При рассмотрении вопроса об управлении жилым фондом, необходимо уточнить, о каком собственнике идёт речь. Так как владелец частного дома, где он сам проживает, управляет своей собственностью иначе, чем владелец нескольких домов, где квартиры сдаются в аренду. Или жилищное предприятие, работающее под контролем муниципалитета, управляет массивом домов иначе чем частная жилищно-управляющая компания, управляющая недвижимостью собственников жилья, часть из которых проживает в своих домах, а часть сдаёт квартиры в аренду и проживает в другом месте.
В соответствии с Рис. 2 жилая недвижимость может принадлежать как юридическим, так и физическим лицам, которые могут пользоваться ею для собственного проживания или сдавать её в аренду другим физическим лицам. Многоквартирные дома могут принадлежать как частным лицам, так и юридическим лицам (например, муниципальным жилищным предприятиям (Wohnungsgesellschaften), банкам, частным предприятиям, церкви) и в том числе и кооперативам.
Жилищные (или жилищно-строительные) кооперативы – одна из форм собственности жилой недвижимости. Немецким законодательством, законом о кооперативах, определены организационные принципы кооперативов: внутренняя демократия; экономическая поддержка членов кооператива; каждый член получает договор длительного пользования на квартиру, но он не может её приватизировать или продать; каждый член кооператива имеет право на участие в принятии решений и т.д.
Ещё одна из распространённых форм собственности – это совместное домовладение. Собственники всех квартир кондоминиума образуют объединение собственников жилья (в России – ТСЖ (товарищества собственников жилья); в Украине ОСМД (объединения собственников многоквартирного дома)). Немецкое законодательство устанавливает, что членство в объединение собственников жилья наступает автоматически, вместе с покупкой жилья в многоквартирном доме. Собственник не имеет права отказаться от вступления в объединение собственников жилья и становиться автоматически совладельцем как личной, так и совместной собственности.
В Германии существует незначительный фонд муниципального и федерального жилья. Муниципальная собственность на жилье сокращается, так как муниципалитеты продают жилье жилищным компаниям (Wohungsgesell¬schaften). Очень часто муниципалитеты являются мажоритарными акционерами этих компаний. Владея акциями и имея своих представителей в наблюдательном совете, муниципалитет имеет возможность влиять на жилищную стратегию компании.
Для социальных групп населения, которые не способны, покрывать потребность жилья на свободном рынке строится социальное жильё. Государство не строит социальное жильё! Строят и сдают в аренду частные лица или жилищные компании. Государство ограничивает свою роль созданием рамочных условий, содействием предпринимательской инициативе, социальным обеспечением эксплуатации жилья. Жилищное строительство, субсидируемое государством, предусмотрено для определённых групп населения — инвалидов, домашних хозяйств с особенно низкими доходами. Квартиросъёмщики с недостаточным доходом получают частичную компенсацию на жилищные затраты, либо муниципалитет принимает на себя затраты пользования жильём.
Формы управления жилой недвижимостью
Для форм собственности, которые описаны в п.1,2,3. В Германии существуют различные возможности управления.
Рис. 3 Жилищное предприятие (Wohnungsgesellschaft). Жилищное предприятие является собственником жилых домов, управляет жилыми домами (сдаёт квартиры в аренду).
Рис. 4 Жилищная управляющая компания
Жилищная управляющая компания (Wohnungsverwaltungsgesellschaft) — не имеет дома в своей собственности. Занимается коммерческим управлением жилой недвижимости, инжиниринговыми услугами, услугами по санитарному содержанию и уборке территории, мест общего пользования, сдачей в аренду квартир третьих лиц и т.д.
Услугами таких компаний чаще пользуются частные лица (собственники квартир), сдающие свои квартиры в аренду или частные лица (собственники квартир), проживающие сами в этих квартирах. Также юридические лица пользуются услугами таких компаний, но значительно реже.
Рис. 5 Профессиональный кадровый штаб (правление)
Юридические лица часто нанимают профессиональный кадровый штаб (правление) (Wohnungsverwaltung) для управления жилой недвижимостью. Например, кооператив берёт на работу в правление кооперативом специалистов, которые осуществляют управление жилой недвижимостью кооператива. Кооператив оплачивает этих сотрудников. Этот штаб специалистов управляет как правило одним кооперативом.
Рис. 6 Управляющий (физическое лицо)
В небольших жилых домах с малым количеством квартир или в частных домах на одну-две семьи управление осуществляет иногда сам собственник или управляющий (Verwalter).
Материал предоставлен руководителем Проекта Лариса Шреккенбах в рамках проекта «Дуальное образование. Специалист по экономике недвижимости.
Продолжение следует…
