До сих пор не утихают дебаты, как среди собственников, так и среди руководителей управляющих и сервисных компаний по обсуждению статей закона о жилищных отношениях в Республике Казахстан. Время показало насколько сырыми и недоработанными оказались многие статьи закона. Разработчики закона заняли глухую оборону, повторяя одно и тоже – всё ваше – управляйте и содержите.
Между тем есть смысл прислушаться именно к практикам, именно к тем людям, которые знают и понимают, чем может закончиться вся это возня. Все, кто пришел в управление в период становления КСК в 1996-97 годах РК прекрасно всё помнят. И понимают, что это откат назад – лет на 25….
Итак, что же мы имеем.
Согласно 1.П. 16-6 ст. 2 Закона, «Объединение собственников имущества многоквартирного жилого дома» (далее — ОСИ) — это юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющее управление объектом кондоминиума, финансирующее его содержание и обеспечивающее его сохранность.
Если обратить внимание на формулировку данного определения, можно констатировать, что данное юридическое лицо осуществляет управление объектом кондоминиума, финансирует его содержание и обеспечивает сохранность жилого дома.
При этом на основании данного определения ОСИ не вправе заниматься самостоятельно содержанием общего имущества. Сохранив за собственниками только полномочия по управлению, включающие в себя:
1) планирование, составление текущих и перспективных планов для содержания общего имущества объекта кондоминиума;
2) расчет сметы расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
3) организацию и проведение собраний;
4) контроль за исполнением договоров, заключенных с субъектами сервисной деятельности и организациями, предоставляющими коммунальные услуги, законодатель допустил стратегическую ошибку.
Суть любого Закона заключается в создании наиболее благоприятных условий для его выполнения. В данном случае собственникам квартир отказано в организации процесса по содержанию своего собственного жилого дома.
Иными словами, в рамках ОСИ и ПТ, следуя Закону, собственник не может самостоятельно забить гвоздь в стену собственного дома, так как ему вменяется в обязанность профинансировать данную работу в пользу третьих лиц.
Необходимо предусмотреть и внести изменения в данную статью Закона, закрепляющую право ОСИ и ПТ помимо финансирования выполнения работ по содержанию общего имущества, при осуществлении которого, не требуется наличие государственной лицензии на выполнение строительно-монтажных работ.
Предлагаемая редакция:
16-6) объединение собственников имущества многоквартирного жилого дома (далее – объединение собственников имущества) – юридическое лицо, являющееся некоммерческой организацией, образованное собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома, осуществляющее управление и содержание объектом кондоминиума, обеспечивающее его сохранность;
Идем дальше:
Статья 10-3. Компетенция органов местного государственного управления городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения
- Местные представительные органы городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения осуществляют в соответствии с законодательством Республики Казахстан полномочия по обеспечению прав и законных интересов граждан, а также утверждают минимальный размер расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума.
Предусмотреть дополнение к пункту П. 2 пунктом 16-1 следующего содержания:
«Должностные лица жилищной инспекции по предъявлению служебного удостоверения имеют право доступа в квартиры и нежилые помещения с целью проведения технического обследования общего имущества, находящегося в квартирах и установления факта незаконного переоборудования общедомовых коммуникаций.
Согласно статьи 38. Доступ в квартиру, нежилое помещение осуществляется при уведомлении собственника квартиры, нежилого помещения. Собственник, наниматель (поднаниматель) либо иное лицо, проживающее в квартире, собственник (арендатор) нежилого помещения обязаны допустить собственников квартир, нежилых помещений, членов совета дома или представителей физических и юридических лиц, оказывающих услуги по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества объекта кондоминиума, если необходимы проверка состояния, ремонт или замена общего имущества объекта кондоминиума.
В аварийных случаях или при иных чрезвычайных ситуациях, создающих угрозу здоровью или жизни человека, доступ должен быть разрешен и без заблаговременного уведомления.
К общедомовым инженерным системам (п. 4 ст. 40 Закона) относятся системы, находящиеся в многоквартирном жилом доме за пределами или внутри квартиры, нежилого помещения и обслуживающие две (два) и более квартир, нежилых помещений, а именно системы:
— холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, внутреннего противопожарного водопровода до первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также оборудования, расположенного на этих сетях;
— отопления, состоящие из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, общедомовых приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, до первого отключающего устройства в квартире, нежилом помещении;
— водоотведения, состоящие из стояков, канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, до первых стыковых соединений в квартире, нежилом помещении;
— электроснабжения, состоящие из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, общедомовых приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, грузовых и пассажирских лифтов (подъемников), сетей (кабелей) от внешней границы, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях, до индивидуальных приборов учета электрической энергии;
— газоснабжения, состоящие из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или точки присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный жилой дом, технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, приборов учета газа;
— мусороудаления, кондиционирования, терморегуляции и вакуумирования, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, до первого отключающего устройства в квартире, нежилом помещении.
Но, при этом доступа к коммуникациям, находящимся в квартирах у председателя ОСИ или доверенного лица ПТ нет. Многие собственники буквально замуровали в короба части коммуникаций общедомового имущества и их состояние как правило неизвестно никому, пока не наступит аварийная ситуация. Невозможно провести инвентаризацию общего имущества, составить акт осмотра общедомового имущества, составить проект сметы на содержание и управление домом, и вынести его на обсуждение собранию. По аналогичным причинам невозможно проведение технического обследования общего имущества, возложенного на уполномоченный государственный орган.
Необходимо наделить полномочиями работников жилищной инспекции на получение доступа в квартиру и нежилое помещение, для осмотра общедомовых коммуникаций, расположенных в квартирах и нежилых помещениях, для обеспечения исполнения положений Закона РК «О Жилищных отношениях». Статью 38 также дополнить п. 3 Следующего содержания:
«В случае монтажа коробов на общедомовых сетях, проходящих в квартирах и нежилых помещениях собственник обязан обеспечить легкоразбираемость этих конструкций или произвести работы по демонтажу самостоятельно кратчайший срок.
Из-за отсутствия доступа непосредственно к коммуникациям, находящимся в квартире, возникает спорная ситуация относительно того, на кого возложена ответственность за демонтаж коробов или разрушение полов общедомовых инженерных коммуникаций, находящихся в квартирах и последующий ремонт в квартире (нежилом помещении).
Все виды данных работ должны выполняться собственником самостоятельно, так как в обязанность управляющей сервисной компании входит только локализация и устранение аварии, при котором свободный доступ к коммуникациям должен быть предоставлен незамедлительно.
Возможно, удастся разрешить проблему доступа к внутридомовым сетям путем внесения изменений в статью 40 Закона РК «О жилищных отношениях» в части возврата ответственности за содержание внутриквартирных сетей собственникам квартир и нежилых помещений.
Статья 43. Объединение собственников имущества
Для управления объектом кондоминиума, финансирования его содержания и обеспечения сохранности общего имущества объекта кондоминиума собственниками квартир, нежилых помещений одного многоквартирного жилого дома создается объединение собственников имущества. Целесообразно данную статью дополнить п. 2 следующего содержания:
«П. 2 Создание и регистрация двух и более объединений собственников имущества на базе одного дома не допускается». По стране уже зафиксированы случаи регистрации двух ОСИ на одном доме, что противоречит Закону, но запрет не конкретизирован.
Обращает на себя внимание ст. 6 Закона, где достаточно подробно раскрывается суть термина «управление»: «Собственники квартир, нежилых помещений осуществляют управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума путем участия на собрании, выбора формы управления объектом кондоминиума, избрания совета дома, а также оплаты расходов на управление объектом кондоминиума».
Однако совершенно недостаточно раскрывается понятие «содержание объекта кондоминиума», несмотря на то, что именно на содержание общедомового имущества идет до 70 процентов денежных средств собственников квартир и собственников нежилых помещений.
В данном случае целесообразно ввести возможность непосредственного участия собственников в содержании общего имущества объекта кондоминиума.
Статья 37. Особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений была исключена из Закона, однако, расходы, связанные с использованием исключительно жилыми помещениями, остались, в связи с чем, собственники нежилых помещений, утратили право не оплачивать расходы на дежурное освещение подъездов и иные расходы.
Учитывая, что в данном случае имеется дискриминация по факту наличия статуса нежилого помещения целесообразно
П.1 ст. 37 изложить в следующей редакции:
«Собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, относящихся к тем частям общего имущества, которые связаны исключительно с пользованием жилыми помещениями».
Новая точка зрения продемонстрирована в п. 4 ст. 34 Закона. В частности, в нем указано:
«Собственник нежилого помещения обязан участвовать во всех расходах на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума. Собрание вправе устанавливать для собственников нежилых помещений иной размер ежемесячных расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума, который не должен превышать размер ежемесячных расходов, установленных для собственников квартир, более чем в два раза».
Ранее существовавшая, ст. 37 Закона вводила особенности прав и обязанностей собственников нежилых помещений, позволяя последним не оплачивать расходы за те части общего имущества, которыми собственники нежилых помещений не пользовались.
Однако теперь в силу изменений, внесенных в Закон, собственник нежилого помещения лишен возможности ссылаться на ст. 37 и правоприменительная практика, возможно, не будет учитывать такие аргументы, как «я не пользуюсь подъездом и платить за его уборку я не обязан».
Вместе с тем законодатель ограничил размер платы для собственников нежилых помещений, установив, что ежемесячная плата для них не может превышать платежи квартир более чем в два раза.
Своеобразный обмен зонами ответственности еще раз доказывает необходимость законодательного урегулирования и защиты прав собственников нежилых помещений.
Статья 42-3. Совет дома
1.Собственники квартир, нежилых помещений на собрании избирают из числа собственников квартир, нежилых помещений совет дома, который состоит не менее чем из трех собственников квартир, нежилых помещений.
Целесообразно дополнить данную статью п 1.1. следующего содержания:
«Члены совета дома вправе разработать положение о совете дома и передать его на утверждение общего собрания».
По факту большие жилищные комплексы уже утвердили положение о совете дома с целью определения места хранения протоколов собрания у Председателя совета дома, чья должность хоть и не прописана в Законе, но ее наличие не запрещено. Также в совете дома утверждена должность секретаря, ведущего протоколы собрания членов совета.
Также целесообразно дополнить пп. 2 п. 3 ст. 42-3 включив в функцию членов совета дома право на подписание договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума, так как принятие решение о заключении договора не тождественно праву на заключение договора.
Учитывая, что по факту, форма управления в виде ОСИ или ПТ, может не иметь первого руководителя обязанность по заключению договора должна переходить к коллегиальному органу в лице Совета дома.
Таким образом, пп.2 п.3 ст. 42-3 предлагаю изложить в следующей редакции: «принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении и подписании договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;
Пункт 4 ст. 42-3. Совет дома избирается сроком на три года. Член совета дома не может быть избран председателем объединения собственников имущества, доверенным лицом простого товарищества или членом ревизионной комиссии (ревизором).
В данном случае целесообразно дополнить перечень, включив запрет членам Совета дома на выполнение функций заместителя председателя ОСИ, исполняющего обязанности председателя ОСИ, что происходит повсеместно.
Пункт 4 ст. 42-3 изложить в следующей редакции: «Совет дома избирается сроком на три года. Член совета дома не может быть избран председателем объединения собственников имущества, заместителем председателя ОСИ, исполняющим обязанности председателя ОСИ доверенным лицом простого товарищества или членом ревизионной комиссии (ревизором).
Статья 42-3. Совет дома
- Собственники квартир, нежилых помещений на собрании избирают из числа собственников квартир, нежилых помещений совет дома, который состоит не менее чем из трех собственников квартир, нежилых помещений.
- Совет дома представляет интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума.
- Совет дома осуществляет следующие функции:
1) выбор и смену формы управления объектом кондоминиума при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;
2) принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома;
Целесообразно дополнить данный пункт, предоставив совету дома полномочия по заключению договора с управляющей и сервисной компанией, так как принятие решение о выборе управляющего –управляющей или сервисной компании также может приниматься на собрании. Делегирование полномочий совету дома не противоречит действующему законодательству.
Новая редакция пп.2 п.3 ст. 42-3
2) принятие решения о выборе управляющего многоквартирным жилым домом или управляющей и сервисной компании, о заключении и подписании договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума и сервисному обслуживанию объекта кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий совету дома».
Статья 42-1. Собрание
«1. Собственники квартир, нежилых помещений на собрании рассматривают вопросы и принимают решения, связанные с управлением объектом кондоминиума и содержанием общего имущества объекта кондоминиума.
Принятые собранием решения являются обязательными для всех собственников квартир, нежилых помещений.
Решение собрания оформляется протоколом».
При этом, к компетенции собрания не отнесен вопрос выбора субъекта сервисной деятельности.
пп.17 данной статьи упоминает про иные вопросы, однако вопрос выбора субъекта сервисной деятельности определяет расходование 70% денежных средств, поступающих от собственников в связи с чем необходимо дополнить п 2 ст. 42-1 пп.4-1 в следующей редакции:
«4-1 принятия решения о выборе субъектов сервисной деятельности, либо делегировании таких полномочий совету дома»
Необходимо введение новой статьи описывающей функции и полномочия Субъекта сервисной деятельности, так как в настоящее время имеется существенный пробел, не позволяющий осуществить какой-либо контроль, за деятельностью данных организаций.
Управляющие компании могут притянуть себе некоторую часть денежных средств на управление, что повысит стоимость услуг на содержание общего имущества. В таких условиях, работа субъекта сервисной деятельности расходующего до 70 % денежных средств нуждается в законодательном регулировании.
Предлагается добавить новую статью в которой будут прописаны дополнительные права и обязанности субъекта сервисной деятельности.
Ст. 48-2 Субъект сервисной деятельности
- Субъект сервисной деятельности оказывает услуги по содержанию общего имущества объекта кондоминиума на основании договора, заключаемого с советом дома, председателем объединения собственников имущества, доверенным лицом простого товарищества или управляющего жилым домом, управляющей компанией.
- Субъект сервисной деятельности оказывает услуги по содержанию объекта кондоминиума при наличии в своем составе специалистов, прошедших обучение и обладающих документом, подтверждающим квалификацию на осуществление функций по содержанию объектом кондоминиума.
- Субъект сервисной деятельности осуществляет следующие функции:
1) организацию исполнения решений собрания и совета дома;
2) составление проектов сметы расходов на содержание объектом кондоминиума на один календарный год, представление их на рассмотрение совету дома;
3) предоставляет совету дома ежемесячный отчета, по содержанию объектом кондоминиума организацию исполнения решений собрания и совета дома.
- Субъект сервисной деятельности в случае выполнения функций по обслуживанию общего имущества по договору в течение трех рабочих дней со дня прекращения действия договора по содержанию общего имущества объекта кондоминиума обязан передать совету дома или председателю объединения собственников имущества либо доверенному лицу простого товарищества на основании акта приема-передачи:
финансовую документацию (первичные учетные документы, финансовую отчетность, документы, связанные с операциями по текущему счету);
техническую документацию на многоквартирный жилой дом;
протоколы собраний;
копии заключенных договоров об оказании услуг с иными субъектами сервисной деятельности и организациями, предоставляющими коммунальные услуги;
иные документы, связанные с содержанием общего имущества объектом кондоминиума.
ключи от помещений, входящих в состав общего имущества объекта кондоминиума, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества объекта кондоминиума;
иные технические средства и оборудование, необходимые для содержания объекта кондоминиума и эксплуатации общего имущества объекта кондоминиума.
Председатель комитета по реформе ЖКХ А. Рубцов
