Уважаемая редакция www.gkhsp.kz!
Внимательно наблюдаю за дискуссией на Вашем портале по поводу реформы управления совместными домовладениями, которые также как в Казахстане называют кондоминиумами в Польше, Австрии, США. При этом суть от названия не меняется – это объект недвижимости, у которого два и более собственника.
И я уверен, что главной ошибкой, определяющей содержание всех остальных ошибок, при проведении реформы, является попытка изменить форму управления кондоминиумом, не меняя правил создания этих кондоминиумов. И да – это тупик. Это всё равно, как пытаться в телегу с квадратными колёсами впрягать то мула, то лошадь, и удивляться что телега не хочет ехать. Она не поедет.
Особенно опасно пытаться заставлять собственников создавать ОСИ в каждом доме, не имея Национальной системы подготовки специалистов по управлению общим имуществом кондоминиума, и правил допуска таких специалистов к управлению после соответствующей сертификации. В видеоролике одна из жильцов многоквартирного дома в Казахстане правильно спрашивает: «А где вы возьмёте по грамотному Председателю в каждый дом»?
С другой стороны, формула «многодомный КСК» с точки зрения юрисдикции успешных стран мира, является недоразумением, бессмыслицей, тем чего не может быть. Потому что в мировой практике кооператив — это владелец домов, члены кооператива собственниками не являются. Но в Казахстане все многоквартирные дома являются кондоминиумами. И эту проблему также необходимо решать. Как же быть?
По мнению нашей Международной ассоциации, самый правильный путь – начать «с чистого листа» в новом строительстве. То есть начинать реформу в строящихся многоквартирных домах, создав новые правила для новых кондоминиумов. А сложившимся исторически отношениям между собственниками «старых» кондоминиумов дать время. В том числе, чтобы сначала посмотреть на результат в «новых» кондоминиумах.
При этом можно учесть опыт создания таких кондоминиумов в Австрии, Германии, Польше и других успешных странах, например, в Китае. Основные принципы (которые рекомендует в том числе и ЕЭК ООН для Казахстана):
- до продажи первого помещения в будущем кондоминиуме Застройщик составляет план разделения земельного участка и общего имущества на виртуальные доли, определяет точный размер этих долей в привязке к квартирам (помещениям)
- составляется соглашение о кондоминиуме и правила проживания, где подробно описывается абсолютно всё, для создания добрососедских отношений в будущем
- после продажи первой квартиры Застройщиком создаётся ОСИ, членство в котором обязательно для всех будущих покупателей помещений
- это ОСИ является особым видом юридического лица, его правомочность ограничена, и это ОСИ не имеет права заниматься хозяйственной деятельностью, а значит обязанности иметь руководителя (Председателя), бухгалтера, вести делопроизводство, платить налоги, содержать офис (юридический адрес)
- ОСИ обязано организовать надлежащее управление общим имуществом, то есть заключить договор на управление в сертифицированным администратором (ИП или юридическим лицом), который имеет разрешение на оказание таких услуг
- ОСИ обязано выбрать Совет дома, который не принимает решений, но консультирует и контролирует администратора (управляющего)
- ОСИ поручает администратору открыть в пользу ОСИ счёт в банке, через который осуществляются все расчёты с поставщиками услуг, при этом администратор обязан хранить свои деньги отдельно от денег ОСИ
- администратор организует и проводит общие собрания собственников, информирует Совет дома и ОСИ о выполнении решений, составляет для них финансовые отчёты и планы работ (ремонтов) на год и 10 лет
- администратор обязан от имени ОСИ заключить договора на поставку ресурсов и оказания всех предусмотренных законодательством услуг от услугодателей (он сам предоставляет только одну услугу – управление общим имуществом кондоминиума)
В такой схеме все проблемы, о которых упоминалось в дискуссиях, решены. Любой, даже самый маленький многоквартирный дом (кондоминиум), может организовать надлежащее управление с минимальными затратами (цена услуги за управление для одной квартиры в очень маленьком доме такая же, как в очень большом). По крайней мере, так в развитых странах мира, и это совершенно логично. Почему в Казахстане должно быть по-другому?
При этом, разумеется, администратор (ИП или юридическое лицо) управляет общим имуществом десятков и сотен домов. В Эстонии, например, один менеджер управляющей компании оказывает услугу по управлению примерно сорока пятиэтажкам (кондоминиумам). А представляете, если бы в каждой из этих пятиэтажек создавали «настоящее юрлицо» со своим офисом, руководителем, бухгалтерией, штатом специалистов и прочими затратами? Это значит, что вместо одного специалиста по управлению нужно обучить 40, и создать «генератор дополнительных расходов» для собственников всех 40 домов. Разумеется, это экономическая бессмыслица, и в век цифровизации и аутсорсинга — анахронизм.
Но, как уже упоминалось, в Казахстане нет хорошо подготовленных администраторов (специалистов по управлению кондоминиумами) даже из расчёта один специалист на 30-40 домов. Именно поэтому решение проблемы, как нам представляется, возможно только через реформу для новых кондоминиумов, по иным правилам.
14 октября 2021
Геннадий Калёнов,
исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости
