Проблемная регистрация ОСИ: нарушения, судебный процесс и бездействие госорганов

С 1 января 2025 года в одном из многоквартирных жилых домов города Уральска, ранее обслуживаемом управляющей организацией, была зарегистрирована форма управления в виде Объединения собственников имущества (ОСИ). Однако процесс создания ОСИ сопровождался грубыми нарушениями законодательства, что стало основанием для подачи судебного иска об отмене регистрации.

Основные нарушения при создании ОСИ

1. Недостоверный кворум
   Первоначально в листе голосования значились 36 подписей при общем количестве 76 квартир и нежилых помещений, что уже близко к нижнему порогу кворума. Однако позже официальные данные из ЦОНа показали, что собственниками из подписавшихся являлись лишь 26 человек. Остальные 10 не имели прав собственности.
2. Подписи не собственников
   В листах голосования обнаружены подписи лиц, не имеющих прав собственности, что делает их участие юридически недействительным.
3. Несоответствие кандидата на должность председателя
   На момент проведения собрания кандидат на должность председателя ОСИ не была собственником. Позднее она зарегистрировала брак с собственником, но на момент голосования не имела законных оснований для участия в выборах.
4. Нарушения при оформлении документов голосования
   В листах голосования отсутствовали конкретные вопросы, выносимые на рассмотрение. Это противоречит требованиям законодательства и делает собранные подписи юридически ничтожными.
5. Незаконный состав Совета дома
   В состав Совета дома был включён арендатор, не обладающий статусом собственника, что также нарушает нормы закона.

Реакция госорганов и последующее собрание

По рекомендации суда было организовано повторное собрание с участием представителей Департамента юстиции и жилищной инспекции. Однако оно прошло с нарушениями:

• Повестка дня не была объявлена, список приглашённых не оглашён.
• Мероприятие быстро переросло в хаотичное обсуждение, сопровождаемое конфликтами между жильцами.
• Представители государственных органов ушли, не дослушав собрание.
• Присутствующие подписали некий документ без объяснения его содержания и цели.

Суд предложил провести обход всех собственников с новым опросным листом, в котором должны были быть указаны две кандидатуры: действующего председателя и альтернативного. Однако:

• Действующий председатель самостоятельно организовала опрос, заранее раздала листы голосования, указав только свою кандидатуру.
• Сбор подписей проходил без контроля — «на лавочке», без пояснений сути опроса, с участием повторяющихся лиц от одних и тех же квартир.
• Для видимости легитимности процесс фиксировался на видео, но не обеспечивал прозрачности и достоверности.

Судебное разбирательство

С февраля 2025 года продолжается суд по иску об отмене регистрации ОСИ. Однако:

• Судья игнорирует ключевые аргументы истца, в том числе документы из ЦОНа и свидетельства жильцов.
• Дважды подавались заявления об отводе судьи, но оба раза областной суд отказал, не усмотрев оснований.
• Председатель ОСИ отказывается предоставлять отчёты, игнорирует письменные обращения собственников и не выходит на диалог.

Бездействие государственных органов

Создание ОСИ с нарушениями стало возможным в том числе из-за фактического самоустранения государственных органов:

• Жилищная инспекция отказалась вмешиваться в ситуацию, передав ответственность Департаменту юстиции. (копия официального ответа в сканированном приложении)
• Департамент, в свою очередь, отписался, что вопрос находится в компетенции жилищной инспекции. (копия официального ответа в сканированном приложении)
• Суд не проявил заинтересованности в объективном рассмотрении нарушений. (копия официального ответа в сканированном приложении)

Законодательный анализ ситуации

Согласно статье 41-2 закона РК, жилищная инспекция выполняет надзорные функции, включая:

• назначение временной управляющей организации;
• проведение проверок по обращениям;
• выдачу предписаний;
• привлечение к ответственности за нарушения.

Таким образом, жилищная инспекция не только могла, но и обязана была вмешаться, когда появились признаки нарушения прав собственников.

Кроме того, статья 2 (п. 16-8) закона определяет собрание собственников как высший орган управления домом. Все решения должны приниматься гласно и с соблюдением требований к оформлению. А статья 42-1 устанавливает требования к протоколу и листам голосования, включая обязательное указание вопросов, персональных данных, формы проведения и итогов голосования.

Согласно статье 43 закона:

• председателем ОСИ может быть только собственник или член его семьи, постоянно проживающий в доме;
• председатель ОСИ обязан представлять совету дома ежемесячные и годовыеотчёты по управлению объектом кондоминиума и содержанию общего имущества;
• по письменному требованию собственника, члена совета дома или ревизионной комиссии председатель должен в течение 15 календарных днейпредоставить копии финансовой документации (включая первичные учётные документы, финансовую отчётность и сведения по текущему и сберегательному счетам) — в бумажном или электронном виде.

Невыполнение этих обязанностей со стороны председателя нарушает не только нормы прозрачности управления, но и законные права собственников на получение информации о деятельности объединения.

В данной ситуации необходимо вмешательство городской прокуратуры с целью разорвать замкнутый круг конфликта, объективно разобраться в обстоятельствах дела и поставить окончательную правовую точку.

P.S. В приложении копии запросов собственника и ответов государственных органов.

Руководитель  УЦ «ZHKH-INFO»            Алия БОГАЕВА