Опыт работы управляющих компаний Германии

При основании товарищества собственников жилья, как правило, первого управляющего по Порядку пользования общей долевой собственностью определяет собственник, производящий разделение. Данный порядок  является по господствующему мнению (Федеральный верховный суд, постановление от 20.6.2002, V ZB 39/01, «Жилищное хозяйство и арендное право»  2002, стр. 628) допустимым.  В данной связи следует учитывать, что после вступления в силу реформы «Закона о праве собственности на жилые помещения» в соответствии с параграфом 26, пунктом 1, предложением 2 «Закона о праве собственности на жилые помещения» максимальный срок назначения первого управляющего после установления прав собственности на жилье ограничивается 3 годами. Затем решение о назначении последующего управляющего принимают собственники жилья большинством голосов в соответствии с § 26 частью 1 «Закона о праве собственности на жилые помещения». Срок назначения – также возможного повторного назначения первого управляющего —  не должен превышать 5 лет. Другие ограничения по назначению недопустимы.

Обязанности по содержанию и исправности общего имущества регламентированы законом (§ 27 «Закона о праве собственности на жилые помещения»), а также соответственно в договорах, заключенных с управляющими.

1. Предприятия, оказывающие ремесленные услуги, несут гарантийную ответственность либо согласно § 13 статье 4 пункта 1 Правил выполнения подрядно-строительных работ (VOB) (в случае договоренности — 4 года), либо согласно § 634a ГК ФРГ – в течение 5 лет.

В соответствии с § 633 статьей 1 ГК ФРГ предприниматель обязуется сдавать товариществу собственников заказ без дефектов и правовых изъянов (статья 1).

Они несут ответственность в полном объеме своим имуществом или капиталом.

Ответственность управляющего: уже при вступлении в должность и принятии на себя фактической управленческой деятельности возникают уникальные законные обязательственные правоотношения.  Управляющий обязан выполнять согласно установленному порядку обязательные по существу предписания §§ 24, 25, 27 и 28 «Закона о праве собственности на жилые помещения». Управляющий несет ответственность как в своих внутренних отношениях перед своим заказчиком — частично правоспособным товариществом собственников и собственниками жилья, так и во внешних отношениях перед иными третьими лицами.

Товарищество собственников жилья и/или управление не проходят регистрацию.   Соответствующие собственники жилья, а также декларации о разделении общей совместной собственности прописываются в поземельных книгах и/или кадастровых актах, которые хранятся при соответствующих участковых судах.

2. Управляющий является в первую очередь лицом, связанным указаниями и ведущим по поручению дела товарищества собственников жилья (Земельный суд Гамбурга от 15.11.2012, 318 S 225/10; Высший земельный суд Франкфурта от 19.5.1988, 20 W 206/87, NJW-RR 1988 S. 1169.) Притом управляющий несет ответственность непосредственно перед собственниками жилья за нарушение обязательств перед законом или по договору управления. Во внутренних отношениях ‹с собственниками жилья и перед товариществом собственников жилья управляющий имеет права и обязанности> предпринимать необходимые меры для поддержания в исправном состоянии общей собственности и устранения неисправностей.

Данной формулировкой выражается двойственное положение управляющего, который наряду с тем, что несет обязательство по возмещению ущерба перед товариществом собственников жилья в целом, также несет ответственность и перед отдельными собственниками жилья.  В связи с повреждениями общего имущества соответствующие претензии на возмещение ущерба согласно § 10 статьи 6 предложение 3 «Закона о праве собственности на жилые помещения» могут предъявляться лишь товариществом собственников жилья. Если же повреждена отдельная собственность или иное имущество собственника жилья, право предъявлять претензии принадлежит лишь понесшему ущерб собственнику жилья. В установленном законом порядке определение строительных дефектов, информирование о них собственников жилья и вынесение вопроса по дальнейшим действиям для решения на собрании собственников жилья вменены в обязанность управляющего. Если возникают дефекты в общей собственности, управляющий обязан подготовить и инициировать соответствующее решение собственников жилья по устранению дефекта, в том числе путем направления действий на выяснение причины дефекта.

В принципе, управляющий уже выполняет свои обязательства, сообщая товариществу собственников жилья о любых недостатках в общей собственности и предлагая подключить эксперта. У управляющего в принципе есть только задача сделать возможным принятие решение собственниками жилья о возможных дальнейших мерах. Ни при каких обстоятельствах управляющий не может и не должен без предварительной консультации с товариществом давать прямые заказы на устранение дефектов, если только не в порядке исключения при возникновении чрезвычайной ситуации. Управляющий также не уполномочен самовольно привлекать эксперта. Для этого ему требуется предоставление полномочия через решение собственников жилья.

Данная постановка является слишком обширной для того, чтобы можно было на нее ответить. В отношении данного вопроса уже были написаны целые книги.

Здесь хотел бы процитировать текст закона (§ 24 «Закона о праве собственности на жилые помещения»):

• 24 Созыв, председательствование, протокол
• Управляющий производит созыв собрания собственников жилья, по меньшей мере, один раз в год.
• Управляющий должен созывать собрание собственников жилья в случаях, предусмотренных договором собственников жилья, в остальных же случаях оно должно созываться, когда этого требует более четверти всех собственников жилья с указанием целей и причин для его проведения в письменном виде.
• Если управляющий отсутствует или отказывается в противоречие своему служебному долгу, созвать собрание собственников жилья, то, в случае, если был назначен консультативный совет, собрание может быть созвано председателем консультативного совета, либо его заместителем.
• Созыв производится в текстовой форме.
• Срок для созыва должен составлять не менее двух недель, если он только не связан со случаем особой срочности.
• Управляющий председательствует на собрании собственников жилья, если оно только не примет иное решение.
• По принятым на собрании решениям необходимо вести протокол. 2 Протокол должен быть подписан председателем и одним из собственников жилья и, если был назначен консультативный совет, также его председателем либо заместителем председателя. 3 Каждый собственник жилья имеет право ознакомиться с протоколом.
• Следует также вести свод принятых решений.
• Свод принятых решений содержит лишь точный текст.
• Объявленных на собрании собственников жилья решений с указанием места и даты собрания,
• Решений в письменной форме с указанием места и даты объявления и  резолютивных частей судебных решений по судебным процессам согласно § 43 с указанием даты, названия суда и участвующих сторон,
• В случае если данные решения и судебные решения были приняты после 1-го июля 2007 года.
• Решения и судебные решения должны быть зарегистрированы и пронумерованы по порядку.
• Если они были оспорены или отменены, то необходимо сделать об этом отметку.
• В случае отмены решения можно не делать об этом отметку и удалить запись.
• Запись может быть также удалена, если по какой-либо причине она уже не имеет значения для собственников жилья.
• Записи, пометки и удаления следует производить незамедлительно согласно предложениям 3-6 и должна быть проставлена дата.
• Собственнику жилья или третьему лицу, которого уполномочил собственник жилья, необходимо по его требованию давать возможность для ознакомления со сводом принятых решений.

1 Свод принятых решений ведет управляющий.

2 Если управляющий отсутствует, то председатель собрания собственников жилья обязан вести свод принятых решений, если только собственники жилья большинством голосов не назначат другого для выполнения этой задачи.

3. Если управляющий воздерживается от реализации решения, он нарушает свои обязанности управляющего и обязан возместить нанесенный таким образом ущерб. Управляющий обязан по определению согласно § 27 статье 1 пункту 1 «Закона о праве собственности на жилые помещения» реализовать решение, и притом независимо от того, оспаривается ли оно или нет. Управляющий должен в принципе оперативно реализовывать и оспариваемые решения. В данном случае управляющего могут отозвать/переизбрать (большинством голосов) и он будет обязан возместить нанесенный ущерб.

Материал предоставил г-н Штефан Шёбель, Германия