Опыт Беларуси, представленный на международной конференции в Алматы, показывает: модернизация многоквартирных домов, это не только вопрос денег, технологий и законодательства. Главным барьером может оказаться готовность самих собственников принимать коллективные решения. Что из белорусского опыта может быть полезно Казахстану?
11 сентября 2026 года в Алматы в рамках международной конференции «Жилищные отношения в Казахстане: обновление законодательства, профессиональное управление и энергоэффективность в МЖД» состоялась панель, посвящённая энергоэффективной модернизации многоквартирных жилых домов. Материал можно почитать по ссылке: https://gkhsp.kz/zhkh-ot-reformy-form-k-kachestvu-upravleniya/
Одним из выступлений стало представление подходов Беларуси к энергетической модернизации МЖД и возможных направлений их адаптации для Казахстана. Презентация Геннадия Калёнова, эксперта, ЧУВО «Международный институт управления и предпринимательства», г. Минск, Беларусь, была интересна прежде всего не отдельными технологиями утепления или ремонта, а тем, как выстроена сама система модернизации: от законодательства и финансирования до участия собственников и роли государства и НКО.
Общая проблема для постсоветского жилищного фонда
Отправная точка для обеих стран во многом схожа.
По данным, представленным в презентации, до 70% жилого фонда постсоветских стран построено до 1996 года и характеризуется относительно низкой энергоэффективностью.
При этом приведённый белорусский опыт показывает существенную разницу между старым фондом и модернизированными домами: новые и прошедшие модернизацию МЖД в Беларуси потребляют в 2–3 раза меньше энергии, чем дома, построенные 10–20 лет назад. В Казахстане же жилищно-коммунальное хозяйство относится к наиболее энергоёмким секторам экономики.
В презентации приведены и сравнительные показатели. В Беларуси насчитывается около 70 тыс. МЖД, в Казахстане около 299,6 тыс. При этом доля аварийного и ветхого жилья указана на уровне 0,07% в Беларуси против 1,4% в Казахстане. Потребление электроэнергии на одного человека также различается: около 3100 кВт·ч в год в Беларуси и около 4900 кВт·ч в Казахстане.
Но одинаковая проблема не означает одинаковые условия её решения.
Беларусь и Казахстан: разные стартовые условия
В Беларуси энергоэффективность рассматривается в условиях дефицита собственных энергоресурсов, поэтому экономия энергии имеет очевидное стратегическое значение. В презентации также отмечено, что вся энергетика страны находится в государственной собственности.
Казахстан находится в иной ситуации, наша страна располагает значительными энергоресурсами, что исторически создавало условия для относительно низких тарифов, однако одновременно существует проблема высокого износа инфраструктуры.
При этом Казахстаном заявлены долгосрочные климатические цели, достижение углеродной нейтральности к 2060 году и снижение выбросов на 15–25% к 2030 году.
И здесь возникает принципиальный вопрос, может ли энергоэффективная модернизация стать частью обычного жизненного цикла многоквартирного жилого дома, а не отдельной разовой программой?
Что сделала Беларусь: модернизация как система
Белорусский опыт интересен тем, что энергоэффективность была подкреплена отдельной нормативной и организационной конструкцией.
В презентации указаны Указ Президента Беларуси №327 от 4 сентября 2019 года «О повышении энергоэффективности многоквартирных жилых домов» и постановление Совета Министров №839 от 5 декабря 2019 года.
Кроме того, была создана интерактивная карта с информацией о теплопотреблении всех МЖД. В отдельных пилотных городах, в Бресте и Сморгони у всех МЖД имеются энергопаспорта, в стране также разрабатывается энергопаспорт для каждого дома.
Для Казахстана здесь важен не столько сам термин «энергопаспорт», сколько принцип:
Собственник должен понимать, сколько энергии потребляет его дом, где происходят потери и какой эффект даст модернизация.
Пока дом существует для собственника преимущественно как квартира, а инженерные системы, фасад, окна подъездов, тепловой пункт и другие элементы общего имущества остаются где-то «за пределами квартиры», разговор об инвестициях в модернизацию будет сложным.
Три уровня работ: текущий ремонт, капитальный ремонт, модернизация
Ещё один важный элемент белорусской модели, это разделение работ.
Согласно представленной в презентации организационной модели, строительные правила СП 1.04.01-2021 разграничивают состав текущего ремонта, капитального ремонта и модернизации.
Текущий ремонт проводится ежегодно для всего фонда, капитальный ориентировочно для 3% МЖД ежегодно, а энергетическая модернизация проводится при согласии двух третей собственников. Причём вопрос модернизации выносится на ежегодный опрос.
Это принципиальный момент.
Модернизация не подменяет содержание дома и не должна восприниматься как очередной вид обычного ремонта.
Её смысл, важно изменить характеристики здания таким образом, чтобы оно стало экономичнее в эксплуатации.
За что платит государство, а за что собственник?
Особенно интересна финансовая конструкция.
В Беларуси при модернизации могут софинансироваться такие работы, как утепление ограждающих конструкций, установка автоматизированного индивидуального теплового пункта, замена окон и входных дверей в местах общего пользования, установка термостатических регуляторов, приборов с дистанционным съёмом показаний и энергоэффективных стеклопакетов.
Представленная модель предусматривает:
- текущий ремонт — 100% за счёт районного бюджета;
- капитальный ремонт — 38% собственники и 62% городской бюджет;
- модернизация — 50% бюджет и 50% собственники в рассрочку.
Именно здесь возникает один из главных вопросов для Казахстана:
готовы ли собственники вкладывать деньги в общее имущество, если экономический эффект они увидят не сразу?
Белорусская модель отвечает на этот вопрос не только субсидией, но и рассрочкой.
Как принимается решение о модернизации
Механизм построен таким образом, чтобы собственнику не приходилось самостоятельно организовывать весь процесс.
Как правило, модернизация совмещается с капитальным ремонтом.
Примерно за год до начала капитального ремонта управляющая организация проводит собрание собственников и предлагает варианты модернизации. Собственники выбирают один из вариантов, после чего решение утверждается двумя третями голосов.
Дальше организационная нагрузка переходит к местным властям, они обеспечивают организацию и финансирование работ. Проектирование выполняет государственная проектная организация, работы проводят подрядчики, а приёмку осуществляет Департамент Госстройнадзора.
После завершения работ собственники начинают возмещать свою часть расходов ежемесячно вместе с оплатой жилищно-коммунальных услуг.
Это очень важный организационный принцип: от собственника требуется принять решение, но не становиться одновременно проектировщиком, заказчиком, финансистом и техническим надзором.
Сколько это стоит собственнику?
Приведённые в презентации расчёты показывают, что собственная доля расходов распределяется на длительный период.
- Для двухкомнатной квартиры при минимальном варианте модернизации приводится сумма около 1720 теңге в месяц в течение 10 лет.
- Для четырёхкомнатной квартиры при максимальном варианте около 11 900 теңге в месяц в течение 10 лет.
- Для отдельных льготных категорий предусмотрена 15-летняя рассрочка.
(P.S. для удобного восприятия — суммы переведены с беларусских рублей в теңге)
В их числе малообеспеченные граждане, неработающие инвалиды I и II группы, неработающие пенсионеры по возрасту, многодетные семьи и семьи с детьми-инвалидами.
Однако даже относительно небольшая ежемесячная сумма требует от человека ответа на простой вопрос: «А зачем мне это нужно?»
И именно здесь белорусский опыт становится особенно показательным.
Государство создало условия. Но собственники не спешат
Казалось бы, если государство предлагает финансирование, рассрочку, техническую организацию, информационную поддержку и экономию энергии, модернизация должна стать массовой. Но статистика, приведённая в презентации, показывает другую картину.
За пять лет с 2021 по 2025 год на максимально выгодные условия модернизации по государственной программе согласились собственники всего 70 МЖД.
При этом государство и его партнёры постоянно проводили собрания с собственниками, организовывали встречи с представителями власти, проектных организаций и Департамента по энергоэффективности. Проводилась массовая социальная реклама на билбордах, в СМИ и интернет-порталах. То есть проблема оказалась не только в отсутствии информации.
Главный барьер «это не моя квартира»
Автор презентации делает вывод, который имеет значение далеко за пределами Беларуси.
Даже создание максимально благоприятных условий для модернизации не гарантирует активности собственников.
Причина, по представленному анализу, заключается в том, что значительная часть граждан по-прежнему не воспринимает общие элементы многоквартирного жилого дома как собственное имущество и не готова участвовать в коллективном принятии решений.
Именно здесь находится, пожалуй, главный урок белорусского опыта для Казахстана.
Можно изменить законодательство, можно создать программу финансирования,можно выделить бюджетные средства, можно предложить рассрочку, можно утеплить фасад и установить современный тепловой пункт.
Но если собственник воспринимает дом как «место, где находится моя квартира», а не как единый имущественный комплекс, частью которого является его квартира, модернизация будет сталкиваться с проблемой коллективного действия.
Модернизация это уже не только ЖКХ
Отсюда вытекает ещё один важный вывод презентации, энергетическая модернизация МЖД требует междисциплинарного подхода.
В предлагаемую экосистему исследований включаются управление кондоминиумом с учётом жизненного цикла дома, урбанистика, политология, социология, менеджмент, инженерные технологии и экономика. В качестве источников развития такой системы рассматриваются университеты, государственные программы и международный обмен.
И это вполне логично. Инженер может рассчитать теплопотери, экономист стоимость проекта и срок окупаемости, управляющий организовать эксплуатацию, юрист обеспечить правовую конструкцию.
Но кто поможет 60, 100 или 200 собственникам принять одно коллективное решение?
Это уже вопрос не только техники и права.
Это вопрос коммуникации, доверия и управления коллективным действием.
Почему здесь возрастает роль НКО
В мировой практике НКО могут выступать независимыми консультантами, образовательными центрами, посредниками между собственниками, государством, финансовыми организациями и подрядчиками, а также представителями интересов собственников и уязвимых групп. В качестве примеров приведён и опыт стран Азии.
В Китае НКО и профильные объединения могут выполнять функцию своеобразного моста между государством, отраслью и рынком. В отдельных проектах гражданские инициативы предоставляют гранты и консультации, а активные жители становятся посредниками при реализации программ модернизации домов.
Таким образом, НКО могут закрывать тот самый разрыв, который часто возникает между государственной программой и конкретным собственником.
Что из этого важно для Казахстана?
Белорусский опыт не следует механически переносить в Казахстан. У двух стран разные энергетические рынки, система государственного управления, законодательство, структура жилищного фонда и финансовые возможности.
Но несколько принципов представляются особенно важными для обсуждения.
Первое. Дом необходимо рассматривать на протяжении всего жизненного цикла.
Не должно быть ситуации, когда сначала дом строится, затем десятилетиями эксплуатируется, а вопрос энергоэффективности вспоминают только тогда, когда фасад, инженерные системы или сети уже требуют серьёзного ремонта.
Второе. Нужна понятная информация о состоянии каждого дома.
Собственник должен видеть не абстрактную государственную программу, а конкретную информацию:
- сколько энергии потребляет его дом;
- где основные потери;
- какие работы необходимы;
- сколько они стоят;
- сколько может составить экономия;
- какую часть оплачивает государство;
- какую собственники;
- на какой срок рассчитана рассрочка.
Третье. Капитальный ремонт и энергоэффективную модернизацию целесообразно рассматривать во взаимосвязи.
Если дом всё равно входит в капитальный ремонт, именно этот момент может стать наиболее логичным для проведения мероприятий по снижению энергопотребления.
Четвёртое. Финансовая модель должна быть понятна собственнику.
Человек должен видеть не только сумму своего платежа, но и весь финансовый цикл: сколько стоит проект, сколько вкладывает государство, сколько собственники, на какой срок распределяется платеж и какой эксплуатационный эффект предполагается.
Пятое. Одних собраний недостаточно.
Если собственников просто поставить перед необходимостью проголосовать за сложный технический проект, значительная часть из них может не понимать, за что именно голосует.
Следовательно, необходима профессиональная работа по подготовке решения образовательная, информационная и консультационная.
Самый важный вывод: модернизация начинается не с утепления
Презентация Геннадия Калёнова фактически предлагает посмотреть на энергоэффективность шире.
Модернизация МЖД начинается не с фасада, окна или теплового пункта. Она начинается с понимания собственником того, что дом, это его собственность, а его состояние непосредственно связано с его расходами, комфортом и стоимостью жилья.
Именно поэтому вопрос энергетической модернизации невозможно решить исключительно административным решением или бюджетным финансированием.
Необходима целая экосистема:
данные о доме → технический анализ → понятная финансовая модель → государственная поддержка → профессиональное управление → участие собственников → контроль результата.
Белорусский опыт в данном случае даёт Казахстану не готовый рецепт, а гораздо более ценную вещь, это возможность увидеть, где заканчивается действие государственной программы и начинается проблема коллективного выбора собственников. Это ключевое!
И, возможно, именно этот вопрос сегодня стоит обсуждать особенно серьёзно, как сделать так, чтобы собственник голосовал за модернизацию не потому, что его убеждают, а потому, что он понимает её необходимость, стоимость и будущий результат?
Энергоэффективная модернизация начинается не с технологий и даже не с денег. Она начинается с осознания собственниками того, что многоквартирный дом, это их общая собственность и их общая ответственность за его будущее. Потому что энергоэффективный дом, это в конечном итоге не только экономия энергии.
Это вопрос того, насколько собственники готовы быть хозяевами своего дома.
Именно это, пожалуй, и является главным уроком представленного опыта для Казахстана.
P.S. Выражаем благодарность эксперту, ЧУВО «Международный институт управления и предпринимательства», г. Минск, Беларусь – Геннадию Каленову, за предоставленную информацию в презентации.
Руководитель УЦ «ЖКХ-ИНФО» Алия БОГАЕВА
