Закон о жилищных отношениях вступил в силу от 7 января 2020 года.
Мы долгое время следили за всеми изменениями и дополнениями в Закон «О жилищных отношениях», которые вносились в период обсуждения проекта. Было написано много статей с комментариями к статьям закона. Хочется отметить, что именно наши эксперты отстояли альтернативу форме управления ОСИ, и продлили сроки реорганизации КСК до 1 июля 2022.
Реорганизовать форму управления, или другими словами «сломать», то, что было создано за 23 года за несколько месяцев – кощунство. Необходим плавный переход, принимая во внимание ошибки прошлых лет управления. Как утверждают законодатели не было «прозрачности», сервис и управление выполняли одни и те же компании, но как показала практика очень даже неплохо справлялись. Лучшие КСК города как раз те, кто совмещал и сервис и управление. Где логика? Не было профессиональных сертифицированных управляющих. Но почему об этом стали говорить через 23 года? Это вопрос к тем, кто непосредственно занимался развитием сегмента ЖКХ.
Все эти пробелы теперь уже учтены в новом законе.
Для предотвращения хаоса в этой сфере мы ежедневно проводим консультации на эти темы, поток звонков и обращений в нашу редакцию и Ассоциацию КСК многочисленный.
07 февраля 2020 года Портал «Бюллетень собственника и предпринимателя ЖКХ» совместно с Ассоциацией КСК г.Алматы, в конференц-зале Хан Шатыр,отеля «Atakent Park Hotel» провели конференцию на тему: «Процедура проведения реорганизации кооперативов по новому закону».
Нам приятно, что информационными партнёрами мероприятия стали ведущие СМИ Республики Казахстан ИС «ПАРАГРАФ», ZAKON KZ.
Элина Черногрицкая, Алия Богаева, Владимир Демидов
Не менее приятно, что участники конференции — это руководители крупных управляющих и сервисных компаний не только города Алматы, но и Астаны, Актау, Атырау, Караганды, Темиртау, Джезказгана, Сарани, Шымкента, Тараза, Талды-Кургана, Капчагая.
Конференция была продуктивной и насыщенной. На многие вопросы были даны ответы наших экспертов, как в области создания новой формы управления, так и сервисного обслуживания. Как выбрать Совет дома, в каких случаях какую форму управления выбрать, как проводить собрание с собственниками, права и обязанности как управляющих так и собственников, какова роль местных исполнительных органов.
Руководитель юридического отдела Ассоциации КСК г.Алматы – Елена Ковельская, рассказала о процедуре проведения общего собрания собственников квартир в свете изменений в действующее законодательство.
Все собственники квартир, нежилых помещений уведомляются избранным Советом дома не менее чем за десять календарных дней о дате проведения собрания индивидуально, а также посредством электронной почты или сотовой связи и путем размещения объявления в общедоступных местах. Общее собрание правомочно принимать решение, если в нем участвуют более половины от общего числа собственников квартир, нежилых помещений. Решение принимается при согласии большинства от общего числа собственников квартир, нежилых помещений, непосредственно принявших участие в голосовании. Т.е., например, если в доме 54 квартиры, то необходимый кворум для легитимности общего собрания 28 человек. Из них «ЗА» должны будут проголосовать 15 человек.
«Однако, существуют вопросы, по которым теперь предусмотрено согласие более 2/3 собственников. Это следующие вопросы:
- определения общего имущества объекта кондоминиума, а также изменения его состава;
- утверждения размера расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума;
- утверждения размера оплаты за содержание парковочного места;
- принятия решения о проведении капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума (модернизации, реконструкции, реставрации), об утверждении сметы расходов на проведение капитального ремонта общего имущества объекта кондоминиума;
- принятия решения о сборе целевых взносов и их размере;
- принятия решения о расходовании денег, накопленных на сберегательном счете, а также о получении жилищного займа на капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума.
Учитывая, что кворум в 2/3 собрать просто невозможно, а эти вопросы для вас принципиально важны, придется проводить письменный опрос. А вот он у нас теперь проводится по-новому. Теперь мы можем проводить письменный опрос только в течение не более одного месяца с даты объявления собрания. Т.е. это 20 календарных дней. Каким образом, это возможно реализовать, законодатель скромно умалчивает» – отметила Елена Ковельская.
Директор ТОО «Кондоминиум» Забида Гайниевна Сыздыкова, рассказала о деятельности Простого Товарищества.
Простое Товарищество не является юридическим лицом. Обязательства Простого Товарищества, связанные с договором о совместной деятельности, перед третьими лицами являются солидарными, если договором о совместной деятельности не предусмотрено иное. Для управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума собственники квартир, нежилых помещений вносят взносы деньгами либо путем трудового вклада.
При недостаточности взносов для покрытия общих расходов на управление объектом кондоминиума и содержание общего имущества объекта кондоминиума и возникновения в результате убытков общие расходы и убытки покрываются за счёт общего имущества объекта кондоминиума, а недостающие суммы распределяются между участниками Простого Товарищества пропорционально их долям в общем имуществе объекта кондоминиума.
«В многоквартирных жилых домах, расположенных на едином фундаменте, либо имеющие единые общедомовые инженерные системы, собственники квартир, нежилых помещений вправе создать одно Простое Товарищество при согласии более двух третей собственников квартир, нежилых помещений каждого многоквартирного жилого дома» — подчеркнула Сыздыкова З.Г. Управляющую компанию могут проверять, а сервисные компании проверяют только по результатам труда. Закон был нацелен на то, чтобы разделить управление и сервис.
Управление – это работа с собственниками МЖД. Сервис – это клининговые услуги.
Согласно статье 10-3 в компетенцию органов местного управления городов республиканского значения столицы, районов, городов областного значения вправе при наличии средств местного бюджета осуществлять организацию и финансирование ремонта и замены лифтов в многоквартирных жилых домах с условием обеспечения возвратности средств собственниками квартир, нежилых помещений.
На многочисленные вопросы касательно замены и ремонта лифтов, ответил генеральный директор ТОО «KAZLIFTSTADE» – Александр Скрипин.
«Меняются правила коммунального хозяйства, они скорее всего будут едиными, и надо учесть, что при выборе сервисной компании для обслуживания лифтов в многоэтажных домах и жилкомплексах, будут участвовать компании использующие национальные стандарты. Это поможет управляющим органам выбрать аттестованную компанию для сервиса лифтов» — подчеркнул эксперт.
Ответив на вопросы о замене и ремонте лифтов, эксперт остановился на технических характеристиках лифтов, рассказал об отличиях старых и новых лифтов. Относительно замены лифтов по программе модернизации отметил: «Казцентр ЖКХ в настоящее время разрабатывает новую программу, где на 15 лет, под 0,2% будут выделяться средства для модернизации лифтов. Это программа включена министром МИИР Б.Б.Атамкуловым в дорожную карту, что из этого получится будет видно, но в Министерстве утверждения ещё не было».
Презентация о деятельности ТОО «KAZLIFTSTADE»
Директор ТОО «TBN – SERVICE Almaty» – Михаил Александрович Кобец, поблагодарил всех присутствующих за участие в таком масштабном мероприятии, отметив, что таких мероприятий ранее для руководителей управляющих и сервисных компаний не было. О важности таких встреч именно сейчас, когда принят новый Закон «О жилищных отношениях». Компания работает более 20 лет на рынке сервисного обслуживания.
«Несмотря на смену юридического статуса управляющих органов, юридические коллизии, которые нас всех ждут, просьба обращаться к нам, мы предлагаем лучший сервис в городе касательно как установку и эксплуатацию приборов учёта тепла, холодной воды, настройки различных тепловых пунктов самых разных модификаций, но и безусловно сервис всех инженерных «начинок» жилых и нежилых помещений» — сказал М.Кобец.
У компании имеется своя собственная лаборатория, которая позволяет оперативно проверять приборы учёта, поверку которых необходимо проводить в разные сроки. Имеется сервис поверки поквартирных приборов учёта тепла, когда специалисты выезжают непосредственно к собственнику проводят поверку, пломбируют и все данные сами передают в тепловые сети либо в водоканал.Таким образом, они снимают огромную массу административных «проволочек», с которыми сталкиваются собственники квартир.
«Мы готовы к сотрудничеству как комплексно, так и по одному виду сервиса, можем предложить консультации, допустим по энергоаудиту вашего дома, в нормальные сроки и по приемлемым ценам» — заверил М.Кобец.
Были вопросы по стоимости поверки и обслуживания счётчиков общедомового имущества и счётчиков квартир, вопрос монтажа и обслуживания АТП через программу модернизации. На все заданные вопросы были даны исчерпывающие ответы спикера, во время кофе-тайма обсуждались вопросы частного порядка.
О достижениях ТОО «TBN–SERVICE Almaty» смотрите в презентации.
Вторая половина конференции была посвящена разъяснению путей существования в условиях нового Закона «О жилищных отношениях». Соучредитель портала, председатель Ассоциации КСК г. Алматы Аркадий Рубцов остановился подробно на существенных изменениях в законе.
«Необходимо осознать, что управление и содержание во многом разделены по настоящему закону. При этом, если ОСИ одного дома или целого комплекса ещё могут выполнять работы как по управлению и содержанию жилого комплекса (одного дома), то управляющие компании лишены данной возможности» — отметил А. Рубцов.
Закон содержит нормы, позволяющие делегировать права по управлению ОСИ и ПТ к управляющей компании. Согласно ст.42-3 можно делегировать Совету дома:
- выбор и смену формы управления объектом кондоминиума при условии делегирования собранием таких полномочий Совету дома;
- принятие решения о выборе управляющего МЖД или управляющей компании, о заключении договора об оказании услуг по управлению объектом кондоминиума сроком на один календарный год, а также о его изменении или расторжении при условии делегирования собранием таких полномочий Совету дома.
При этом Совет дома представляет интересы собственников квартир, нежилых помещений по вопросам управления объектом кондоминиума и содержания общего имущества объекта кондоминиума.
Регистрацию кондоминиума для создания ОСИ будут проводить местные исполнительные органы, для этого достаточно заявление двух собственников от дома.
«Относительно земли – в разных городах ситуация разная, где-то ее могут дать, то в городе Алматы могут и не дать, может получиться так, что собственники квартир в количестве допустим 26% из 50% пришедших проголосовали за землю, получив свои допустим 0,5га, дальше за нее надо платить налоги и каким-то образом ее обустраивать, поэтому необходимо быть внимательными и подумать, нужна ли она вам эта земля, а может и не надо. На 1 место в такой ситуации будет выходить понятие – сервитут*, есть некоторые сложности в заключении договора как сервитут. Нас это ждёт в будущем, хорошо это или плохо покажет время» — сказал А. Рубцов.
*Сервитут — это право ограниченного целевого пользования чужим земельным участком и (или) другим объектом недвижимости, в том числе для прохода, проезда, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд (примечание редактора).
Аркадий Рубцов подробно остановился на правах и обязанностях управляющих компаний, а также самих управляющих МЖД.
«Управляющие компании не имея права, одновременно заниматься сервисной деятельностью будут увеличивать издержки за счёт собственников. В первые годы применения закона высок риск принятия неверных решений со стороны управляющих компаний или управляющего, так как отсутствуют грамотные и подготовленные управленцы» — подчеркнул эксперт.
Презентация Аркадия Рубцова
Также были даны разъяснения о деятельности Потребительских кооперативов, компетенции органов местного государственного управления городов республиканского значения, столицы, районов, городов областного значения. О содержании общего имущества объекта кондоминиума, о правах и обязанностях собственников квартир и нежилых помещений и о многом другом. Ответил на многочисленные вопросы участников конференции.
В заключении конференции член общественного Совета г. Алматы Казыбек Шайх, выступил с темой «Акселерация источников финансирования кооперативов».
В своем выступлении он рассказал о роли потребительских кооперативов заграницей. А также о развитии данной формы управления в Казахстане.
«Важный момент, чтобы тот потенциал людей, который хорошо обслуживает дома, нашли себе место в новом законе. Чтобы они трансформировались в потребительские кооперативы по обслуживанию этих домов«- отметил К.Шайх.
Рабочие моменты конференции
Следите за последними новостями о реформе в ЖКХ на портале www.gkhsp.kz.
Материал подготовила:
Главный редактор
Алия Богаева
