совета дома и выбора формы управления объектом кондоминиума до конца 2020 года.
Поскольку, согласно п.1, п.2 ст. 42-3 Закона РК «О жилищных отношения» только Совет дома, осуществляет выбор и смену формы управления объектом кондоминиума, принимает решения о выборе Управляющего (Управляющей компании) многоквартирного дома и заключении договоров на оказании услуг по управлению объекта кондоминиума (п.2 с 42-3), при условии делегирования собранием таких полномочий, можно сделать вывод, что собственников квартир, нежилых помещений прямо или косвенно ПРИНУЖДАЮТ к заключению договоров именно с Управляющим (Управляющей компанией) по оказанию услуги по управлению объектом кондоминиума.
Однако, согласно п.3 ст. 2 Кодекса РК от 29.10.2015 года № 375-V «Предпринимательский Кодекс»», запрещается принятие государственными органами нормативных правовых актов, устанавливающих привилегированное положение отдельно взятых субъектов предпринимательства.
В соответствии с п. 2 ст. 194 указанного Кодекса, антиконкурентными действиями государственных органов, наделенных государственными функциями регулирования деятельности субъектов рынка, в том числе признаются:
-пп.5 п.2 установление для потребителей товаров и услуг ограничений выбора субъектов рынка, которые предоставляют такие товары и услуги;
-пп. 8 п.2 ограничение доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранение с него субъекта рынка;
-пп.10 п.2 прямое или косвенное принуждение объектов рынка к приоритетному заключению договоров, к первоочередной поставке товаров определенному кругу потребителей, либо первоочередному приобретению товаров у определенных продавцов (поставщиков).
Имеют место несоответствие и явное противоречие норм Закона РК «О жилищных отношениях», регулирующих деятельность Председателя объединения собственников имущества и доверенного лица ПТ, нормам Гражданского Кодекса РК, Закона РК от 21 мая 2013 года № 94- V « О персональных данных и их защите».
Так, согласно пп.1 п. 7ст. 43 Закона РК «О жилищных отношениях», Председатель ОСИ осуществляет государственную регистрацию объединения собственников имущества в органах юстиции.
Поскольку ОСИ должно быть зарегистрировано в органах юстиции, как юридическое лицо то, следовательно, в силу ст.ст.33-41 ГК РК должно:
- Иметь на праве собственности, хозяйственного веденияили оперативного управления обособленное имущество;
- Отвечать этим имуществом по своим обязательствам;
- Может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, и обязанности (заключать договора, совершать сделки и т.д.);
- Быть истцом и ответчиком в суде;
- Иметь самостоятельный баланс или смету;
- Учредительные документы;
- Самих Учредителей;
- Наименование, печать и юридический адрес.
Однако данные требования к ОСИ не нашли своего отражения в Законе РК «О жилищных отношениях», ни в типовом Уставе ОСИ, что противоречит требованиям, предъявляемым Гражданским Кодексом Республики Казахстан, как к юридическому лицу.
Согласно п.3 ст.43-1 указанного закона, Простое товарищество не является юридическим лицом, и исходя из требования Гражданского Кодекса РК ( ст.ст.33-41 ГК РК);
- Не может иметь на праве собственности, хозяйственного веденияили оперативного управленияобособленное имущество;
- Не может отвечать этим имуществом по своим обязательствам;
- Не может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, и обязанности (заключать договора, совершать сделки и т.д.);
- Не может быть истцом и ответчиком в суде;
- Не может иметь самостоятельный баланс или смету;
- Не имеет Учредительных документов;
- Самих Учредителей;
- Не имеет своего наименования, печати и юридического адреса.
Таким образом, Простое товарищество, не обладая предусмотренным законодательством правоспособностью, не может заключать какие-либо договора с какими-либо с управляющими компаниями, сервисными организациями.
В п.2 ст.43-1 Закона РК «О жилищных отношениях», прописано, что собственники квартир, нежилых помещений из своего состава могут определить доверенное лицо для руководства совместной деятельностью, которое будет действовать на основании простой письменной доверенности, выданной всеми собственниками квартир, нежилых помещений, что является грубым нарушением законодательства РК.
Поскольку, даже в простой письменной доверенности должны быть указаны персональные данные лица, выдавшего доверенность, следовательно, доверенность, как и сбор таких данных, явно противоречит требованиям Закона РК от 21 мая 2013 года № 94- V «О персональных данных и их защите».
Более того, доверенность выданная собственником имущества доверенному лицу ПТ на распоряжение денежными средствами, заключение договоров с третьими лицами и т.д., фактически является доверенностью на управление частью общего имущества.
Согласно ч.2 ст.167 ГК РК, «доверенность должна быть нотариально заверена на управление имуществом и на совершение сделок, требующих нотариального удостоверения, если иное не установлено законодательными актами.»
С внесением изменений и дополнений в Закон «О жилищных отношениях» между собственником квартиры и получаемыми им услугами по содержанию, эксплуатации общего имущества появились ТРИ ПОСРЕДНИКА, возникла новая цепочка:
Собственник квартиры – ОСИ (ПТ) – Управляющая компания – сервисная компания, организация по предоставлению коммунальных услуг,
тогда как ранее между собственником квартиры и получаемыми им услугами, был ТОЛЬКО ОДИН ПОСРЕДНИК – КСК и существовала цепочка:
Собственник квартиры – КСК – услуги по содержанию и эксплуатации жилого дома.
Общеизвестно, увеличение количества ПОСРЕДНИКОВ между получателем услуг, и тем, кто эти услуги предоставляет, влечет за собой КОНЕЧНОЕ УДОРОЖАНИЕ УСЛУГ в несколько раз, поскольку КАЖДЫЙ ИЗ ПОСРЕДНИКОВ, желает и имеет свою прибыль.
В качестве наглядного примера можно привести тот факт, что наличие ПОСРЕДНИКОВ между производителями сельхозпродукции и конечным покупателем влечет за собой увеличение стоимости этой сельхозпродукции для населения в несколько раз, на что неоднократно обращали внимание и Президент РК и Премьер-Министр РК, неоднократно требуя СОКРАЩЕНИЯ ЧИСЛА ПОСРЕДНИКОВ в этой сфере.
Между тем, внесенные изменения в Закон «О жилищных отношениях» ПРИВЕЛИ к УВЕЛИЧЕНИЮ ЧИСЛА ПОСРЕДНИКОВ в сфере управления объектами кондоминиума.
Поскольку Управляющая компания является коммерческой организацией, т.е. получающей прибыль от своей деятельности, отдельным вопросом является то, что законодательством РК не урегулированы какие-либо положения, касающиеся РАСХОДОВ УПРАВЛЯЮЩИХ КОМПАНИЙ, которые будут включаться в стоимость предоставляемых услуг для ОСИ, ПТ, а именно:
— В каком размере могут быть установлены эти расходы?
— Каков должен быть штат сотрудников Компании и кто должен в него входить?
— Что относится к РАСХОДАМ Управляющей Компании;
А) Расходы на заработную плату сотрудников Компании, и в каком размере?
Б) Расходы на выплату премиальных сотрудникам Компании, и в каком размере?
В) Расходы на содержание офиса Компании?
Г) Транспортные расходы Компании?
Д) Расходы на приобретение офисной техники и т.д.?
Е) Расходы по уплате обязательных налоговых отчислений в бюджет, пенсионного фонда и т.д.?
Сервисные компании будут оказывать услуги, как самому кондоминиуму по содержанию его общего имущества жилого дома, так и собственникам квартир (уборка территории, подъездов, их ремонт, содержание, ремонт коммуникаций, электрооборудования и т.д.), для этого они имеют на своем содержании конкретных работников для оказания сервисных услуг (дворников, электриков, сантехников и т.д.). Но также сервисные компании имеют и свой административно-управленческий персонал (офисных работников) и несут следующие расходы по:
А) Расходы на заработную плату сотрудников Компании, и в каком размере?
Б) Расходы на выплату премиальных сотрудникам Компании, и в каком размере?
В) Расходы на содержание офиса Компании?
Г) Транспортные расходы Компании?
Д) Расходы на приобретение офисной техники и т.д.?
Е) Расходы по уплате обязательных налоговых отчислений в бюджет, пенсионного фонда и т.д.?
Соответственно возникают следующие вопросы, связанные с деятельностью и Управляющей и сервисной компаний и определением сметы расходов этих компаний, и как они отразятся на тарифе на содержание общего имущества для собственников квартир, нежилых помещений многоквартирного жилого дома:
— Кто, и как будет рассчитывать/ устанавливать вышеуказанные расходы (смету расходов):
— 1. сама Управляющая, сама сервисная компания?
-2. устанавливаться Государством в лице уполномоченного органа?
— Кто будет осуществлять контроль, за деятельностью Управляющих и сервисных компаний, при установлении ими тарифов на предоставление услуг ОСИ и ПТ?
— Как расходы Управляющей и сервисной компании повлияют на устанавливаемый тариф на содержание общего имущества жилого дома для собственников имущества в ОСИ и ПТ?
Функции, возложенные на ОСИ и ПТ (открытие банковских счетов, заключение договоров, проведение банковских операций, представительство в гос. органах и судах, и т.д.), также предусматривают наличие в них определенного административно-управленческого персонала – бухгалтера и юриста как минимум, кроме председателя.
Соответственно в ОСИ или ПТ возникнут затраты на их содержание.
Вместе с тем, собственники имущества, которые могут войти в Совет дома ОСИ, ПТ или будут избраны Председателем ОСИ, доверенным лицом ПТ, могут и не иметь соответствующей квалификации бухгалтера или юриста.
Привлечение для выполнения этих функций посторонних лиц, не являющихся собственниками имущества в кондоминиуме, действующим Законом не предусмотрено и фактически запрещено.
Таким образом, собственники имущества, согласно изменений, внесенных в Закон РК «О жилищных отношениях» будут вынуждены оплачивать содержание административно-управленческого аппарата как минимум ТРЕХ структур, ДВЕ из которых являются коммерческими, вместо одной -КСК, как существует в настоящее время, что естественно многократно увеличит расходы собственников имущества на содержание общего имущества объекта кондоминиума.
При этом средства на содержание общего имущества объекта кондоминиума с текущего счета ОСИ или ПТ, по замыслу законодателя, в полном объеме должны направляться на счет Управляющей компании, и далее сервисным компаниям. Поскольку управляющая компания заключает договора с субъектами сервисной деятельности, организациями, предоставляющими коммунальные услуги, обрабатывает первичные бухгалтерские документы, связанные с операциями по текущему счету, то распоряжаться указанными средствами будет управляющая компания (ст. 48-1 п 4).
А вот открывать текущий счет в банке, отчитываться перед собственниками имущества, ставить свою подпись и печать (ОСИ) на финансовых и бухгалтерских документах будут Председатель ОСИ или доверенное лицо ПТ.
Это обстоятельство вообще находится за пределами здравого смысла.
Наличие сертификатов и лицензий у Управляющей компании, у ее сотрудников, не дает никакой гарантии, что средства собственников имущества, вносимые на содержание общего имущества, капитальный ремонт, пройдя указанные структуры, будут использованы по назначению и дойдут до сервисных компаний и организаций, предоставляющих коммунальные и другие услуги, в полном объеме.
На сегодняшний день имеются образцы типовых договоров, заключаемых между ОСИ, доверенным лицом ПТ и Управляющей компанией (Управляющим), однако возникает много вопросов по взаимодействию этих субъектов права:
— по финансовым вопросам;
— по вопросам ведения бухгалтерского учета;
— использования денежных средств собираемых на содержания общего имущества и капитальный ремонт дома, и т.д.
Также не прописан алгоритм их взаимодействия и в самом законе.
Согласно п.2 ст.1 Закона РК « О жилищных отношениях», жилищные отношения в Республике Казахстан регулируются настоящим Законом, нормами Гражданского кодекса и иным законодательством Республики Казахстан, издаваемым в соответствии с ними.
В соответствии со ст.ст. 9 и 10 Закона РК от 06 апреля 2016 года № 480 – V « О правовых актах»:
Статья 10. Иерархия нормативных правовых актов
- Высшей юридической силой обладает КонституцияРеспублики Казахстан.
- Соотношение юридической силы иных, кроме Конституции Республики Казахстан, нормативных правовых актов соответствует следующим нисходящим уровням:
1) законы, вносящие изменения и дополнения в Конституцию;
2) конституционные законы Республики Казахстан;
3) кодексы Республики Казахстан;
4) консолидированные законы, законы Республики Казахстан;
Статья 9. Отношения, регулируемые консолидированными законами
Консолидированные законы Республики Казахстан принимаются с целью совершенствования структуры законодательства и объединяют законы, регулирующие комплексные по своему характеру общественные отношения в сфере (области), например, « в области жилищных отношений».
Исходя из нормы ст.ст. 9, 10 Закона РК от 06 апреля 2016 года № 480 – V « О правовых актах », Гражданский кодекс РК, Кодекс РК от 29.10.2015г № 375-V «Предпринимательский кодекс» находится на более высоком уровне, чем Закон РК « О жилищных отношениях».
И, следовательно, нормы, заложенные в Закон РК «О жилищных отношениях» должны соответствовать и не противоречить нормам ГК РК и Предпринимательского Кодекса РК.
Понимаем, что все изменения, внесенные в Закон РК «О жилищных отношениях», продиктованы жалобами собственников квартир, нежилых помещений о множественных нарушениях в деятельности КСК.
Но все претензии граждан сводились к недобросовестному выполнению своих обязанностей Председателями, работниками КСК, и связаны с нецелевым использованием средств на содержание общего имущества, капитальный ремонт объекта кондоминиума, но никоим образом не связаны с ФОРМОЙ УПРАВЛЕНИЯ объектом кондоминиума в виде кооператива собственников квартир.
В этой связи хочется напомнить, что первые кооперативные предприятия были основаны в Великобритании в начале ХIХ века (Википедия). В 1844 году английские ткачи открыли потребительский кооператив на принципах, ставших основными для этого вида деятельности, в том числе продажа товаров (услуг) по умеренно-рыночным ценам.
В ходе развития кооперативного движения было дано несколько определений кооператива (в ст. 108 ГК РК дано определение в нашем Законодательстве).
При этом существует классификация кооперативов, которые различаются по характеру вовлечения участников, и могут быть:
— производственными с обязательным трудовым участием членов, являющихся КОММЕРЧЕСКИМИ организациями, основная цель их деятельности ПОЛУЧЕНИЕ ПРИБЫЛИ;
— потребительскими, где не требуется обязательного трудового участия членов в хозяйственной деятельности кооператива – НЕКОММЕРЧЕСКАЯ организация, то есть они создаются для удовлетворения материальных и иных потребностей своих членов и НЕ ИМЕЕЮТ ЦЕЛИ ИЗВЛЕЧЕНИЯ ПРИБЫЛИ.
В период ограничений, связанных с пандемией короновирусной инфекции, экономического кризиса, когда многие лишились работы, либо стабильного заработка, социальной поддержки со стороны Государства, ликвидация КСК, являющейся НЕКОММЕРЧЕСКОЙ организацией, которая на протяжении многих лет осуществляет функции по управлению, содержанию, обслуживанию и эксплуатации многоквартирных жилых домов, принесет больше вреда, чем пользы.
Также нельзя забывать о том, что с ликвидацией КСК огромное количество граждан Казахстана лишаться работы.
И что очень важно, КСК осуществляют свою деятельность за счет собственных средств собственников квартир, нежилых помещений, а не за счет инвестиций или субсидий государства.
Нельзя не согласиться с тем, что за годы существования КСК, алгоритм работы самого КСК, так и взаимодействия КСК с другими структурами, органами и организациями прописан и отработан. В связи с чем, для многих собственников квартир в многоквартирном жилом доме, нет желания менять КСК, как устоявшуюся форму управления общим имуществом жилого дома, на ОСИ или ПТ.
Принимая во внимание вышеизложенное, из которого следует, что:
— изменениями, внесенными в Закон РК «О жилищных отношениях» законодательно не урегулированы многие вопросы;
— данные изменения противоречат друг другу или дублируют отдельные положения;
— данные изменения противоречат другим нормам законодательства РК;
— нарушают права граждан РК — собственников квартир на свободный выбор формы своего объединения и формы управления общим имуществом кондоминиума.
Считаем необходимым, наряду с внесенными изменениями в Закон, доработать его с учетом замечаний, изложенных в настоящем обращении, СОХРАНИТЬ существующую форму управления КСК, и предоставить возможность собственникам квартир (имущества), нежилых помещений самим решать и выбирать ту или иную форму управления, которая их удовлетворяет: КСК, ОСИ или доверенное лицо ПТ, Управляющая компания.
Председатель КСК «Дархан» Сидоренко В.А.
