Депутатский запрос Екатерины Смышляевой и ответ Министерства промышленности и строительства РК позволяют увидеть, почему изменения в жилищном законодательстве не всегда превращаются в понятные рабочие процедуры. На практике управление домом зависит от согласованности действий юстиции, банков, акиматов, жилищных инспекций и цифровых сервисов. Из ответа МПС следует, что в этой системе остаются нерешённые вопросы, которые председатель ОСИ или руководитель КСК самостоятельно устранить не может.
10 сентября 2026 года Екатерина Смышляева обратилась к министру промышленности и строительства (далее МПС) Ерсайыну Нагаспаеву по итогам летней работы членов партии «Әділет» в рамках проекта «Біздің қала». По стране прошли десятки встреч с представителями жилищной сферы и собственниками квартир. Результаты обсуждались на Республиканском форуме с участием более тысячи практиков и экспертов. Было собрано и систематизировано около двухсот наказов, а предложения продолжали поступать.
В запросе выделены семь направлений: соотношение ответственности и полномочий председателей, смена руководителей ОСИ и перерегистрация КСК, доступ к информации и цифровизация, банковские процедуры, капитальный ремонт и техническое состояние домов, кадровое обеспечение жилищных подразделений, эксплуатация современных жилых комплексов и коммерческих помещений. Депутат подчеркнула, что часть вопросов требует законодательных поправок, однако многое зависит от качества администрирования и подзаконного регулирования. Фракция выразила готовность обеспечить законодательное сопровождение.
Ответ МПС подписал исполняющий обязанности министра Р. Исакулов. В сопроводительном письме указано, что информация согласована с министром. Ведомство сообщило о приведении своих приказов в соответствие с законодательством, одновременно признав проблемы, для решения которых нужны поправки в законы, межведомственные договорённости и финансирование. Именно это сочетание заслуживает внимания, формальное обновление нормативной базы ещё не означает, что все предусмотренные ею процедуры работают.
Ответственность председателя должна соответствовать его реальным полномочиям. В депутатском запросе поставлен принципиальный вопрос: председатель отвечает за содержание дома, пожарную безопасность и инженерные системы, но многие необходимые решения зависят от голосования собственников. При этом претензии контролирующих органов зачастую адресуются именно ему. Поэтому предложено проверить регламенты, административные процедуры и проверочные листы с учётом фактических возможностей органов управления домом.
МПС в ответе указывает на изменения в проверочные листы, утверждённые совместным приказом 2020 года № 253/33. Поправки внесены совместным приказом министра промышленности и строительства от 16 июля 2026 года № 364 и министра национальной экономики от 22 июля 2026 года № 112, зарегистрированным 23 июля 2026 года за № 39379. Министерство уточняет, что пункт 6 об отсутствии акта обследования готовности инженерных сетей и оборудования к отопительному сезону существовал ранее.
Новым стал пункт 17 о своевременной и полной передаче документации, технических средств и оборудования по акту приёма-передачи. Он касается застройщиков, председателей ОСИ и субъектов управления при смене формы управления, управляющей организации либо прекращении деятельности по управлению домом.
Однако, как поясняет министерство, пункт 2 статьи 10-9 Закона «О жилищных отношениях» относит к субъектам государственного контроля и надзора ОСИ и субъектов управления объектом кондоминиума. Застройщики в этот перечень не включены. По оценке МПС, это препятствует применению к ним соответствующих административных санкций. Получается, что включение требования в проверочный лист само по себе не устранило несогласованность законодательных норм.
Ведомство также признаёт неоднозначность отдельных понятий и компетенций председателей. В частности, вопросы вызывает широкое определение управления объектом кондоминиума, охватывающее безопасные и комфортные условия проживания, содержание общего имущества, регулирование его использования и организацию коммунальных услуг. Министерство считает необходимым уточнить полномочия председателей и включить застройщиков в круг подконтрольных субъектов, а меры в пределах своей нынешней компетенции оценивает как исчерпывающие.
Следовательно, основной вопрос депутата остаётся актуальным. Для обоснованного предъявления требований нужно ясно установить, какие действия председатель обязан и вправе совершить самостоятельно, какие требуют решения собрания и как учитывать отказ собственников поддержать необходимые работы. Такая определённость нужна и управляющим, и инспекторам. Она позволяет оценивать конкретные действия и нарушения, не подменяя анализ обстоятельств общей ссылкой на ответственность за дом.
Решение собственников о смене председателя должно исполняться во всех связанных системах. Сегодня, как признаёт МПС, избранный руководитель ОСИ может оказаться зависимым от прежнего председателя при обновлении сведений о юридическом лице. По приведённой позиции Министерства юстиции, изменение информации о руководителе носит уведомительный характер и осуществляется через портал «цифрового правительства». Однако технический механизм предусматривает использование ЭЦП юридического лица, доступ к которой может оставаться у прежнего руководителя.
Министерство отдельно подчёркивает, что полномочия нового председателя возникают на основании решения собственников. При этом сведения в государственной базе данных «Юридические лица» могут продолжать отражать прежнюю ситуацию. Для дома такое расхождение создаёт вполне практические препятствия во взаимодействии с банками и другими организациями.
МПС предлагает рассмотреть механизм смены сведений без использования ЭЦП прежнего руководителя. С учётом возможностей системы «УправДом» он может включать электронное собрание, идентификацию собственников через государственные информационные системы, автоматическое определение лиц с правом голоса, формирование электронного протокола и передачу данных о новом председателе в базу юридических лиц.
Реализация потребует интеграции систем и поправок в законодательство о государственной регистрации юридических лиц, предусматривающих специальный порядок для ОСИ. Вопрос отнесён к компетенции Минюста и требует совместной работы с МПС и оператором портала. Поэтому описанный механизм следует рассматривать как предлагаемое решение. Из ответа не следует, что зависимость от прежнего председателя уже устранена.
Схожая проблема возникает с перерегистрацией КСК и ПКСК. В запросе предложено завершить процедуру для кооперативов, подавших заявления до 12 июля 2026 года, но получивших отказы. По сведениям Минюста, приведённым МПС, среди подавших заявления до этой даты перерегистрацию прошли 395 КСК и 132 ПКСК, а ещё 78 кооперативов получили отказы. Эти цифры относятся к указанной группе заявителей и не представляют полной картины по всем кооперативам страны.
Среди причин отказов названы несоответствие учредительных документов жилищному и регистрационному законодательству, недостоверные сведения об участниках и месте нахождения органа управления, отсутствие необходимых данных, нарушения порядка созыва собрания и оформления решения.
Относительно пересмотра отказов в письме указано, что повторное рассмотрение документов вне установленных процедур действующим порядком не предусмотрено. Для такого пересмотра, согласно изложенной позиции, требуется поручение вышестоящих органов либо обращение заинтересованных государственных органов. Эту формулировку нельзя понимать как общий запрет на обжалование отказов. Вместе с тем предложенного депутатом решения для всей обозначенной группы кооперативов ответ не содержит. Здесь по-прежнему нужны понятные основания исправления документов и последовательный порядок дальнейших действий.
Доступ к достоверным сведениям о собственниках напрямую связан с повседневной работой управляющих. Депутат обращает внимание на ситуации, когда при аварии трудно найти владельца квартиры, а отсутствие информации осложняет взыскание задолженности. Поэтому запрос касается единой цифровой среды с электронным реестром собственников и бесплатным базовым модулем голосования.
МПС сообщает о проработке сервиса совместно с уполномоченным органом в сфере цифровизации и Госкорпорацией «Правительство для граждан». Для подтверждения права собственности предлагается использовать специальный цифровой код. Он позволит проверить, принадлежит ли человеку недвижимость, без раскрытия его персональных данных. На момент ответа подход находился на согласовании с Комитетом информационной безопасности. После согласования и принятия совместного технического решения Госкорпорация выразила готовность реализовать и запустить сервис в 2027 году.
Одновременно министерство ссылается на существующие решения Aula, e-Knot и «УправДом». По информации разработчика «УправДом», приведённой в письме, приложение позволяет бесплатно проводить онлайн-голосования, создавать и регистрировать ОСИ, регистрировать и перерегистрировать КСК. Через него оказано более трёх тысяч государственных услуг.
Наличие приложений подтверждает, что отдельные цифровые инструменты уже доступны. Однако запрос ставит более широкий вопрос: сможет ли каждый дом пользоваться достоверным реестром, проводить голосование и получать юридически значимый результат, который признают государственные системы и банки? Ответ описывает направление работы, но пока не подтверждает создание такой общей среды. При её разработке необходимо одновременно обеспечить законный доступ к нужным сведениям и защиту персональных данных.
Банковские процедуры показывают, почему согласованность ведомств так важна. По запросу депутата, банки предъявляют разные требования к документам при открытии и ведении счетов домов, смене уполномоченных лиц и подтверждении полномочий председателей. Предложено разработать совместно с финансовым регулятором единый стандарт и обеспечить его исполнение.
МПС сообщает, что совместно с Национальным Банком изучило требования и правовые пробелы. Нацбанк представил предложения, в том числе по изменению банковского законодательства с учётом жилищных норм. При этом перечень документов для открытия текущих и сберегательных счетов и круг лиц, уполномоченных распоряжаться деньгами, министерство связывает с Правилами, утверждёнными постановлением Правления Национального Банка от 31 августа 2016 года № 207.
Отдельно ведомство поясняет, что проверка целевого использования накоплений со сберегательного счёта на капитальный ремонт не относится к функциям банков, ссылаясь на положения Гражданского кодекса о недопустимости определения и контроля банком направлений использования денег клиента. Такое объяснение банковских полномочий само по себе не отменяет требований к использованию средств дома. Оно показывает необходимость ясного распределения обязанностей по контролю и понятного порядка распоряжения накоплениями.
Таким образом, министерство связывает решение банковских вопросов с законодательными изменениями. В ответе нет сообщения об уже принятом едином стандарте, который устранил бы различия в обслуживании счетов домов.
Масштаб потребности в капитальном ремонте существенно превышает возможности описанного финансирования. По данным акиматов, приведённым МПС, жилищный фонд насчитывает 61 367 многоквартирных домов, из которых 14 673, или около 24%, нуждаются в капитальном ремонте. Депутат предлагает распространить опыт Астаны и других регионов, где действуют механизмы доступного долгосрочного финансирования таких работ.
В ответе описано предоставление регионам бюджетных кредитов из республиканского бюджета под 1% годовых сроком на семь лет, в том числе на ремонт и замену лифтов. Указанная ставка относится к кредитованию регионов. Автоматически переносить её на условия расчётов каждого собственника по этому письму нельзя.
Работы организуются по Порядку, утверждённому приказом от 29 апреля 2020 года № 246, через специальные уполномоченные организации при акиматах. Однако часть операторов оказалась под угрозой ликвидации в рамках Комплексного плана приватизации на 2021–2025 годы. Министерство приводит пример ТОО «Орал Құрылыс Жөндеу Сервис» и ТОО «Ақсай Жаңғырту» в Западно-Казахстанской области. В письме они названы единственными операторами соответствующих работ.
МПС направило в Министерство национальной экономики ходатайство об исключении этих организаций из перечня приватизации, но на момент ответа положительного заключения не получило. По оценке ведомства, их ликвидация может затормозить капитальный ремонт. Этот пример показывает, почему при решениях об операторах необходимо заранее определить, кто и каким образом продолжит их работу.
Не менее существенен бюджетный вопрос. В 2022–2024 годах из республиканского бюджета было выделено 27,2 млрд тенге на капитальный ремонт 521 дома. На 2025–2026 годы, согласно ответу, республиканские средства не выделялись из-за ограниченного бюджетного лимита. Часть потребностей регионы покрывали самостоятельно: за счёт местных бюджетов в 2025 году отремонтировано 696 домов на 29,5 млрд тенге, в 2026 году ещё 398 домов на 17,7 млрд тенге.
На 2027–2029 годы акиматы подали заявки на 19,9 млрд тенге для ремонта 339 домов, включая замену 220 лифтов. Министерство финансов поддержало 3,9 млрд тенге для ремонта 177 домов, включая замену 217 лифтов, за счёт перераспределения в пределах ранее установленного лимита. Дефицит по поданным заявкам составляет 16 млрд тенге.
МПС положительно оценивает проведённые работы и указывает на существующие правовые механизмы. Однако приведённые им же данные показывают, насколько расширение программы зависит от бюджетной поддержки. Наличие порядка финансирования ещё не обеспечивает доступность ремонта для всех нуждающихся домов.
С финансированием связан и вопрос технического обследования. В запросе предложено в приоритетном порядке выделить средства на технические аудиты с внесением результатов в цифровую систему министерства. Без достоверной картины состояния домов трудно обоснованно определять очерёдность работ и предупреждать аварийность.
МПС отвечает, что средства на аудиты предусматриваются акиматами при формировании местных бюджетов, однако их недостаточно. Поэтому ведомство предлагает законодательно проработать отдельный фонд технического аудита, источником которого могут стать обязательные отчисления части налога на недвижимое имущество. Это предложение о возможном механизме финансирования, в письме не сообщается о создании фонда или введении соответствующих отчислений.
Министерство также указывает на действующую цифровую систему централизованного сбора и хранения информации в сфере жилищных отношений и ЖКХ. Для подключения модулей технического аудита систему необходимо развивать и финансировать. Следовательно, общая цифровая база состояния домов зависит и от проведения обследований, и от возможности системно учитывать их результаты.
Особого внимания заслуживает ответ о жилищных инспекциях. Депутат поставила вопрос об увеличении численности жилищных подразделений акиматов, их штат не соответствует фактическому объёму работы, который, по её оценке, уже требует отдельной службы.
Министерство признаёт недостаток сотрудников, профильных специалистов и технической базы, а контроль за управлением домами характеризует как формальный. В качестве примера приведена Астана, где два сотрудника контролируют 10 840 лифтов и одновременно отвечают за газовые баллоны и водогрейные котлы. В регионах отмечена недостаточная подготовка инспекторов по вопросам безопасности лифтов, газоснабжения и автономных котлов. Ведомство оценивает эту ситуацию как структурный сбой, угрожающий безопасности граждан.
МПС напоминает, что надзор за опасными техническими устройствами в пределах населённых пунктов передан местным исполнительным органам на основании Указа Президента от 25 августа 2014 года № 898. Такой контроль охватывает жилые дома и другие объекты социальной инфраструктуры, включая образовательные и медицинские учреждения, торговые центры. При этом отдельные жилищные инспекции созданы не везде: функции дополнительно возлагаются на специалистов энергетики и ЖКХ, а в ряде районных центров и моногородов инспекции не укомплектованы.
В качестве решения министерство предлагает вернуть контроль за опасными техническими устройствами на социальных объектах, включая многоквартирные дома, Комитету промышленной безопасности МЧС. Дополнительно предлагается поэтапно передавать ключевые контрольные и координационные функции в центральные аппараты и рассмотреть прямое подчинение местных жилищных инспекций уполномоченному центральному органу.
Это предложения по существенному изменению системы. Они требуют политического решения, межведомственной комиссии и поправок в ряд законов. Поэтому описывать передачу полномочий МЧС или централизацию инспекций как состоявшиеся изменения преждевременно. Но само содержание ответа подтверждает, что вопрос выходит за пределы простого увеличения штата, необходимо определить функции инспекций, обеспечить квалификацию сотрудников и ресурсы для их исполнения.
Ещё одно направление запроса касается современных жилых комплексов с собственными котельными, сложными инженерными системами, контейнерными площадками и другой общей инфраструктурой. Отдельно депутат предлагает усилить требования к кафе и ресторанам на первых этажах из-за шума, запахов и дополнительной нагрузки на инженерные сети.
В ответе МПС указывает, что санитарные и эксплуатационные требования уже установлены, а его полномочия ограничены строительными нормами. Для дальнейшего решения проблем ведомство предлагает с участием депутата провести межведомственную ревизию законодательства и выразило готовность организовать обсуждение на своей площадке. При этом отдельного завершённого решения по всему комплексу эксплуатационных особенностей современных ЖК в представленном ответе нет. Для жителей практический результат будет зависеть от согласованных действий строительных, санитарных и иных компетентных органов.
Министерство положительно оценивает результаты шестилетней реформы самоуправления домов: сохранение жилищного фонда, снижение бюджетной нагрузки и преодоление иждивенческого отношения собственников. Одновременно выявленные практикой пробелы оно связывает прежде всего с государственным регулированием отрасли. Эти две оценки важно рассматривать вместе. Требования к собственникам и органам управления должны сопровождаться работающими процедурами со стороны государства.
РЕЗЮМЕ: Депутатский запрос Екатерины Смышляевой и ответ МПС показывают, что результативность жилищной реформы напрямую зависит от готовности государственных органов обеспечить её применение на практике. Полномочия председателей, регистрационные процедуры, банковские требования и работа цифровых систем должны быть согласованы между собой.
Министерство признало ряд системных проблем: неопределённость полномочий председателей ОСИ, трудности смены руководителей и перерегистрации кооперативов, недостаток финансирования капитального ремонта и технических обследований, кадровую слабость жилищных инспекций. При этом многие предложенные решения ещё требуют законодательных поправок, межведомственных согласований и бюджетной поддержки. Признание проблем пока не означает их устранения.
Необходим следующий практический шаг, это единый межведомственный план с конкретными сроками, ответственными исполнителями и проверяемыми результатами. Его реализацию следует сопровождать общими разъяснениями и обучением сотрудников юстиции, ЦОНов, банков, акиматов и жилищных инспекций.
Оценивать исполнение запроса нужно по тому, насколько проще собственникам и управляющим решать повседневные вопросы: оформлять полномочия, пользоваться счетами, проводить собрания, обследовать и ремонтировать дома. Ответственность за сохранность жилищного фонда должна подкрепляться реальными полномочиями, доступными ресурсами и работающими государственными процедурами.
В материале использована информация по ссылке https://quryltai.kz/ru/deputy-requests/request?id=7, депутатский запрос Е. Смышляевой и ответ МПС РК. Данные и планы приведены по состоянию на ответ министерства.
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
